房價對地價跟漲不跟跌是怎樣煉成的
    2009-07-15    徐光木    來源:南方都市報
  國土部同時公布了兩份針對當(dāng)前土地市場的報告。報告透露,今年上半年全國土地市場招拍掛出讓價款總額為3499.09億元,同比減少16.2%,而平均價格則下跌了28.4%。而且,全國105個監(jiān)測城市的平均地價水平依然處于下行通道,同比下降了0.88%。與之形成鮮明對比的是,自今年3月份以來,全國70個大中城市房價已經(jīng)連續(xù)4個月環(huán)比上漲。(《第一財經(jīng)日報》7月14日)

  地價和房價是什么關(guān)系?打一個既形象又膾炙人口的比方,地價好比是國際原油價格,而房價則好比是國內(nèi)成品油價格,我們早就習(xí)慣和看穿了國內(nèi)成品油價的跟漲不跟跌。地價大跌,房價卻巋然不動也是這么回事,犯不著大驚小怪,F(xiàn)在的問題是,房地產(chǎn)并不像石油行業(yè)一樣是壟斷行業(yè),房價對地價跟漲不跟跌是怎樣煉成的呢?
  從房產(chǎn)商的口中,我們從前得到的是這樣的信息:地價是房價的最主要組成部分,房價下不去,是因?yàn)榈貎r下不來,F(xiàn)在,我們終于知道我們過去是被房產(chǎn)商們忽悠了,地價雖然是房價的一個大頭,但真正左右房價的,并不是地價本身,而是房產(chǎn)商們愿不愿意降低。換句話說,在許多時候,地價只是充當(dāng)了高房價的冒死鬼,被開發(fā)商給利用了。就好像我們的石油巨頭們過去總在說國內(nèi)油價要與國際油價接軌,所以油價持續(xù)大幅上漲,現(xiàn)在當(dāng)國內(nèi)油價已經(jīng)超過美國的時候,他們就全成了啞巴。個中原因,人們其實(shí)心知肚明。
  也許有人會說,地價和房價是有間隔期的,間隔期就是商品房的建設(shè)周期。因?yàn)橥恋匾蛩刈鳛榉績r成本中重要的一環(huán),歷來與房價互為因果,開發(fā)商買地價格上漲,未來開發(fā)出來的房子多半漲價;而房價上漲的預(yù)期一旦形成,也會刺激開發(fā)商爭搶土地,進(jìn)而推動土地價格上漲,F(xiàn)在問題就出來了,房價在去年達(dá)到頂峰,國家開始有意識地下調(diào)地價的時候,按理說房價會形成下跌的預(yù)期,可事實(shí)是,房價在經(jīng)歷了短暫的徘徊后,又進(jìn)入了另一個上漲期(全國70個大中城市房價已經(jīng)連續(xù)4個月環(huán)比上漲)。
  地價的持續(xù)下跌沒能催生房價將下跌的預(yù)期效果,而是產(chǎn)生相反的作用,這當(dāng)然不是地價下跌所能夠解釋的。那么,房價背后的操盤手到底是誰呢?如果我們的記性不是太壞的話,很容易聯(lián)想到去年底房價預(yù)期走低時候的地方政府態(tài)度,各地不是想方設(shè)法讓房價回歸理性,而是打著擴(kuò)大內(nèi)需,擺脫金融危機(jī)的借口實(shí)施“救市”,比如購房入戶,降低購房首付及稅率等等,而現(xiàn)在呢,房價又起來了,他們又都開始“沉默是金”。房價是比石油更加關(guān)乎民生的問題,商品房定價體系不建立,價格組成不透明,房價問題必將激發(fā)遠(yuǎn)比油價強(qiáng)烈得多的爭論甚至社會問題,地方政府房價“能漲不能跌”的心理定位不解除,地價跌得再多,也是在向開發(fā)商讓利,而無法讓老百姓受益。
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