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前一陣子，有某著名大學(xué)的教授、著名的博士還有著名時(shí)評(píng)人若干人等，起了勁地把房?jī)r(jià)高的原因歸結(jié)于開(kāi)發(fā)商的罪惡，甚至呼吁取消開(kāi)發(fā)商，并表示按他們說(shuō)的做，房?jī)r(jià)可降一半，云云。那陣勢(shì)，頗有為民生立言之雄姿英發(fā)。至于效果，至少在網(wǎng)絡(luò)上，頗得“振臂一呼，應(yīng)者云集”之光彩。然而今日，面對(duì)價(jià)格遠(yuǎn)低于政府限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房的所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，這些“民意英雄”們不知該作何感想？又該作何發(fā)言？
統(tǒng)計(jì)顯示，北京有一定開(kāi)發(fā)規(guī)模的“小產(chǎn)權(quán)房”主要集中在通州、順義、懷柔、密云等遠(yuǎn)郊區(qū)，盡管政府管理部門(mén)對(duì)如此多的“小產(chǎn)權(quán)房”表示出憂慮，一再發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，建議不要購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”，因?yàn)榇祟惙课轃o(wú)產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等法律權(quán)利，但是為自住而購(gòu)房者趨之若鶩。這些成批開(kāi)發(fā)的房屋售價(jià)多在每平方米2500元至4000元之間，而同一地區(qū)的“小產(chǎn)權(quán)房”普遍比大產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低30％左右。另?yè)?jù)《中國(guó)商報(bào)》記者報(bào)道，位于房山區(qū)周口店鎮(zhèn)某村的樓盤(pán)，售價(jià)僅為800多元／平方米，還是現(xiàn)房，而交通不及這個(gè)地方便利的房山區(qū)竇店鎮(zhèn)和韓村河鎮(zhèn)的一些商品房，因?yàn)槭谴螽a(chǎn)權(quán)，手續(xù)齊全，每平方米售價(jià)竟高達(dá)3000多元。這樣算，由村鎮(zhèn)集體發(fā)放“永久使用權(quán)”或“永久租賃權(quán)”（怎么理解都可以）的商品房?jī)r(jià)格，只是那些由縣級(jí)以上政府發(fā)放有限期使用權(quán)（70年后自動(dòng)續(xù)租土地，要不要再交土地出讓金另說(shuō)）的四分之一。
“小產(chǎn)權(quán)房”價(jià)格為什么這么低？是因?yàn)闆](méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的介入嗎？否！恰恰是開(kāi)發(fā)商的介入，才使得幾千年歷史上幾乎完全靠一己之力蓋房的中國(guó)農(nóng)民第一次不花自己的金錢(qián)和力氣就住上了和城里人一樣的高檔房！他們把自己的宅基地騰出來(lái)，由村鎮(zhèn)集體交給開(kāi)發(fā)商去經(jīng)營(yíng)（你也可以把它理解成租賃，也可以解釋為農(nóng)民用宅基地入股，和開(kāi)發(fā)商合作經(jīng)營(yíng)），條件是開(kāi)發(fā)商免費(fèi)為每戶農(nóng)民蓋一至兩套房（多余的將來(lái)可以出租作為永久的收入來(lái)源），另外開(kāi)發(fā)商還得負(fù)責(zé)農(nóng)民的社保、鄉(xiāng)村規(guī)劃的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等等。多余的土地供開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)，你也可以說(shuō)是買賣，但似乎更確切說(shuō)是“租賃”，因?yàn)橥恋厮袡?quán)仍在村集體手里�？梢哉f(shuō)，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商的資金和技術(shù)介入，許多農(nóng)民根本沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力過(guò)上現(xiàn)代化的城市生活，更沒(méi)有能力為相當(dāng)部分城市居民提供廉價(jià)的“小產(chǎn)權(quán)房”。正是開(kāi)發(fā)商在這里面起到了中間橋梁的作用。
那么，“小產(chǎn)權(quán)房”價(jià)格低的原因到底何在？這也不是秘密——在于省去了三部分費(fèi)用：一是購(gòu)地成本，二是各種稅費(fèi)，三是由土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)管制造成的“公關(guān)成本”甚至“腐敗成本”。2007年6月29日一份媒體的調(diào)查報(bào)道，可以清晰地告訴我們稅費(fèi)和土地成本到底是多少。以北京房山區(qū)一個(gè)名為“加州水郡”的項(xiàng)目為例：除了承擔(dān)約1902元／平方米的土地開(kāi)發(fā)成本，另外以8000元／平方米售價(jià)保守計(jì)算稅費(fèi)，每平方米樓面需繳納企業(yè)所得稅2300元、營(yíng)業(yè)稅240元、城市維護(hù)建設(shè)稅400元、土地增值稅80元、耕地占用稅8元以及契稅240元。即便不算上述6個(gè)主要稅種之外費(fèi)用的繳納，“加州水郡”每平方米樓面稅費(fèi)總額已達(dá)3268元，購(gòu)房者付出8543元／平方米購(gòu)買的商品房?jī)r(jià)中，其中38％將作為稅費(fèi)而繳納。加上正常土地交易1902元／平方米的土地成本，連帶地價(jià)和各種稅費(fèi)總額達(dá)5170元／平方米，以8543元／平方米房?jī)r(jià)計(jì)，地價(jià)和稅費(fèi)成本占房?jī)r(jià)中的61％。這里還沒(méi)算只有房地產(chǎn)商心里最清楚的所謂“公關(guān)成本”或“腐敗成本”。
事實(shí)上，“加州水郡”地價(jià)并不算高，在國(guó)內(nèi)一些中心城市，特別是大城市中心地區(qū)，土地樓面價(jià)每平方米數(shù)千元或上萬(wàn)元的實(shí)屬稀松平常。
早期的房地產(chǎn)商或許有“罪”的，特別是在土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓時(shí)代，相當(dāng)多房地產(chǎn)商如同“空手套白狼”，不花一分錢(qián)通過(guò)關(guān)系從地方政府手里拿到土地，然后以土地作抵押向銀行貸款，再通過(guò)向居民賣圖紙賣期房獲取巨額利潤(rùn)。但那僅僅是開(kāi)發(fā)商的“原罪”，還是由于權(quán)力之罪？今日，政府亡羊補(bǔ)牢，新政策已經(jīng)堵死了后來(lái)者上述“原罪”之路，實(shí)行土地招標(biāo)出讓，而且短期內(nèi)先付出讓金，房子沒(méi)封頂休想辦按揭貸款，等等。
當(dāng)然，你還可以說(shuō)現(xiàn)在的房地產(chǎn)商有“罪”，主要的“罪”在于其囤地囤房。但為什么他們會(huì)囤地囤房？乃是因?yàn)槠尕浛删影�！土地一�?jí)市場(chǎng)牢牢控制在誰(shuí)的手里？如果政府部門(mén)能夠真正根據(jù)市場(chǎng)需求恰好地掌握土地供應(yīng)節(jié)奏，現(xiàn)實(shí)中不少難題不就迎刃而解了！再看看“小產(chǎn)權(quán)房”，其開(kāi)發(fā)商們，每一分錢(qián)都來(lái)自自己，無(wú)法向銀行貸款；購(gòu)房人也無(wú)法向銀行貸款，需要自籌資金。暫且不說(shuō)他們有幾多合法幾多合理，可以看看，他們中有多少人會(huì)囤地囤房？我們?cè)倏纯床孰姳涫袌?chǎng)，有沒(méi)有人囤積？若有，你肯定笑那些人是腦積水！
（作者系北京資深評(píng)論員，雜文家） |