透視新政下的房地產(chǎn)市場（二）

　　5月17日，有消息稱，國家有關(guān)部門將聯(lián)手繼續(xù)推出嚴(yán)厲的抑制房價過快上漲政策。受此影響，滬市大跌137點(diǎn)，創(chuàng)今年以來最大跌幅。當(dāng)天，關(guān)于“房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟(jì)”的字眼又再次更多地顯現(xiàn)于網(wǎng)絡(luò)。
　　自4月17日房地產(chǎn)“國十條”調(diào)控政策出臺以來，A股持續(xù)下跌，一個月來滬市跌幅達(dá)20%。隨著股市的大幅下行，市場上關(guān)于“房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟(jì)”聲音也持續(xù)高漲�！敖壖苷摗钡穆曇粽J(rèn)為，調(diào)控帶來的房地產(chǎn)下行將嚴(yán)重傷及國民經(jīng)濟(jì)的60多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)，甚至使中國經(jīng)濟(jì)處于崩盤的境地。

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　　回應(yīng)　“綁架論”意在不要房地產(chǎn)調(diào)控政策

　　近日，本報記者采訪北京、上海數(shù)十家國內(nèi)外權(quán)威機(jī)構(gòu)和專家，他們總體認(rèn)為，“房地產(chǎn)綁架論”沒有依據(jù)。在調(diào)控政策之下，房地產(chǎn)不會崩盤反會進(jìn)入良性發(fā)展，這有利于整體經(jīng)濟(jì)；銀行系統(tǒng)和資本市場也將有更安全和穩(wěn)定的運(yùn)行；正在醞釀的新興產(chǎn)業(yè)將把中國帶入一個新的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)周期。
　　5月14日，在一個有關(guān)“循環(huán)經(jīng)濟(jì)”的論壇上，國家發(fā)改委有關(guān)官員就本報記者的提問表示，“房地產(chǎn)綁架論毫無依據(jù)，其意在不要房地產(chǎn)調(diào)控政策。事實(shí)是，目前的事實(shí)和趨勢都在說明，一方面，調(diào)整后的房地產(chǎn)有利于中國經(jīng)濟(jì)；另一方面，政府和全社會正在推動的科技創(chuàng)新和新興產(chǎn)業(yè)正把中國帶入一個新的發(fā)展周期�！�
　　據(jù)記者查證，這是近來中央政府有關(guān)部門官員對“房地產(chǎn)綁架”論的首次正面回應(yīng)。
　　記者采訪多位學(xué)者和專家，他們表示，近時漸起的“房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟(jì)”論調(diào)的主旨是，首先，在全球金融危機(jī)的時期，房地產(chǎn)拯救了中國經(jīng)濟(jì)，沒有房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，要實(shí)現(xiàn)今年和明年的經(jīng)濟(jì)增長率幾乎沒有可能性。其二，當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控將拖累中國經(jīng)濟(jì)。
　　中國宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長曹玉書表示，“短期看，樓市調(diào)控對經(jīng)濟(jì)增長會有影響，但不會很大�！辈苡駮�分析說，首先，房地產(chǎn)投資增速不會大幅放緩。按現(xiàn)行統(tǒng)計口徑，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)，主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)投資的增長，計入投資需求；購房消費(fèi)不再重復(fù)統(tǒng)計計入消費(fèi)需求。隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的推進(jìn)，人民生活水平的提高，房地產(chǎn)市場在未來相當(dāng)長時間內(nèi)都有相當(dāng)強(qiáng)勁的發(fā)展空間。
　　“多數(shù)開發(fā)商都看好樓市前景，加之資金充裕，2009年房地產(chǎn)開發(fā)貸款與個人住房貸款的增量超過1.7萬億元，遠(yuǎn)高于2008年的5855億元，因此開發(fā)商不會因?yàn)榻�期的調(diào)控而放棄房地產(chǎn)投資”。曹玉書說，另一方面，政府在調(diào)控樓市的同時，將繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，今年計劃安排保障性住房300萬套。
　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員吳敬璉對記者表示，“流動性過剩并不一定就表現(xiàn)為通脹，也有可能導(dǎo)致包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)泡沫化，民眾不要以為資產(chǎn)價格上漲是好事，它的危害不比通脹損害輕�！�
　　根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)字，去年房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源57128億元，其中國內(nèi)貸款11293億元，自籌資金17906億元，其他資金27459億元，其他資金里面還包括了各地購房者的房貸。而房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金僅占30%，從上市銀行的數(shù)據(jù)中可以看到，資金流向房地產(chǎn)的比例更高。
　　中信證券最新研究報告也指出，由于寬松的貨幣政策給市場提供了大量的流動性，這就直接造成了資產(chǎn)價格的上漲，從而推高市場對通脹的預(yù)期。當(dāng)前調(diào)控房地產(chǎn)，實(shí)際上也是調(diào)整當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。
　　中國發(fā)展研究基金會副秘書長湯敏指出，中國需要建立一個類似調(diào)控通貨膨脹的機(jī)制來對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，也有“每年不能超過3%至4%”這個非常清晰的目標(biāo)。

