隨著樓市回暖，京、滬等一線城市“捂盤惜售”現(xiàn)象再次抬頭，盡管中央及地方政府紛紛出手整治，但“捂盤惜售”現(xiàn)象仍屢禁不止，快速增長的住房需求已經(jīng)與開發(fā)商延期推房之間形成了巨大的供需矛盾，開發(fā)商肆意捂盤、盲目漲價將這一矛盾更加激化。
    為何近些年來“捂盤惜售”現(xiàn)象一直無法根治？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，違規(guī)的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成本，正是開發(fā)商屢屢不惜以身范險的原因。

    北京開發(fā)商：沒開盤就不算是捂盤

    7月，上至國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等中央部委，下至上海、北京、深圳等地方政府，均開始對樓市供給給予極大關(guān)注。北京市住建委還明確規(guī)定，自8月1日起，開發(fā)企業(yè)在預(yù)售、銷售商品房時必須在售樓場所明確公示所售樓棟的銷控信息表、擬售均價以及未開盤樓棟的擬定開盤時間等。
    記者近日來到北京市宣武區(qū)馬連道附近一個即將開盤的小區(qū)售樓處。該售樓處內(nèi)各顯要位置均看不到任何公示信息。銷售人員表示，該小區(qū)即將在一個月左右時間內(nèi)開盤一棟商住兩用樓，預(yù)售許可證已經(jīng)拿到，但開盤具體日期、擬售均價還無法公布。當(dāng)問及為何不按北京市住建委的要求公示時，該銷售人員回答，小區(qū)尚未開盤，“沒開盤就是沒有進(jìn)入預(yù)售期，也就沒必要公示�！庇浾唠S后在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上查到，該小區(qū)數(shù)棟樓確實(shí)已經(jīng)取得預(yù)售許可證。據(jù)業(yè)內(nèi)人士解釋，商品房預(yù)售期應(yīng)從取得預(yù)售許可證之日算起。記者再次撥打該售樓處電話，其工作人員又表示對相關(guān)情況“不清楚”。
    這不僅僅是個別現(xiàn)象，記者在北京走訪10個樓盤發(fā)現(xiàn)，住建委的這一系列規(guī)定并沒有得到開發(fā)商很好的執(zhí)行。調(diào)查中，僅有兩個樓盤對銷售均價等做出詳細(xì)公布，其余樓盤銷售現(xiàn)場均沒有公示銷售均價，而是以各種理由搪塞購房者。
    一位不愿透露姓名的開發(fā)商甚至表示：“銷售均價沒法公示，一套房一個價。面積、朝向、樓層不一樣，每套房的價格都不一樣，公示了，反而會造成購房人的誤解。”
    事實(shí)上，京城開發(fā)商捂盤已成多年來的行業(yè)癥結(jié)。今年第二季度以來，隨著樓市快速回暖，房屋價格、開盤信息、銷售進(jìn)度等對購房者而言開始再次變得撲朔迷離�！案鞔髽潜P對銷售信息‘遮遮掩掩’，也是為了捂盤推漲房價。如果銷售均價以及開盤時間一旦公示，銷售信息透明度就高了，而開發(fā)商在獲利方面就比較被動。不公示銷售均價能夠方便開發(fā)商隨時調(diào)價，而且不至于引起購房者不滿�！睒I(yè)內(nèi)人士向記者表示。

    上海開發(fā)商：向房管部門送交“澄清說明書”

