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| 2010-03-29 作者:張庭賓 來源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) |
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房地產(chǎn)泡沫遭遇了當(dāng)頭棒喝。
3月18日，國(guó)資委宣布78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)將退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，22日，國(guó)資委再次嚴(yán)厲責(zé)令——這78家央企須在“15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案”。國(guó)資委這次雷霆之動(dòng)，頗出乎筆者意料，不僅講政治，也講市場(chǎng)，當(dāng)為之喝彩。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的此次狂性大發(fā)令人咋舌。在2010年年初進(jìn)入房?jī)r(jià)觀望期后，在中央政府再三強(qiáng)調(diào)遏制房?jī)r(jià)過快上漲后，溫總理在“兩會(huì)”上“抑制土地價(jià)格過快上漲”言猶在耳，3月15日北京一天就誕生了三個(gè)新“地王”，始作俑者就是央企。
本來觀望的民意再次騷動(dòng)了起來。筆者近日連續(xù)接到幾個(gè)電話：北京又出地王了，問房?jī)r(jià)是否還會(huì)再漲，是否應(yīng)該買入。我的回復(fù)是——觀點(diǎn)沒有改變：
1.如果中國(guó)未來3年內(nèi)不出現(xiàn)嚴(yán)重的通脹，房地產(chǎn)價(jià)格就此回調(diào)，那么，它可能在下跌30%-50%間實(shí)現(xiàn)軟著陸，這是最理想結(jié)果；如果房?jī)r(jià)于現(xiàn)在基礎(chǔ)上，一年內(nèi)再快速上漲30%，那將是中國(guó)房地產(chǎn)最后的瘋狂，房?jī)r(jià)很可能將在其后下跌50%以上。
2.如果以人民幣標(biāo)價(jià)，目前的房?jī)r(jià)不會(huì)是歷史高點(diǎn)，由于貨幣不斷貶值的必然趨勢(shì)，未來會(huì)出現(xiàn)更高的價(jià)格；但是如果以黃金來標(biāo)價(jià)，它很可能是房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)。即假如現(xiàn)在7-8公斤黃金可以買上海一套200萬(wàn)元人民幣的房子，那么5年之內(nèi)，你有機(jī)會(huì)用2公斤黃金購(gòu)買它，即樓價(jià)對(duì)黃金的價(jià)格下跌75%。
如果不能有力震懾樓市泡沫的卷土重來，筆者所擔(dān)心的最糟局面大有可能發(fā)生，即房?jī)r(jià)在一年內(nèi)再漲30%，中國(guó)房地產(chǎn)將一旦雪崩就再難翻身——就像日本在1990年后那樣。所幸的是，這一次，國(guó)務(wù)院和國(guó)資委雷霆反擊，一舉擊中在新一輪樓價(jià)反撲中的最大“抬轎者”，使得此輪樓價(jià)反撲破滅的可能性大增。
毫無(wú)疑問，從技術(shù)指標(biāo)上看，現(xiàn)在的中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格存在嚴(yán)重的泡沫，筆者在以前的文章中已有分析，不再重復(fù)；今天，本人換一種新的方法來分析中國(guó)樓市泡沫——樓市“坐轎者”和“抬轎者”分析——以徹底讓那些錯(cuò)過了10年樓市大牛市而不甘心、隨時(shí)想沖進(jìn)去的潛在“抬轎者”理智起來。
這種分析方法的原理非常簡(jiǎn)單——一頂中國(guó)特色的轎子，如果抬轎者多，坐轎者少，它還能起來；而如果坐轎者眾多，而抬轎者越來越少，抬轎者支撐不起肩上的重量，則轎子肯定要落地。轎子抬得越高，落地摔得必然越慘。
