直面高房?jī)r(jià)真相破解高房?jī)r(jià)迷局
2011-05-16   作者:策劃人  來源:經(jīng)濟(jì)參考網(wǎng)
 
【字號(hào)
作者:蘇東
出版社:湖南人民出版社
  時(shí)下的中國,房?jī)r(jià),可以說是幾乎從八歲到八十歲的人都有話要說的敏感話題。很少有人可以躲得開,也很少有人會(huì)不想發(fā)言不想表態(tài)。
  雖然2010年被稱作史上調(diào)控最嚴(yán)厲的一年,但是2011年開年2個(gè)月的政策推出,迅速令社會(huì)各界感受到,這將會(huì)是對(duì)高房?jī)r(jià)發(fā)動(dòng)猛攻的一年。
  首先是醞釀很久的房產(chǎn)稅終于于2011年1月27日,在重慶、上海兩市同時(shí)宣布開始征收。關(guān)于房產(chǎn)稅,在本書中,作者已經(jīng)表明觀點(diǎn),即絕不贊成房產(chǎn)稅的征收。且不說征稅對(duì)百姓買房并不利,單征收房產(chǎn)稅本身就是加稅的一種,在中國當(dāng)前稅負(fù)負(fù)擔(dān)已經(jīng)相當(dāng)沉重的情況下,任何的加稅要求都應(yīng)該是反對(duì)的。
  政府機(jī)構(gòu)總是傾向于多收稅的!侗本┣嗄陥(bào)》在相關(guān)新聞的報(bào)道中就稱:“房產(chǎn)稅的試點(diǎn)和開征,最大的目的不是為樓市調(diào)控,不是為了降房?jī)r(jià),而是國家在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式,調(diào)整財(cái)政稅收結(jié)構(gòu)時(shí)的一項(xiàng)有力措施!
  當(dāng)然,比較好的一點(diǎn)是,從兩市發(fā)布的房產(chǎn)稅征收方案來看,都相對(duì)溫和。第一,放過了大部分自住需求:上海人均60平方米以下不收,且不考慮之前的存量;重慶超過均價(jià)2倍以上的新房收取房產(chǎn)稅,只對(duì)獨(dú)棟核實(shí)存量。第二,稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比預(yù)想中的要低。
  不過,輿論普遍認(rèn)為,盡管從目前的政策看,試點(diǎn)納入征收范圍內(nèi)的房源并不多,稅負(fù)也不算重,但兩地都給房產(chǎn)稅征收房源范圍的擴(kuò)大預(yù)留了政策空間。此例一開,長此以往,很可能習(xí)慣成自然,甚至有人預(yù)計(jì),房產(chǎn)稅將逐步推進(jìn),征收對(duì)象要由“高檔住宅”逐漸覆蓋到“普通住宅”,征收城市將由主要城市覆蓋到全國各地。未來不管是自住還是出租人人持有的房產(chǎn)都有可能被課稅,這才是更加令人不安的事情。
  為進(jìn)一步嚴(yán)控樓市,遏制旺盛需求導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲,史上最嚴(yán)厲的限購政策也在逐步推開,繼2010年國慶節(jié)前宣布停止三套房貸款等嚴(yán)厲調(diào)控政策后,2011年初政府又出臺(tái)“國八條”新政策,要求將住房限購令覆蓋全國。根據(jù)媒體報(bào)道,最終實(shí)行限購令的城市將增至72個(gè)。據(jù)稱,限購令將“直接阻斷部分不合理購房需求”。在“最嚴(yán)調(diào)控”升級(jí)的壓力下,中國內(nèi)地的樓市步入降溫通道:成交顯著萎縮,在2011年春節(jié)前后樓市跌入“冰點(diǎn)”。
  北京樓市調(diào)控新政揭開神秘面紗,其中一些措施更是被業(yè)界視作史上全國各城市之中最嚴(yán)厲的政策。例如,自2月17日起,對(duì)已擁有2套及以上住房的北京市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非北京市戶籍居民家庭,對(duì)無法提供北京市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在北京市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非北京市戶籍居民家庭,暫停在本市向其售房。
  面對(duì)北京高得離譜的房?jī)r(jià),出臺(tái)這樣的限購措施也是不得已而為之,而且也肯定會(huì)取得一定成效。但“必須連續(xù)納稅5年”這條對(duì)年輕的北漂族無疑是下了驅(qū)逐令。
  限購令只能夠起到在短期內(nèi)讓樓市交易降溫的效果,但如果繼續(xù)實(shí)施下去將會(huì)醞釀出潛在的巨大后果。由于大量人口依舊繼續(xù)向大城市遷移,嚴(yán)厲的住房限購政策并不能改變?nèi)丝诘牧飨颍珔s有可能極大地降低大中城市出租屋的供應(yīng)。據(jù)估計(jì),像北京、上海這樣的一線城市,每年凈增加外來人口高達(dá)60萬以上。在限購政策影響下,這些人大多數(shù)都必須租房居住,如果二套房以上的購房被嚴(yán)厲限制,房租的飆升將不可避免。據(jù)《新京報(bào)》的報(bào)道,限購令頒布后,“超過八成受訪者表示房租漲幅較大,由于調(diào)控持續(xù),房租預(yù)計(jì)將繼續(xù)上漲”。