    7月，上海出臺實(shí)施《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規(guī)定》，要求嚴(yán)格執(zhí)行“3萬平方米”規(guī)定，防止“少量多批”。此外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房銷售方案內(nèi)列明用于銷售、租賃以及保留自有的情況，保留自有的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合“少量、合理”的原則；對于保留自有和用于租賃的房屋，則規(guī)定在取得大產(chǎn)證前不得再申請上市預(yù)售。上海市房管局還重申，對于已達(dá)到規(guī)定條件但無理由長期不申請預(yù)售，或取得商品房預(yù)售許可證但未按規(guī)定將全部房源公開對外銷售，涉嫌捂盤惜售的，房管部門將按規(guī)定發(fā)出《行政告知書》，責(zé)令開發(fā)企業(yè)限時辦理相關(guān)銷售手續(xù)�！稌盒幸�(guī)定》明確：有上述涉嫌捂盤惜售行為的，在商品房銷售方案備案時應(yīng)當(dāng)予以整改；捂盤惜售行為將被記入企業(yè)信用檔案。
    “目前看來，上述措施取得一定成效�！鄙虾Ｊ蟹抗芫址康禺a(chǎn)市場監(jiān)管處副處長蔣慰如介紹，為增加供應(yīng)，上海要求“已批的土地盡快開工，已開工的項(xiàng)目盡快上市，能上市的項(xiàng)目不能捂盤”。為此，區(qū)縣房管部門將為每一塊施工地塊建立“項(xiàng)目檔案”，每月上報工程進(jìn)度，并隨時幫助企業(yè)解決困難，監(jiān)督企業(yè)加快施工。此外，企業(yè)“拿到預(yù)售證”和“開盤”的時間差也從過去的5天、8天壓縮至3天。對于新開盤項(xiàng)目的銷售情況，還派專人到現(xiàn)場監(jiān)督檢查。蔣慰如介紹，7月上海新增供應(yīng)一手商品住宅122萬平方米，比6月增加7%。此外，7月新上市的樓盤中，每批銷售面積在3萬平方米以上的占40%，明顯高于6月的26%。
    此前，上海有媒體報道了個別可能捂盤的項(xiàng)目，遭曝光的開發(fā)商隨即向房管部門送交“澄清說明書”。比如，“英郡別苑”項(xiàng)目開發(fā)商上海英之倫房地產(chǎn)發(fā)展有限公司在說明書中稱，“根據(jù)規(guī)劃許可證和施工許可證的要求，同時因施工許可條件的限制，公司對西園工程陸續(xù)分批開始建造。2008年10月上旬，有14321.48平方米的工程主體結(jié)構(gòu)完成，達(dá)到預(yù)售條件，因資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難，故向市房地局申請預(yù)售，在當(dāng)月28日取得預(yù)售證，并在11月8日正式預(yù)售。另有剩余工程‘有部分是樣板房和裝修房’，故暫不申請預(yù)售”。記者發(fā)現(xiàn)，這個總建筑面積約5.4萬平方米的項(xiàng)目，至今至少分成4批銷售，每次推盤量均達(dá)不到“3萬平方米”的下限要求。開發(fā)商解釋這是由于“去年整體市場不景氣，資金回籠不太樂觀”導(dǎo)致“施工進(jìn)度緩慢”。
    一位不愿具名的開發(fā)商向記者介紹，開發(fā)商有很多辦法繞過種種規(guī)定，達(dá)到“惜售”目的，歸納起來主要有：一是以資金、建材供應(yīng)等原因放緩施工進(jìn)度，拖兩三個月沒有問題；二是將毛坯房改為裝修房，延緩上市時間；三是申請預(yù)售手續(xù)繁多，要經(jīng)過測繪、資質(zhì)認(rèn)定、批準(zhǔn)預(yù)售等四五個環(huán)節(jié)，正常情況下需要兩三個月，每一道程序都需準(zhǔn)備大量材料，開發(fā)商只要故意不交齊材料，就可以贏得大量時間。此外，即使進(jìn)入開盤銷售階段，如果把價格定得奇高，也可以“嚇退”購房者，達(dá)到惜售目的�；�樣繁多的捂盤惜售手段，主管部門防不勝防，消費(fèi)者更是難以辨別。一位熟知房地產(chǎn)營銷運(yùn)作的業(yè)內(nèi)分析人士坦言，開發(fā)商惜售的“擦邊球”很多，真正要找到“拿到預(yù)售證而長期不銷售”這種理論上真正的“捂盤”個案，幾乎是不可能的。

