房屋質(zhì)量問題頻出誰之過?
    2009-11-20    本報記者 鄧衛(wèi)華 焦國棟    來源:經(jīng)濟參考報

    一位上海市民站在倒塌的“蓮花河畔景苑”樓盤前。新華社發(fā)

    從年初廣州首個限價房項目保利西子灣被購房者以“房屋質(zhì)量問題”為由告上法庭,到年中發(fā)生的上!吧徎ê优暇霸贰痹诮欠康顾鹿,以及各地不斷傳來的“樓薄薄”、“樓脆脆”與“樓歪歪”的信息,“房屋質(zhì)量問題”與高房價一起成為2009年樓市最為引人關(guān)注的焦點,許多購房者也因此感嘆“買房難、買放心房更難”。
    記者日前就此進行調(diào)研發(fā)現(xiàn),在頻頻被曝光和投訴的房屋質(zhì)量問題背后,潛藏著預(yù)售制度、建設(shè)管理、工人素質(zhì)三大深層次矛盾和問題。

    只見房價漲,不見房屋質(zhì)量漲

    來自中國消費者協(xié)會的統(tǒng)計顯示,無論是房地產(chǎn)市場一路狂奔的2007年,還是銷售略顯疲軟的2008年,購房都是消費者投訴的熱點和難題問題。其中2007年消費者就購房問題進行的投訴中,排在首位的即是“住房質(zhì)量問題”。2008年,盡管房地產(chǎn)一度陷入低迷,銷售也有所放緩,但消費者對購房問題的投訴卻出現(xiàn)了10.8%的增長,其中對房屋銷售合同的投訴更是增長了76.9%。
    在這些數(shù)字增長的背后,是一些令購房者感到“頭疼和傷神”的具體質(zhì)量問題。濟南日報集團工作人員趙言明購買的濟南西部一處期房,驗房時卻發(fā)現(xiàn)主臥室和客廳的天花板中心下陷,成了一個“鍋底”;在工商銀行山東省分行工作的段維斌,2005年購買的濟南如意苑小區(qū)商品房,交房時就發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間漏水,還曾經(jīng)大修過一次,但至今近四年過去,漏水問題仍未得到徹底解決。
    在與開發(fā)商交涉或投訴到相關(guān)部門不能解決問題的情況下,一些消費者不得不拿起法律的武器。2008年,濟南南部一處小高層樓盤在沒有拿到竣工驗收備案表的情況下,強行將房屋交付業(yè)主使用,結(jié)果部分業(yè)主收房后發(fā)現(xiàn),衛(wèi)生間防水存在問題、防盜門開啟時會擋住電梯出口,購房者因此起訴至法院。一位參與訴訟的購房者無奈地對記者說:“這么多年了,為什么只見房價漲,不見房子質(zhì)量漲呢?”
    西安市仲裁委員會公布的一份報告也顯示,在2008年受理的商品房糾紛仲裁案件中,因房屋質(zhì)量引起的仲裁案件較往年有所上升。值得一提的是,開發(fā)商售出房屋后,一般將保修責(zé)任委托給物業(yè)公司或施工企業(yè)。當(dāng)購房者提出房屋質(zhì)量問題,常遇到開發(fā)商、物業(yè)公司和施工方相互推諉,難以協(xié)調(diào),致使問題長期擱置。

