輪番競(jìng)價(jià)導(dǎo)致地價(jià)高漲、地王頻出，已實(shí)施多年的土地招拍掛制度近期遭到質(zhì)疑，各級(jí)國(guó)土部門開始問計(jì)土地招拍掛制度改進(jìn)方案。
從根本上來說，土地招拍掛制度并非地價(jià)高漲的直接推手，其根本原因在于當(dāng)前流動(dòng)性過剩、土地資源緊缺、市場(chǎng)供求關(guān)系不平衡。相對(duì)于協(xié)議出讓，土地招拍掛引入了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，很大程度上減少了“暗箱操作”等土地腐敗問題，是一種相對(duì)公平和合理的出讓方式，其作為土地出讓的基本制度不應(yīng)改變。
但近年來，土地招拍掛制度帶來的“副作用”不容忽視。
首先，簡(jiǎn)單的招拍掛即“價(jià)高者得”造成多家開發(fā)商輪番競(jìng)逐，成為地王誕生的溫床。以北京3月拍出的總價(jià)和單價(jià)兩個(gè)地王為例，分別經(jīng)過了64輪和58輪競(jìng)價(jià)。去年誕生的地王廣渠路15號(hào)地,則在拍賣中經(jīng)歷了多達(dá)97輪競(jìng)價(jià)。開發(fā)商的激烈競(jìng)價(jià)使成交價(jià)大大高于實(shí)際價(jià)值，不僅增加了土地成本、推高房?jī)r(jià)，更抬高了周邊地塊的地價(jià)，影響整個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)。
其次，招拍掛造成地價(jià)高漲，資金門檻提高，一些核心地塊只有少數(shù)大開發(fā)商才有實(shí)力參與，使得土地迅速向少數(shù)大開發(fā)商集中，造成土地壟斷局面。區(qū)域土地集中使得房屋定價(jià)權(quán)控制在少數(shù)開發(fā)商手里，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)有序競(jìng)爭(zhēng)。
第三，土地招拍掛令地方政府依賴土地財(cái)政現(xiàn)象日益嚴(yán)重。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2009年，全國(guó)70個(gè)大中城市土地出讓金累加額為1.08萬億元，比2008年增長(zhǎng)140%。僅北京市去年的土地招拍掛合同地價(jià)款就高達(dá)932億元。土地財(cái)政促使地方政府與開發(fā)商在一定程度上成為利益共同體。在房?jī)r(jià)飆漲階段，一些地方政府熟視無睹，任由地王出現(xiàn)；在房?jī)r(jià)回調(diào)階段，就迫不及待地出臺(tái)救市措施。
弊端頻頻暴露，控制房?jī)r(jià)還需根治地價(jià)問題，現(xiàn)行土地招拍掛制度到了亟待改進(jìn)的關(guān)鍵時(shí)刻。對(duì)于如何改進(jìn)，業(yè)內(nèi)人士開出了不同藥方。
“分類出讓”模式是專家多次提及的改進(jìn)方案。有專家建議，將高檔商品房和普通商品房用地“區(qū)別對(duì)待”。對(duì)高檔商品房等用地采用傳統(tǒng)的“價(jià)高者得”模式，但對(duì)普通住宅建設(shè)用地進(jìn)行“綜合評(píng)標(biāo)”，綜合地價(jià)、房?jī)r(jià)、戶型、面積等多種指標(biāo)，選擇提供最佳方案的開發(fā)商，或?qū)ζ胀ㄗ≌玫卦谂馁u時(shí)設(shè)定一個(gè)封頂價(jià)格。同時(shí)，保證有足夠的保障性住房用地通過非招拍掛的方式出讓。如此，一方面可以實(shí)現(xiàn)土地出讓金的最大化,另一方面又能滿足普通居民的住房需求。
“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”模式是業(yè)內(nèi)熱議的另一種改進(jìn)方案。對(duì)出讓地塊限定房?jī)r(jià)，在這個(gè)基礎(chǔ)上，由開發(fā)商競(jìng)地價(jià)，這類似于現(xiàn)行限價(jià)房項(xiàng)目競(jìng)地價(jià)的方式。此外，可以在限房?jī)r(jià)的前提下，采取多因素衡量的“綜合競(jìng)價(jià)”方式——開發(fā)商們除了要競(jìng)地價(jià)，還要競(jìng)爭(zhēng)設(shè)計(jì)方案、綠化節(jié)能、中小套型建設(shè)規(guī)劃、土地節(jié)約集約程度等多項(xiàng)指標(biāo)。
“捆綁限價(jià)”模式也是可解決現(xiàn)行招拍掛弊端的一劑良方�！袄壪迌r(jià)”是將商品房用地與保障房用地捆綁在一起推出，明確出讓土地中保障性用房的比例和價(jià)格，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行招拍掛。開發(fā)完成后政府按約定的數(shù)量和價(jià)格向開發(fā)商回收保障性用房，這相當(dāng)于是對(duì)部分商品房進(jìn)行限價(jià)。另一種是對(duì)捆綁出讓地塊設(shè)定一定的價(jià)格，由開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)地塊中配建的保障房面積、公共設(shè)施面積等指標(biāo)。
還有專家提出，不妨采取“土地出讓房?jī)r(jià)低者得”方式。在土地競(jìng)拍中，政府先確定地塊面積、容積率和地價(jià)，在同等質(zhì)量的情況下，哪家開發(fā)商約定未來出售的房?jī)r(jià)低就把土地賣給哪家，并由相關(guān)部門負(fù)責(zé)檢查質(zhì)量。這樣，既可有效降低房?jī)r(jià)，又可以改善商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 |
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