  2005年以來,在房?jī)r(jià)一片漲聲中,有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的各種觀點(diǎn)也一度甚囂塵上,早些時(shí)候,房地產(chǎn)業(yè)被定位為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),是GDP的重要增長點(diǎn),是擴(kuò)大內(nèi)需的重要支點(diǎn)。此后,高房?jī)r(jià)惹來怨聲載道,針對(duì)房地產(chǎn)的諸多觀點(diǎn)一并迸發(fā)。“房地產(chǎn)業(yè)綁架銀行”,“抑制投機(jī)”一度成為房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控對(duì)象,與之對(duì)應(yīng)的是經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房應(yīng)運(yùn)而生。但是時(shí)至今日,充滿貓膩的經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房對(duì)于房?jī)r(jià)的抑制實(shí)乃杯水車薪,收獲甚微,甚至與最初調(diào)控的目的依然南轅北轍。房?jī)r(jià)依然在飆升,我們?nèi)滩蛔∫獑枺悍康禺a(chǎn)到底是怎么回事?房?jī)r(jià)到底是怎么回事?高房?jī)r(jià)是怎么形成的呢?是高房?jī)r(jià)誘發(fā)高地價(jià)還是高地價(jià)推動(dòng)高房?jī)r(jià)?土地供應(yīng)為何長期滯后?地方政府有沒有辦法擺脫對(duì)土地財(cái)政的過度依賴?北京上海深圳廣州等大城市的居住問題如何才能合理解決?這一切一切的問題,已經(jīng)不僅僅是象牙塔學(xué)術(shù)界的不同觀點(diǎn)爭(zhēng)論,而是關(guān)乎國計(jì)民生和未來社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)起落的現(xiàn)實(shí)大問題。
  與諸多房地產(chǎn)的研究者不同,本書作者蘇東更注重“實(shí)證”。作者用十余年時(shí)間走訪了廣東、浙江、河北、山東等地,在了解房?jī)r(jià)的同時(shí)亦關(guān)注每一地的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。他從諸多“親見”的事實(shí)和現(xiàn)象上溯本清源,查詢經(jīng)濟(jì)現(xiàn)場(chǎng)背后的內(nèi)在力量,從“房?jī)r(jià)上漲”的表面事實(shí)背后,找尋經(jīng)濟(jì)規(guī)律的內(nèi)在機(jī)理。
  房地產(chǎn)的問題,不僅關(guān)系房地產(chǎn)本身,更是城市化進(jìn)程、人口遷徙、資源調(diào)配等綜合要素共同作用所致,這才是中國特有的獨(dú)具特色的問題,而討論房?jī)r(jià)問題,已然不能只從房地產(chǎn)業(yè)本身討論起,需要將視野更大地拓展開來,才能發(fā)掘房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展背后的真相。
  事實(shí)上,本書實(shí)證地揭示:房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本原因在于城市化運(yùn)動(dòng)導(dǎo)致大量人口從農(nóng)村集中遷移到城市。從國際慣例來看,隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展,未來中國內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平必定會(huì)達(dá)到至少如我國臺(tái)灣地區(qū)、韓國這樣的水平,即人均GDP達(dá)到一萬美元以上。而一旦達(dá)到這樣的發(fā)展水平,農(nóng)村人口占總?cè)丝诘谋壤齽?shì)必下降,也就是說,中國未來的農(nóng)業(yè)人口很可能至多也就占到中國總?cè)丝诘?0%甚至以下。這也意味著,未來很可能有大約6億的農(nóng)業(yè)人口要向城市轉(zhuǎn)移。
  同時(shí),導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的本質(zhì)原因是:土地供應(yīng)不足。目前中國的城鎮(zhèn)建成區(qū)的總面積只有384萬平方公里,僅占全國國土面積的04%,卻居住了6億多人口。相比之下,全國的農(nóng)村宅基地占地為168萬平方公里,占國土面積的175%,是城鎮(zhèn)用地的437倍,名義上居住了9億農(nóng)民,實(shí)際上其中的至少2億人口已經(jīng)進(jìn)了城。由此可見,我們的城鎮(zhèn)建設(shè)占用的土地的供應(yīng)量依舊很小。所以,解決房地產(chǎn)問題,也不能夠只是“頭痛醫(yī)頭,腳痛醫(yī)腳”,必須從中國經(jīng)濟(jì)和城市布局的大格局下考量。