    房屋質(zhì)量問題原因何在

    記者就房屋質(zhì)量問題多方調(diào)查發(fā)現(xiàn),在頻頻出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題背后,還潛藏著預(yù)售制度、建設(shè)管理、工人素質(zhì)三大深層次矛盾和問題。
    首先,實施多年的預(yù)售房制度助長了開發(fā)商特別是一些中小開發(fā)商“重銷售、輕質(zhì)量”的“惡習(xí)”。根據(jù)山東省律師協(xié)會房地產(chǎn)與建筑工程專業(yè)委員會的統(tǒng)計,近年來,在涉及房產(chǎn)質(zhì)量的案件中,預(yù)售房案件所占的比例高達80%以上。山東省房地產(chǎn)協(xié)會常務(wù)理事周長鵬認為,商品房預(yù)售制度在繁榮房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時,已成為助長房地產(chǎn)質(zhì)量隱患的一大根源。對于開發(fā)商而言,房子尚未蓋完就已經(jīng)收到了房款,不必再過多擔(dān)心市場銷售的風(fēng)險,因而在房屋建設(shè)質(zhì)量管理方面明顯少了一層緊箍咒,一些“賺一把”就走的中小開發(fā)商更是養(yǎng)成了“重銷售、輕質(zhì)量”的惡習(xí)。
    其次,現(xiàn)行建設(shè)管理中“層層轉(zhuǎn)包、分包,層層剝皮”的惡性鏈條,使得“偷工減料、以次充好”的情況屢屢發(fā)生,給房屋質(zhì)量埋下隱患。山東省律師協(xié)會房地產(chǎn)與建筑工程專業(yè)委員會副主任王民生介紹說,近年來,我國商品房建設(shè)領(lǐng)域一直是一個賣方市場,主動權(quán)掌握在開發(fā)商手中,建筑施工方往往只能不斷壓低利潤甚至大量墊資才能承攬到工程。王民生做過調(diào)查,15年前,建筑方承攬土建工程的利潤還在10%左右,但現(xiàn)在,建筑方承攬的土建工程即使自己干,利潤一般也不超過5%。工程經(jīng)過層層轉(zhuǎn)包、層層剝皮后,施工方為了獲取利潤采取的種種不法行為影響到了房屋的質(zhì)量。
    第三,我國從事房地產(chǎn)建設(shè)的工人隊伍整體素質(zhì)偏低,許多地方持證上崗比例都不足50%。這樣的隊伍素質(zhì)既不能保證施工工人自身的安全,也不能保證房屋建設(shè)的質(zhì)量,成為我國房屋質(zhì)量問題頻頻出現(xiàn)的另一大主要根源。
    值得一提的是,即便有上述問題的存在,如果現(xiàn)場監(jiān)理和竣工驗收雙雙得到強化,房屋也不會出現(xiàn)如此眾多的質(zhì)量問題。但恰恰這些環(huán)節(jié)并不“硬朗”,一些開發(fā)商更是依賴灰色手段在這兩大關(guān)鍵環(huán)節(jié)蒙混過關(guān)。

