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| 房價(jià)“上火”潛存巨大風(fēng)險(xiǎn) |
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| 2009-06-11 葉檀 來源:廣州日報(bào) |
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一旦過度寬松的貨幣政策收緊或大批量推出保障型住房，大批投資者與開發(fā)商將被套其中。畢竟，租金收益率沒隨房價(jià)同步上漲，說明房價(jià)上漲存在巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
圈地?zé)峋硗林貋�，樓市小陽春漸成愈來愈旺的大陽春。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降0.6%，降幅比4月份縮小0.5個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.6%，漲幅比4月份擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。我國土地市場是金融泡沫的重要指標(biāo)，只要開發(fā)商翩翩進(jìn)入土地市場，基本上能夠確定虛擬經(jīng)濟(jì)開始“上火”。圈地?zé)崤c投資者增加，顯示新一輪通脹周期或者滯脹周期近在咫尺。
新一輪圈地?zé)嵋呀?jīng)開始。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測顯示，6月第一周，全國20個(gè)重點(diǎn)城市共推出土地124宗，環(huán)比增加25%，推出土地面積608萬平方米，環(huán)比增加24%；成交土地面積173萬平方米，環(huán)比增加14%。
根據(jù)上海易居研究院的調(diào)查數(shù)據(jù)，近兩個(gè)月購買投資性住房的人逐漸增加，逐漸取代小陽春開始之時(shí)的自住房剛性需求。筆者曾問過購房的朋友為何此時(shí)入市投資，他們的回答很簡單：第一，實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)能過剩，沒有投資價(jià)值；第二，從以前經(jīng)驗(yàn)看，只有房地產(chǎn)有可能抵擋貨幣貶值。
我國的土地與房產(chǎn)是重要的投資品種。以土地為例，在泡沫時(shí)期圈地可以得到雙重好處，首先可以通過高價(jià)房收獲高收益。2007年通脹預(yù)期高漲時(shí)期，囤過兩年的地即便土地轉(zhuǎn)讓就能獲得30%以上的收益；房地產(chǎn)上市公司通過土地在資本市場的定價(jià)，直接將土地轉(zhuǎn)換成金融資產(chǎn)，通過高估值獲得高收益。
房地產(chǎn)與泡沫聯(lián)袂上漲的景象并不陌生。倒推兩年，2006年、2007年，雖然政府一再出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，雖然利率有所上漲，但股市與樓市就是擊而不倒。從金融投資理論上很好理解，只要投資者預(yù)期收益高于利率、交易稅費(fèi)等相加總成本，人們預(yù)期投資收益能抵御貨幣貶值，他們就會(huì)毫不猶豫進(jìn)行投資。無論央行加息降息，只要市場處于通脹預(yù)期之中，只要人民幣有升值壓力卻無法升值，房地產(chǎn)成交量與價(jià)格就會(huì)上漲。只要央行繼續(xù)釋放貨幣，給予市場通脹預(yù)期，房地產(chǎn)市場就能持續(xù)紅火，直到危乎高哉。屆時(shí)，房地產(chǎn)泡沫就會(huì)跟次貸泡沫一樣，調(diào)高幾次利率即可輕輕挑破。
事實(shí)上，投資者已經(jīng)處于非常危險(xiǎn)的境地了。目前我國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇是寬松貨幣政策的產(chǎn)物，如果我國想保持經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，不可能讓房地產(chǎn)市場一枝獨(dú)秀，更不可能無限度釋放流動(dòng)性。
根據(jù)國家信息中心的研究，今年前4個(gè)月累計(jì)人民幣各項(xiàng)貸款增加5.17萬億元，不但超過去年全年4.9萬億元的規(guī)模，也超過了今年5萬億元的計(jì)劃目標(biāo)下限。同時(shí)，廣義貨幣(M2)增速也開始急升，4月末M2增速達(dá)到25.95%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過央行17%的預(yù)期目標(biāo)，刷新了中國近年來的新高。
過度寬松的貨幣政策是不可能持續(xù)的。一旦政策收緊或者大批量推出保障型住房，將有大批投資者與開發(fā)商被套其中，過剩的流動(dòng)性可以通過房地產(chǎn)市場輕松回收。畢竟，房地產(chǎn)市場的重要指標(biāo)租金收益率沒有隨著房價(jià)同步上漲，說明了房價(jià)上漲存在巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)能夠幫助經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，也能扭曲經(jīng)濟(jì)，以房地產(chǎn)消費(fèi)拉動(dòng)內(nèi)需是救急，而不是長遠(yuǎn)之策，一個(gè)大國依靠房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，顯然是靠不住的。
（作者系財(cái)經(jīng)評(píng)論員） |
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