|
|
|
|
|
|
|
|
| 2008-07-14 作者:賈圖 來源:上海證券報 |
|
|
一路下滑的深圳房價不僅令開發(fā)商們孤枕難眠，也讓有關(guān)部門坐臥不安。由深圳國土資源和房屋管理局發(fā)布的《2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析報告》（以下簡稱《報告》）顯示，今年前5個月，深圳住宅每平方米銷售均價調(diào)整幅度接近30%，基本回落到去年年初水平。銷售面積更是銳減。《報告》據(jù)此呼吁政府救市。
就全國而言，深圳市的房價跌幅是最深的，但盡管如此，其房價也僅僅才回落到2007年年初的水平，而我國早在2005年就開始對房地產(chǎn)進行調(diào)控，也就是說，2005年時的房價在中央看來就已經(jīng)過高，因此才出臺調(diào)控措施的，以此推理，如果房價不能回歸到2005年的水平，救市就可能與當初的調(diào)控政策發(fā)生沖突，或者說，救市被視為對前期調(diào)控政策的某種否定。
許多人對這樣一個觀點都持贊同態(tài)度：深圳房價此次下跌過快，是前期上漲過快導(dǎo)致的。過快的漲速累積的泡沫，終于破裂并引發(fā)房價下跌。那么，在房價非理性上漲的過程中，政府官員又是什么態(tài)度呢？
在深圳房價節(jié)節(jié)上漲時，深圳市長許宗衡在記者招待會上指出：“深圳房價目前基本是理性的……你到深圳看看，九成以上樓房晚上都亮著燈，這說明深圳樓房多是自購自用，而不是像其他地方在炒房價。”也就是說，深圳房價完全是建立在真實需求基礎(chǔ)之上的，就不存在泡沫，那么，根本沒有救市的必要，因為，在龐大真實需求的支撐下，房價即使下跌也并不值得擔憂。深圳市有關(guān)官員應(yīng)該與房價在上漲時一樣，保持樂觀的心態(tài)。
但是，深圳國土資源和房屋管理局發(fā)布的《報告》，與此前深圳市長的說法相悖�！秷蟾妗凤@示，今年上半年深圳商品房空置面積達164.73萬平方米，同比增加26.72%；其中住宅空置面積65.37萬平方米，同比增加高達84.5%，而空置率高往往是自住需求不足或投機比例占比過高所致。如果此前房價的上漲是真實需求而非投機推動，這么大的空置面積又是如何來的？如果相關(guān)官員的說法正確，那么，有關(guān)部門是否為了讓政府救市故意夸大了空置面積？如果《報告》中的數(shù)據(jù)正確，有關(guān)官員此前是否在通過故意遮掩樓市中的投機行為而拒絕在中央倡導(dǎo)的樓市調(diào)控方面有所作為？
我們再看看銀行當初的態(tài)度。2007年6月20日，由深圳市政府辦公廳召集各相關(guān)部門召開了一次討論房地產(chǎn)形勢的會議，當時，深圳市房價在六個月內(nèi)的漲幅超過了50%。在此次會議上，人民銀行深圳分行負責(zé)人通報了房地產(chǎn)貸款相應(yīng)數(shù)據(jù)。報道稱，這位負責(zé)人并不認為房地產(chǎn)貸款處于“警戒狀態(tài)”，其理由是——目前深圳購房者平均月供與深圳市房屋租金關(guān)系仍然處于合理范疇，并且月供與月收入比在26％—37%，而國際警戒線是50%。深圳市銀監(jiān)局有關(guān)負責(zé)人也認為，房地產(chǎn)貸款占總貸款額的比例為50%，仍然是銀行主要的貸款方向，并且房地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良，尤其按揭貸款不良率在1%以下。
而現(xiàn)在，房價剛剛回到2007年初的水平，有關(guān)銀行便如坐針氈，積極呼吁救市，這與它們當初的態(tài)度差異之大，可以“天壤”謂之。
因此，所謂的房地產(chǎn)救市呼吁，其實是一場維護樓市穩(wěn)定發(fā)展幌子下的私利捍衛(wèi)——捍衛(wèi)的當然是開發(fā)商、地方政府、銀行等相關(guān)主體的利益，損害的卻是民生和政府的信譽。實際上，樓市既不需要拯救，也沒有必要拯救，拯救樓市的結(jié)果，只會使房地產(chǎn)市場因錯過一次難得的調(diào)整機會而累積起更大的泡沫，這必將為未來的房地產(chǎn)市場埋下更大的隱患。
現(xiàn)在，除了深圳、廣州，全國大部分城市的房價仍在上漲，僅僅是成交量有所回落，這說明，市場的調(diào)節(jié)作用正在發(fā)揮作用。在這種情況下，開發(fā)商應(yīng)該順勢而為，降低房價，而現(xiàn)在，開發(fā)商是“死了也不降價”（此處指房價），最近的一份調(diào)查結(jié)果顯示，去年12月以來表示可能降價的開發(fā)商所占比例僅占8％，92％的開發(fā)商表示不會降價；而表示未來可能降價的開發(fā)商比例僅為9％，82％的開發(fā)商表示未來不會降價。這種“死了也不降價”的行為本身，就是反市場的，是對市場對抗的極端表示，對于開發(fā)商群體的這種頑固堅守，救市有必要嗎？
另一個“死了也不降價”（此處指地價）的地方政府，在房地產(chǎn)市場明顯即將步入調(diào)整軌道的情況下，地方政府本應(yīng)順勢而為，降低土地出讓金，從而，與房價的調(diào)整相合拍。然而，許多地方政府寧肯土地流拍，也拒絕降低出讓金，導(dǎo)致全國各地土地流拍現(xiàn)象密集出現(xiàn)。這些沉浸在“地王”幻覺中執(zhí)迷不悟的地方政府，需要救市措施將它“解放”出來嗎？是它們自己把自己逼入絕境而不是市場本身出現(xiàn)了危機。
樓市需要拯救的時候，首先說明樓市出現(xiàn)了嚴重的危機，而現(xiàn)在，除了深圳和廣州，全國許多地方的房價連正常調(diào)整都沒有經(jīng)歷，救市的呼吁實在令人費解。應(yīng)該認識到，房地產(chǎn)市場的正常調(diào)整是有益的，一方面，它擠壓出房價中的泡沫，消除未來樓市崩盤的隱患，使房地產(chǎn)市場更健康的發(fā)展。另一方面，房價的調(diào)整，使得更多的人買得起房，實現(xiàn)住房夢。當然，商品房永遠只能滿足一部分人群的消費需求，政府需要向社會提供更多的保障性住房——這才是解決住房問題的最重要途徑，并且，這也遠比救樓市要重要得多。 |
|
|
|
|