    保障房屋質(zhì)量亟須三大推手

    針對上述影響房屋質(zhì)量問題的深層次原因,專業(yè)人士建議,各級政府和立法部門應(yīng)從逐步推行建筑業(yè)農(nóng)民工持證上崗、完善房屋質(zhì)量監(jiān)理和驗收責(zé)任追究機制、強制推行房屋銷售規(guī)范化合同等方面著力,加強對房屋建設(shè)中的質(zhì)量監(jiān)管機制以及房屋售后質(zhì)量追溯機制的建設(shè)。
    第一,商品房銷售合同應(yīng)強制推行當(dāng)?shù)刂鞴懿块T發(fā)行的規(guī)范合同。山東省消費者協(xié)會投訴部副主任牟剛認為,與保障消費者維權(quán)相比,提高房產(chǎn)交易前的預(yù)防意識更加重要。而最主要的預(yù)防方式,便是依靠規(guī)范化合同對開發(fā)商進行約束。多年從事房產(chǎn)糾紛研究的濟南市人大代表傅強建議,對于確需更改合同的,更改部分應(yīng)報主管部門審批通過,主管部門對于顯失公平的變動或補充條款應(yīng)在互聯(lián)網(wǎng)上公開予以警示。此外,鑒于房地產(chǎn)預(yù)售制度對房屋質(zhì)量產(chǎn)生的不利影響,國家應(yīng)加大對現(xiàn)行房地產(chǎn)投融資體制改革的力度,并盡快取消房地產(chǎn)預(yù)售制度。
    第二,通過立法完善房屋質(zhì)量監(jiān)理和驗收過失的責(zé)任追究機制。周長鵬建議,法律應(yīng)當(dāng)嚴格界定房屋質(zhì)量監(jiān)理和驗收部門責(zé)任,對于質(zhì)量不合格的商品房,應(yīng)當(dāng)依法追究監(jiān)理和驗收部門責(zé)任。當(dāng)前,監(jiān)理過失賠償成本不超過監(jiān)理人服務(wù)費用,震懾作用不大;而對驗收部門的過失追究更是十分少見。應(yīng)加大對監(jiān)理和驗收過失的處罰力度,避免將交易后的房屋質(zhì)量風(fēng)險完全轉(zhuǎn)嫁給購房者。
    第三,政府應(yīng)當(dāng)加強對于從事建筑工作農(nóng)民工的培訓(xùn),并逐步實現(xiàn)建筑工人全部持證上崗。王民生建議,在推進建筑工人持證上崗的過程中,一方面應(yīng)出臺法律法規(guī),明確建筑工人全部實現(xiàn)持證上崗的時間表;另一方面,通過政府補貼學(xué)費等方式,支持和引導(dǎo)農(nóng)民工通過學(xué)習(xí)實現(xiàn)持證上崗。

    [相關(guān)鏈接] 2009年曝光的部分房屋質(zhì)量問題

    “限質(zhì)房”

    1月,廣州限價房項目保利西子灣的60多戶業(yè)主因質(zhì)量等問題而拒收房,并向開發(fā)商索賠。業(yè)主稱,在交樓時發(fā)現(xiàn)限價房變成了“限質(zhì)房”,存在滲水、墻壁裂縫、地板空鼓等問題。

    “樓脆脆”

    6月27日,上海市閔行區(qū)在建13層住宅樓“蓮花河畔景苑”整體倒塌。目前,業(yè)主賠付問題已進入掃尾階段,大多數(shù)人選擇“優(yōu)惠留房”方案,只有59戶選擇退房。

    “樓歪歪”

    7月中旬的一場大雨后,成都市校園春天小區(qū)6號樓和7號樓逐漸斜靠在一起。經(jīng)測量,兩棟樓相鄰的墻壁已經(jīng)呈20度夾角,成了名副其實的“樓歪歪”。

    “墻脆脆”

    8月,在北京首個限價房項目瑞旗家園,兩位業(yè)主裝修時發(fā)現(xiàn),兩家陽臺之間的墻壁酥脆,碎墻塊用手一捏便成散沙狀,而如此“墻脆脆”并非只是一家。

    “墜窗事件”

    9月14日,上海市法華鎮(zhèn)路20弄紅莊小區(qū)4號樓5樓的鋁合金窗框掉落,6樓的窗戶外墻脫落,將一名躲避不及的路人砸傷。據(jù)悉,今年4月該小區(qū)2號樓同樣出現(xiàn)過外墻剝落現(xiàn)象。

    “樓薄薄”

    浙江省桐鄉(xiāng)市太陽湖小區(qū)的住戶偶然間發(fā)現(xiàn)天花板滲水,覺得樓板可能存在問題,9月11日,經(jīng)桐鄉(xiāng)市建設(shè)局質(zhì)檢站兩位工程師測定,樓板厚度僅為7.9厘米,而設(shè)計時要求為12厘米。

  相關(guān)稿件
· 天津秋季房地產(chǎn)交易會成交各類房屋 2009-09-16
· 房屋買賣“免公攤”能否抑制漲價 2009-08-27
· 房價:7月全國70個大中城市房屋售價同比上漲1.0% 2009-08-13
· 天津發(fā)布房屋租賃市場指導(dǎo)租金 2009-08-11
· 房屋漏雨糾紛怎么排解 2009-08-11