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| 朱貴明
著,社會科學文獻出版社 |
坦率地講，中國的房價跌漲問題根本不是個可以討論的問題。因為中國的房價本質(zhì)上是一個政府問題，而不是市場問題。略懂常識的人都知道，價格的跌漲要么由市場控制，要么由政府掌握，或二者共同為之，但如果所有關(guān)鍵的要素都在政府手中，就算各種資本都能平等進入，各路房地產(chǎn)業(yè)神仙均可深度參與，房價也可能受到市場影響出現(xiàn)跌漲，但它卻改變不了根本問題，地都在政府手中。
《房價必跌？！》作者說了真話：需求不決定中國的房價，供求均衡這個經(jīng)濟學的經(jīng)典理論在中國的房地產(chǎn)面前黯然失色。中國的房地產(chǎn)老板似乎吃定了一件事：地在我手中，房子在我手中，泱泱大國十數(shù)億民眾，只要十分之一的人買房，那中國的房地產(chǎn)業(yè)就長盛不衰，中國的房地產(chǎn)業(yè)就必然是最賺錢的行業(yè)。如果糧都在某個人手中，販糧的、開飯店的也不過是二道販子、三道販子，定價權(quán)不會在這些人手中，更不會在吃飯的人手中。房地產(chǎn)商沒有原罪，但他們是高房價幫兇，讓他們“打起來”貌似競爭，糧價才會抬高。
這就是中國的房價糾結(jié)所在。但顯然，某個人手中有糧和政府賣地不在同一個層次，因為政府還掌握著政策，當然包括錢袋子。作者對房地產(chǎn)業(yè)的資金流分析清晰地展示了這樣一個博弈的過程：“以購房者所購房產(chǎn)以及購房者未來收入作抵押，銀行貸款給購房者，購房者加上自身首付，向開發(fā)商購買商品房，開發(fā)商資金再流向政府�！弊髡咭脵�(quán)威資料分析顯示，其中以最高時候占總房價40%的土地出讓金、占總房價13%以上的稅收流向政府（更有權(quán)威數(shù)據(jù)顯示是20%）。由于銀行絕大部分國有，各級政府從左邊口袋拿出地，右邊口袋就能裝滿錢。
這種背景下要考慮的是，政府準備通過經(jīng)營城市賺回多少錢。此種情景，房價維持在一個只有部分人能購房的水平才是最佳狀況，低房價、居者有其屋的最大后果是，土地不能升值，這不是財政收入總嫌不夠的各級地方政府想要的結(jié)果，只有很大一部分人買不起房的時候房產(chǎn)才成為一種真正稀缺的資源。
但由此，我不能同意作者“房價必跌”的結(jié)論。作者認為，由于上述因素催生地方政府極力推高房價，房地產(chǎn)業(yè)泡沫不可避免地脹大，中國必然陷入在全球各地靈驗的房地產(chǎn)周期理論，泡沫必將擠破，房價必將下跌。
作者以我國香港地區(qū)的房價漲跌、日本上世紀80年代房地產(chǎn)業(yè)泡沫與經(jīng)濟大蕭條、美國1997年至2009年房地產(chǎn)周期及次貸危機為論據(jù)，證明中國房價下跌是一個不可避免的客觀現(xiàn)象。對于市場高度發(fā)達的美日與香港地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)我比較陌生，無法判斷作者的分析是否符合邏輯。但需要引起注意的是，這三地無一不是市場高度發(fā)達之區(qū)域，銀行不是政府私生子，真正自負盈虧；土地出讓金也不能隨政府之意揮霍；政策盡管也受大資本的影響，但不至于政府在作為裁判的同時，總是照顧自己家運動員的利益。此三地房地產(chǎn)業(yè)的漲跌是真正的市場行為。
而中國的房地產(chǎn)業(yè)顯然不是如此。就好比，沒有人不承認西方的金融體系高度發(fā)達，而中國的金融改革剛剛起步，但在金融危機中中國的金融體系卻能獨善其身，奧妙不是中國的金融有金剛不敗之身，而在于它根本不在其中。
因此，周期理論對中國的房地產(chǎn)業(yè)來說，由于存在的背景很不一致，其理論價值必然大打折扣。但我并非否認房價在中國下降的可能，它的前提有三，需要細致觀察：
其一，政府能容忍多大程度的房價下跌？中國的房價是回到2000年，還是2005年，又或是2008年底的水平？這個問題還暗含了政府采取何種視角，即認為怎樣一個水準的房價既能保障一定程度的自有住房水平，還能保障城市繼續(xù)得以“經(jīng)營”。
其二，政府對房地產(chǎn)業(yè)泡沫的掌控能力，即泡沫將以何種形式被擠破，或者自動破滅。中國政府不再是1990年代的政府，泡沫自動破滅的可能性非常小。不過借用一個汶川地震后官方常用的詞語，只要經(jīng)濟的基本面沒有動搖，那我們可以認為，房地產(chǎn)泡沫在一定程度上仍然是可控的。
其三，不要忘記，中國的有錢人越來越多，他們買得起房，越貴就越喜歡買——中國目前可以賺錢、或者說高回報賺錢的機會太少了（尤其是股市已經(jīng)成為傳說的背景下），誰都知道，房子是不動產(chǎn)，必然保值升值。更何況，這個進程伴以城鎮(zhèn)化進程，泡沫在一定程度上可能被新增城市人口抵消。
房價問題，解鈴還須系鈴人——近段時間以來，房地產(chǎn)業(yè)半市場化趨向或可見端倪，盡管持續(xù)效果仍待觀察。判斷政府實現(xiàn)良治的決心、能力，才是中國房價問題的關(guān)鍵所在。