    “捂盤惜售”現(xiàn)象為何屢禁不止

    早在2007年推出的“國六條”實(shí)施細(xì)則中就將“捂盤惜售”與囤積房源、惡意炒作、哄抬房價等行為并列，并表示“要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰”。根據(jù)北京市建委的相關(guān)規(guī)定，房企取得預(yù)售許可證3天后必須開盤，沒有經(jīng)過備案的房屋必須銷售。而1994年通過的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》僅確立了商品房預(yù)售制度，并未對銷售期限進(jìn)行相關(guān)規(guī)定。因此，企業(yè)自動控制銷售進(jìn)度的行為“不違法，但違規(guī)”。
    “現(xiàn)在100%的樓盤都會控制銷售速度，如果一個項(xiàng)目在兩天之內(nèi)全部售出，這個項(xiàng)目的銷售總監(jiān)肯定會被業(yè)內(nèi)取笑�！比A高萊斯國際地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理公衍奎表示，這意味著該項(xiàng)目在可控范圍內(nèi)的利潤沒有獲得。一個較為普遍的違規(guī)現(xiàn)象是，一些項(xiàng)目雖然拿到了預(yù)售許可證，卻仍舊不按規(guī)定時間開盤�，F(xiàn)實(shí)中也很難分辨哪些是主觀故意捂盤，哪些是因?yàn)榭陀^被動原因延緩銷售，主管部門對此的處罰也并不嚴(yán)厲。
    公衍奎認(rèn)為，違規(guī)的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成本，而商人都是追求利潤最大化的。他提到，一些惜售的項(xiàng)目寧愿返還雙倍的訂金而違反當(dāng)初的約定，因?yàn)樵黾拥睦麧欉h(yuǎn)遠(yuǎn)超出訂金部分。對此，主管部門管理和處罰的力度依然不夠，期望通過開發(fā)商的自我約束來杜絕“捂盤惜售”現(xiàn)象是不可能的。
    思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長陶紅兵亦表達(dá)了相似的觀點(diǎn)，他認(rèn)為對于各種違規(guī)的現(xiàn)象，主管部門應(yīng)該加大處罰力度。但對于企業(yè)決定銷售周期的行為，政府應(yīng)該減少干預(yù)。與其利用處罰的辦法進(jìn)行“堵”，不如疏導(dǎo)。
    公衍奎認(rèn)為，由于拆遷成本上升，整理土地難度逐漸加大，短期內(nèi)增加供應(yīng)量不容易，但主管部門應(yīng)該增加購房者的知情權(quán)。雖然目前購房者可以通過房地產(chǎn)信息管理網(wǎng)查詢到在售樓盤狀態(tài)，但只能查詢到取得預(yù)售許可證樓盤的狀態(tài)，無法查詢到項(xiàng)目整體規(guī)劃中究竟還有哪些尚未取得預(yù)售許可證，銷售究竟到了怎樣的進(jìn)度。

    下半年政府或?qū)⒑荽颉拔姹P囤地”