坐轎者至少有六類：1.地方政府的土地財(cái)政，現(xiàn)在不少城市的賣地收入已達(dá)財(cái)政收入的40%-50%，高得驚人；2.與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收部門，包括房地產(chǎn)企業(yè)稅和交易稅；3.房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)；4.前期大量按揭買入房產(chǎn)的炒房者；5.提供住房按揭的銀行存貸差，這個(gè)存貸差在全世界是最高的，此外還有和房地產(chǎn)相關(guān)的各種收費(fèi)；最后一個(gè)是最容易被大眾忽略的央行，由于計(jì)入CPI的不是房?jī)r(jià)而是房租價(jià)格，房?jī)r(jià)大漲而房租不漲，這樣一來，它在某種程度上掩飾了真正的通脹，央行獲得了較高的鑄幣稅。
坐轎者陣容龐大，而且這種胃口往往越來越高，這些膨脹的欲望成為構(gòu)成房?jī)r(jià)成本和價(jià)格上漲的推手。那么抬轎者的力量如何呢？
抬轎者也分為六類：1.自住者，他們買房就是為了自住，即剛性需求；2.炒作者，他們買房的目的是為了炒作差價(jià)，賺取投機(jī)利潤(rùn)；3.商業(yè)銀行，它以貸款比例和利潤(rùn)來放大前兩者的需求；4.房地產(chǎn)商，他們通過制造樓市緊俏的氣氛，而刺激前兩者，尤其自住者的超前購(gòu)房；5.地方政府，它們往往通過收緊地根，采取土地招拍掛制度，制造“地王”，以“面粉高過饅頭”倒逼購(gòu)房者接盤；6.央行，如果貨幣超額發(fā)行，貨幣之水漲，則水上之船——房?jī)r(jià)則漲。
以上各種抬轎者中，4（房地產(chǎn)商）、5（財(cái)政收入）、6（央行）的抬轎者是虛抬，他們本質(zhì)上是坐轎者；3（商業(yè)銀行）是抬轎者放大器，真正的抬轎者只有兩種人，一是炒作者，二是自住者。
炒作者和自住者的根本不同是，在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，炒作者洶涌而至，很積極地抬轎子；但當(dāng)他們看到轎子無(wú)法再抬高時(shí)，會(huì)悄悄地或很快地脫身，那時(shí)，所有的虛抬者和投機(jī)抬轎者都會(huì)瞬間消失，所有的重?fù)?dān)都會(huì)最后壓在自住者肩上。
因此，盡管分析樓市泡沫的方法很多，但歸根結(jié)底，都在于自住房抬轎者們還能不能抬得起這頂人越來越多、既得利益越來越沉重的轎子？
從這個(gè)根本點(diǎn)判斷，自住房的抬轎者已經(jīng)竭盡全力了。道理很簡(jiǎn)單，目前中國(guó)房?jī)r(jià)的絕對(duì)價(jià)格已達(dá)世界前列，中國(guó)房?jī)r(jià)收入比更是在全世界遙遙領(lǐng)先。本人的一位朋友，是上海某券商的部門經(jīng)理，年收入上百萬(wàn)元，前不久他向我感慨，他也買不起上海看得上眼的房子了。而對(duì)投機(jī)購(gòu)房者而言，現(xiàn)在高達(dá)500個(gè)月租金上下的房?jī)r(jià)早已成為燙手山芋。溫州的炒房團(tuán)從兩年前起就已開始撤出一線城市，而外資在去年也紛紛拋售一線城市的房產(chǎn)。最典型的是，摩根士丹利幾乎以市場(chǎng)價(jià)格的一半向潘石屹拋出了東海廣場(chǎng)的樓盤。
在這樣坐轎者日重，抬轎者苦苦支撐的時(shí)刻，中國(guó)房地產(chǎn)這頂轎子的落地是必然的，未來存在的懸念主要是兩個(gè)：
一是，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)最后一輪的瘋狂？比如找來央企這樣的冤大頭，猛地把轎子最后向上一拋，再跌下來硬著陸。還是各方理性調(diào)整，合力將轎子緩慢地軟著陸。
二是，未來通脹程度會(huì)有多高？如果通脹很嚴(yán)重，轎子變成了風(fēng)箏，不排除房?jī)r(jià)會(huì)被紙幣放得更高，但是那樣的話紙幣的購(gòu)買力將嚴(yán)重貶值。而這個(gè)懸念的主要決定因素不在中國(guó)，在于美國(guó)和美元。如果未來5年內(nèi)美元出現(xiàn)紙幣危機(jī)，則人民幣也會(huì)跟隨貶值，與之相對(duì)應(yīng)的是，黃金、石油等大宗商品的價(jià)格將大漲。
說實(shí)在的，做不斷警示風(fēng)險(xiǎn)者并不聰明，因?yàn)樵谑虑?主流的坐轎者并不喜歡，而在事后，失敗的抬轎者甚至?xí)裨埂５枪娒襟w必須對(duì)這種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行警示。
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