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調(diào)控政策強壓之下，樓市形勢大變。在一系列調(diào)控政策密集出臺之后，京滬深樓市均出現(xiàn)了激增的拋盤，本周末上海14個樓盤扎堆集中開盤，并推出各種名義的打折促銷；北京則爆出某炒房客一次拋售20余套房源，總價近1.3億元的二手房歷史最大拋單；作為一年來房價漲幅最大的城市，深圳則出現(xiàn)了更為明顯的價格調(diào)降跡象。
筆者一直預(yù)判今年房價必然會見頂回落，在當下則更加堅定地看空中國的樓市。而從調(diào)控部門所采取的具體措施看，無論是提高二套房貸首付款比例，還是停止發(fā)放三套以上購房貸款，乃至擬議中的房地產(chǎn)保有稅，都與筆者之前的呼吁不謀而合。但即便在調(diào)控政策的重壓之下，多數(shù)人還是認為這只不過是一次房價喘息而已，調(diào)整過后房價依然還是會上漲。無獨有偶，某知名門戶網(wǎng)站的調(diào)查顯示，認為未來房價還會上漲的比例高達40%。
更為有趣的是，對于這些繼續(xù)看漲房價的人而言，其中多數(shù)人同時又認為目前的房價已經(jīng)很高了，甚至有部分人根本都還沒有買房。出現(xiàn)如此悖論其實并不難解釋，那就是自2002年以來多次房產(chǎn)調(diào)控政策的失靈，已經(jīng)讓公眾失去了對調(diào)控政策效果的信心，長期以來的慣性思維讓公眾認為，房價真的是只能漲不能跌。對于調(diào)控政策當局而言，公眾的慣性思維或許才是最大的政策落實障礙，也正是必須認真解決的關(guān)鍵問題所在。筆者建議，調(diào)控部門需要從體制深處來反思歷次房產(chǎn)調(diào)控失靈的原因，否則房地產(chǎn)調(diào)控難免再度功虧一簣，而在當下，我們需要共同思考的是，“假如本次房地產(chǎn)調(diào)控再次失靈”會如何？
回顧之前的房地產(chǎn)調(diào)控歷史，我們可以發(fā)現(xiàn)房價并非只漲不跌，2005年和2008年房價都曾在調(diào)控政策之下出現(xiàn)較為明顯的調(diào)整。但之后，房價均出現(xiàn)了報復(fù)性大漲，并且迅速創(chuàng)出歷史新高。而房價之所以能夠報復(fù)性上漲，其原因就在于調(diào)控當局對政策執(zhí)行力度的放松。就以2008年為例，二套房貸政策在金融危機爆發(fā)背景下被人為“柔性”執(zhí)行，最終不僅導(dǎo)致調(diào)控政策效果喪失，還造成了房價在金融危機中暴漲的罕見場景。以此而言，本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策同樣存在陷入類似問題的可能性�？梢灶A(yù)見的是，隨著未來房價出現(xiàn)調(diào)整，所謂“銀行先倒論”、“中國經(jīng)濟崩潰論”、“社會不穩(wěn)定論”又將會大量出現(xiàn)，極有可能再度阻礙房產(chǎn)政策的持續(xù)性。果真如此的話，房價真的會不幸再度由跌轉(zhuǎn)漲。
但與以往歷次調(diào)控失靈不同，當下的中國經(jīng)濟已經(jīng)無法容忍調(diào)控再次失敗�；叻績r所挑戰(zhàn)的不僅僅是一個簡單的行業(yè)政策，而且是中國經(jīng)濟體制的長期穩(wěn)定運行。房地產(chǎn)市場的運行狀況已經(jīng)成為影響中國收入分配的關(guān)鍵問題，而收入分配的合理化則是未來經(jīng)濟體制改革的要害所在。房地產(chǎn)價格飆升所導(dǎo)致的收入分配問題，可以分為兩個方面內(nèi)容。房價牛市始于1999年的房改，從那時算起至今的11年時間里，公眾的財富收入地位根據(jù)是否買房而被清晰劃分。是否買房和買了幾套房，已經(jīng)成為決定社會財富分配的重要標準。其間，買了一套房產(chǎn)的可以稱為“保值”，買入兩套房產(chǎn)的可以稱為“增值”，買入三套以上房產(chǎn)的則為“暴發(fā)”，與之相反從未買房者則淪為“赤貧”，因為個人的工資收入漲幅遠遠無法企及房價的飆升。更進一步，如果說購買房產(chǎn)數(shù)量的多少，體現(xiàn)的還只是既有社會財富分配的不平等，那么當房價飆升至今，第二個收入分配問題則表現(xiàn)為社會代際間的巨大不公平。對于2002年就開始工作的公眾而言，盡管房價始終并不便宜，但至少還是可以通過節(jié)衣縮食買得起房的；而對那些近年剛剛踏入社會的新白領(lǐng)而言，以他們目前以及未來預(yù)期的收入水平而言，都已經(jīng)根本無法承受任何一套商品房的巨大開支。由此，前后大約5年時間的社會工作起點差異，已經(jīng)形成了一個明顯的財富代際分配的溝壑。
中國經(jīng)濟社會是由不均衡發(fā)展起步，但是最終的路徑卻必然是走向均衡發(fā)展，這也是當下科學(xué)發(fā)展觀的政策要義所在。房地產(chǎn)市場的畸形繁榮恰恰導(dǎo)致均衡發(fā)展路徑被人為阻滯，不同群體間因為擁有房產(chǎn)數(shù)量的不等、因為“代際差距”而無法實現(xiàn)平等創(chuàng)富的機會，甚至由于高房價而失去了依靠自身努力改變?nèi)松臋C會，是為社會經(jīng)濟實現(xiàn)良性健康發(fā)展的巨大阻礙。
最后回到我們的設(shè)問，“如果本輪房產(chǎn)調(diào)控再度失靈”會如何？假如房價因為調(diào)控中斷而在“天價”基礎(chǔ)上繼續(xù)暴漲，那么社會階層的財富分配差距將會呈爆炸性拉大，社會階層間的利益矛盾將不可避免地爆發(fā)。社會秩序的穩(wěn)定運行都難免面臨挑戰(zhàn)，遑論宏觀經(jīng)濟的健康持續(xù)穩(wěn)定了。正基于此，房地產(chǎn)市場調(diào)控已經(jīng)到了破釜沉舟的境地，“開弓”之后已經(jīng)再沒有回頭箭了。
(作者系經(jīng)濟學(xué)博士) |