    “現(xiàn)在住建委幾乎老打電話來，問我們的施工進(jìn)度，還經(jīng)常約談開發(fā)商動員加速開盤。”北京通州區(qū)的一位開發(fā)商向記者表示。盡管近期以來北京市住建委已經(jīng)出臺了一系列打擊捂盤的政策，并且大規(guī)模約談了15家開發(fā)商，并公開處罰了一批開發(fā)商，但是“捂盤惜售”的狀況并沒能得到根本改觀。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今后政府可能會強(qiáng)行規(guī)定樓盤的推盤速度。
    北京房價連續(xù)暴漲，早已引起政府有關(guān)主管部門的注意。7月28日，北京市住建委緊急召集京城主要開發(fā)商開會，主要意圖只有一個：督促開發(fā)商抓緊推進(jìn)樓盤上市銷售，沒有拿預(yù)售許可證的盡快拿證，已拿到預(yù)售證的盡快開工。影響到上市速度的問題，例如拆遷等問題，住建委可以幫助協(xié)調(diào)解決。另據(jù)記者了解，繼15家開發(fā)商被北京市住建委約談之后，北京當(dāng)代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)的安寧莊瀚泓家園項(xiàng)目、北京璽萌置業(yè)有限公司開發(fā)的星辰苑項(xiàng)目、北京天鴻置業(yè)有限公司開發(fā)的萬象新天家園項(xiàng)目，因存在未公示商品房預(yù)售面積測繪技術(shù)報告書的行為，已被責(zé)令其整改。而北京中聯(lián)置地房地產(chǎn)公司開發(fā)的遠(yuǎn)洋一方二期項(xiàng)目，因未取得商品房預(yù)售許可證即向購房者收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用而被處罰。
    記者從北京一些城區(qū)的住建委了解到，近期關(guān)于開發(fā)商捂盤肆意漲價的投訴越來越多。一些開發(fā)商也表示，“現(xiàn)在住建委對項(xiàng)目盯得非常緊，嚴(yán)令必須快開盤并且要加大推盤量”。業(yè)內(nèi)人士分析，今年下半年樓市的調(diào)控將圍繞著狠打“捂盤囤地”展開。快速增長的住房需求已經(jīng)與開發(fā)商延期推房之間形成了巨大的供需矛盾，開發(fā)商肆意捂盤、盲目漲價將這一矛盾更加激化。一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在開發(fā)商捂盤風(fēng)愈演愈烈的情況下，住建委出臺相關(guān)措施無疑是為了購房者的利益，但效果如何還得看開發(fā)商對規(guī)定的執(zhí)行力度，因此相關(guān)部門的監(jiān)管也顯得格外重要。

    [相關(guān)鏈接]如何識別開發(fā)商的捂盤手法

    一般來說，開發(fā)商“捂盤惜售”的手段主要有五種：

    手段一：晚領(lǐng)證分批拿

    開發(fā)商盡可能地拖延拿預(yù)售許可證的時間，或是分次分批地拿證。這種方法不僅可以將一個項(xiàng)目中品質(zhì)較差的房源先賣掉，同時還可以為樓盤爭取更多的宣傳和前期房價市場調(diào)查時間。

    手段二：大幅提高開盤售價

    開發(fā)商脫離市場均價，大幅提高開盤價，導(dǎo)致市場內(nèi)無人應(yīng)價，變相拉長銷售周期，這是最典型的捂盤行為。對于想長期捂盤的開發(fā)商來說，這種手段效果很好。

    手段三：后續(xù)房源轉(zhuǎn)售為租

    開發(fā)商將一些項(xiàng)目的后續(xù)房源轉(zhuǎn)售為租，待租客撤離后，重新翻新外立面和內(nèi)部裝潢，再高價出售，有的甚至就帶租約出售，瞄準(zhǔn)長線投資。這種變相捂盤方式不但可以延長銷售周期，而且還可以拿租金來償還銀行利息。

    手段四：謊稱進(jìn)入尾盤期

    有些樓盤開發(fā)商對外宣傳已經(jīng)全部賣出，但如果上網(wǎng)查詢，則會發(fā)現(xiàn)還有房子根本沒有售出。這種手段不算高明，但被開發(fā)商廣泛利用。

    手段五：逐次推盤、不斷提價

    比如一個新樓盤拿到預(yù)售許可證后，開發(fā)商并不是全部放出來賣，而是分多次銷售，每次限量推盤。如果首次推盤市場反響不錯、置業(yè)者興趣濃厚、銷售狀況良好，下一次便加價推盤。往往經(jīng)過三四個節(jié)點(diǎn)的加價，最后推出的樓盤要比最早的每平方米均價高出幾百元。開發(fā)商就是通過多次推盤，制造當(dāng)日售罄的火熱現(xiàn)象，來誘導(dǎo)消費(fèi)者恐慌性購房，借此逐步提價。