　　判斷　房地產(chǎn)不會影響中國金融資產(chǎn)質(zhì)量

　　“判斷一個產(chǎn)業(yè)對一個經(jīng)濟(jì)體產(chǎn)生重大傷害的一個重要標(biāo)志是，此產(chǎn)業(yè)的調(diào)整導(dǎo)致一國金融體系處于危險的狀態(tài)。而事實(shí)表明，目前中國房地產(chǎn)調(diào)控并不會影響銀行金融資產(chǎn)質(zhì)量�！钡乱庵俱y行全球分析師高登表示。
　　最近，銀監(jiān)會要求，國內(nèi)各大中型銀行要按季度開展房地產(chǎn)貸款壓力測試工作。據(jù)了解，國內(nèi)各大商業(yè)銀行最新的房貸壓力測試結(jié)果顯示，房價下跌30%至40%都在銀行可容忍的范圍之內(nèi)。測試報告顯示，工行、建行對房價下跌可容忍度在35%左右，交行為30%，民生銀行可容忍度最高為40%，招行為37%。
　　據(jù)悉，銀監(jiān)會從2008年下半年就開始展開房貸壓力測試，不同于此前的調(diào)研，這次房貸壓力測試中部分商業(yè)銀行將房地產(chǎn)貸款與地方融資平臺貸款之間的關(guān)聯(lián)度也考慮在內(nèi)；一些銀行還參考了未來房地產(chǎn)政策的不確定性，比如房產(chǎn)稅開征對房貸的影響。
　　“與以往不同的是，今年銀監(jiān)會開展的壓力測試頻率和要求更高，要求銀行把壓力測試模型做好。銀監(jiān)會會根據(jù)壓力測試的情況以及其他的貸款風(fēng)險指標(biāo)而調(diào)整提高撥備水平�！蔽髂献C券首席銀行研究員付立春說。
　　此前的中金公司研究報告中預(yù)計，房價下跌30%，銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭貸款不良率不會明顯上升。海通證券也認(rèn)為，銀行業(yè)績受政策的負(fù)面影響不超過5%，銀行貸款質(zhì)量能夠經(jīng)受住房地產(chǎn)市場波動壓力的考驗(yàn)。
　　記者從銀監(jiān)會了解到，銀監(jiān)會將要求中國各銀行重新評估每一個需要接受貸款的項(xiàng)目，在6月底提交全面的綜合報告，以了解銀行的風(fēng)險敞口。其中主要關(guān)注的領(lǐng)域就包括房地產(chǎn)行業(yè)。到第三季度，銀監(jiān)會將派出自己的檢查團(tuán)隊(duì)，檢查各銀行所報告的實(shí)際情況，對整改不力的銀行將采取加強(qiáng)監(jiān)管的措施，或者減少其資產(chǎn)級別。
　　“對開發(fā)商，銀行向哪些房地產(chǎn)開發(fā)商放貸，必須有所選擇，并鼓勵所有的銀行制定名單。以保證銀行放貸安全和房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整�！便y監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
　　自4月16日以來，A股持續(xù)下跌，滬市跌幅達(dá)20%。與此同時，“房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟(jì)”也隨之而起：房地產(chǎn)調(diào)控打擊股市，也將打擊中國經(jīng)濟(jì)。
　　多家市場機(jī)構(gòu)在接受記者采訪時表示，此輪股市下跌不完全是房地產(chǎn)調(diào)控的原因，外圍市場大幅波動等因素也是一個推力。另外，目前A股的房地產(chǎn)板塊估值已經(jīng)過高，市場作出一些調(diào)整也是相當(dāng)必要的。