  大多數(shù)住宅緊張的城市,也正是外來人口較多的城市,外來的人口數(shù)量通常都是非常龐大的,他們的住房需求量也必然極其龐大。很大程度上,也正是因?yàn)檫@種人口的遷移,造就了今天我們東部沿海大多數(shù)城市的住房高需求,再加上這部分城市的低供給,共同造就了我們這些城市的高房?jī)r(jià)。只有擁有得到極大擴(kuò)大的土地供應(yīng),并隨之可以建造大量住房,才能夠從根本上遏制高房?jī)r(jià)。正如本書所一再強(qiáng)調(diào)的,解決中國房?jī)r(jià)高漲問題,核心政策必須是極大地?cái)U(kuò)大土地和住房的供應(yīng)量。
  在本書中,作者深入了解和研究過各種言論,最終提出了一些前瞻性、建設(shè)性的解決方案。
  例如,在開發(fā)的層面,要打破大型房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷,鼓勵(lì)和支持中小企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)市場(chǎng)上只剩下少數(shù)具備雄厚實(shí)力的開發(fā)商時(shí),壟斷就成了必然;而面對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給嚴(yán)重不足,就需要有更多的中小開發(fā)商出現(xiàn),增加不同類型的供給。
  例如,要重新定位城市價(jià)值。讓上海擁有如此地位的不是它的工業(yè),甚至也不僅僅因?yàn)樗鼡碛幸粋(gè)很大的港口,是航運(yùn)的中心,更重要的是:它有中國最大的證券交易所,以及明確的經(jīng)濟(jì)中心的聲望和實(shí)力。在一個(gè)金融中心那里,數(shù)量最多的金融部門都是圍繞證券交易所展開的。圍繞著證券交易所,可以形成大量金融方面的工作職位,而且?guī)缀跞慷际歉咝降穆毼。同樣,北京是政治文化中心,一些不必要的工業(yè)企業(yè),以及中國最具實(shí)力的企業(yè)總部,沒有絕對(duì)必要駐扎在北京?梢赃w出一些不是完全必要的工作崗位,控制城市膨脹。像上海通用和上海大眾這樣的組裝型生產(chǎn)廠設(shè)備搬遷起來并不難,即使搬遷也不會(huì)承受過高的損失。對(duì)上海而言,廠房搬遷,意味著城區(qū)又得到了一塊城市發(fā)展的寶貴黃金用地,并且,還削減了城市就業(yè)人口,讓上海城市的空間變得更寬松,更加人性化。絕對(duì)可以說是一舉兩得。想抑制北京的人口,削減北京的就業(yè)機(jī)會(huì),辦法可能更為簡(jiǎn)單——由中央政府牽頭,遷出某些國家單位,特別是由國家投資在北京的諸多根本沒有必要留在北京的部門,包括眾多央企的總部、眾多科研院所、眾多國家所有的大學(xué)等。
  在改善城市規(guī)劃以及提高容積率方面,作者也有細(xì)致的建議。比如說北京的很多居民居住在五環(huán)、六環(huán)之外,但他們的工作、購物和娛樂都要到二環(huán)、三環(huán)來,這樣交通問題就會(huì)越來越嚴(yán)重。應(yīng)該在城市擴(kuò)張的新區(qū)讓這些新的區(qū)域功能是齊全的,人們不離開這個(gè)小區(qū)就可以解決其居住、工作和購物問題,這樣融合的城市規(guī)劃才能夠從根本上解決交通擁堵的問題。好的城市規(guī)劃可以緩解交通壓力,好的城市規(guī)劃就是要功能融合……
  通過本書,讀者可以了解到,中國現(xiàn)時(shí)的房地產(chǎn)并非是人言人殊的一團(tuán)亂麻,而是有一些客觀的規(guī)律可以認(rèn)識(shí);高房?jī)r(jià)的成因有著其板結(jié)的原因,普羅大眾要順勢(shì)而為,尋找到為自己資產(chǎn)保值增值的合理路徑。同時(shí),社會(huì)公眾也應(yīng)該積極提出政策性建議,由各個(gè)層面為解決高房?jī)r(jià)問題推動(dòng)政府立法和施政,真正為解決中國城市化過程之中的居住問題找到負(fù)面效應(yīng)盡可能減少、公共福祉最大化的良方。
  陳志武教授對(duì)本書給予了高度肯定,他指出:“任何話題都該從多個(gè)角度去追問,多問才能超出表面,理清本質(zhì)。像房地產(chǎn)市場(chǎng)這么涉及每個(gè)人的生活,這些年誤區(qū)太多,需要像蘇東先生這樣的客觀視角!
  經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾也向社會(huì)推薦:“要客觀冷靜地認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)問題,請(qǐng)讀一讀這本書!
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