　　進(jìn)程　新興產(chǎn)業(yè)帶動大國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新周期

　　“綁架論”認(rèn)為，房地產(chǎn)影響上下游60多個產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)下行必然影響整個經(jīng)濟(jì)。對此，世界知名評級機(jī)構(gòu)穆迪公司產(chǎn)業(yè)分析師法爾克對記者表示，“一方面，從我們的觀察，中國房地產(chǎn)的調(diào)整將是結(jié)構(gòu)上的調(diào)整，因?yàn)橛懈�多保障性住房的計劃，這個行業(yè)投資和消費(fèi)的總量將不會減少，甚至?xí)�增加，所以不會影響房地產(chǎn)上下游行業(yè)；另一方面，房地產(chǎn)上下游雖然關(guān)聯(lián)到鋼鐵、水泥等行業(yè)，但這些關(guān)聯(lián)行業(yè)的供需關(guān)系并不惟一依賴房地產(chǎn)，中國的鐵路建設(shè)、城市化建設(shè)都將讓這些行業(yè)得到很好的發(fā)展�！�
　　數(shù)據(jù)顯示，今年以來，其他類型的投資將填補(bǔ)房地產(chǎn)投資可能出現(xiàn)的下滑。受企業(yè)盈利預(yù)期向好等因素影響，制造業(yè)投資開始提速，一季度增長了25.8%。出口好轉(zhuǎn)也會刺激相關(guān)出口產(chǎn)業(yè)的投資，通信與電子設(shè)備行業(yè)投資增速已從1至2月的21%提高到一季度的34.9%，比去年底高出28.2個百分點(diǎn)。
　　亞洲開發(fā)銀行的一位專家對記者表示，“危機(jī)之后，有一個方向越來越清楚，世界經(jīng)濟(jì)和中國經(jīng)濟(jì)要持續(xù)發(fā)展，決不能等待房地產(chǎn)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)再來一個高潮，必須要讓新科技帶動新的產(chǎn)業(yè)，形成一個新的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)周期。”
　　有關(guān)專家表示，在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)模式中，還沒有一種模式的成功是靠房地產(chǎn)撬動的。相反，在房價到達(dá)瘋狂之巔，往往意味著某種模式的失敗，如上世紀(jì)90年代的日本和次貸危機(jī)之前的美國。房地產(chǎn)不具備引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)整體向上的創(chuàng)新能力。
　　“在后危機(jī)時期，比較其他主要國家的做法，從長遠(yuǎn)著眼，需要利用科學(xué)技術(shù)逐步解決產(chǎn)能過剩，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新，新技術(shù)的革命，解決中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型�！眹�家發(fā)改委宏觀研究院的有關(guān)學(xué)者表示。
　　在后危機(jī)時期，一個大思路也正在凸顯，即以科學(xué)技術(shù)的功能應(yīng)對金融危機(jī)，推動危機(jī)后經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。在前期財政主要投向基礎(chǔ)設(shè)施和社會保障的基礎(chǔ)上，現(xiàn)在需要有一個財政上的投資轉(zhuǎn)向，也就是技術(shù)創(chuàng)新的投入和推動。其一，國家將加快實(shí)施與擴(kuò)內(nèi)需、保增長關(guān)系密切的16個重大專項(xiàng)。這16個重大專項(xiàng)已積累多年，需要加快形成中間產(chǎn)品的研發(fā)設(shè)計。其二，積極推廣一批重大科技成果，支撐重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)振興。如為支持鋼鐵產(chǎn)業(yè)振興，國家正在形成鋼鐵可循環(huán)流程，節(jié)能環(huán)保流程，后危機(jī)時期將大規(guī)模推行。
　　“在中央政府的推動下，國內(nèi)新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保等六大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)正在形成新的動能，推動中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一個新的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)周期�！眹�家發(fā)改委宏觀研究院有關(guān)專家表示。