房價地價競相上漲 警惕樓市泡沫泛起
    2009-07-10    本報記者:來建強    來源:經(jīng)濟參考報

    寬信貸和低利率的政策刺激,投資性需求釋放,導(dǎo)致房價、地價互推上漲,這是2009年上半年房地產(chǎn)業(yè)走過的軌跡。業(yè)內(nèi)人士指出,下半年,受高房價抑制的剛性需求將萎縮,新地王的頻頻誕生,樓市泡沫亦將泛起,值得警惕。

    房價、地價互推上漲

    過去半年里,陳炎偉連續(xù)“吃”進了六套房子,運氣好的話,六套房子現(xiàn)在轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)手就能賺100萬元。在福州樓市摸爬滾打了近八年的陳炎偉很少同時“吃”這么多,他說:“今年比任何時候都不一樣,寬松的信貸和低利率的政策大環(huán)境,再加上開發(fā)商消化庫存拋售的小環(huán)境,這都是難得的時機。”
    陳炎偉告訴記者,以一套今年年初“吃”進的100平方米的商品房計算,開盤價每平方米5000元,總價50萬元,貸款八成。6月底,這套房子的市面均價漲到了7000元,通過轉(zhuǎn)按揭將房子“賣”給自己,再次貸款八成,減去交易過程中的各種稅費,就能從銀行賺到17萬或18萬元的差價。“上半年,很多人都這么干,中介和開發(fā)商也都這么干!彼f。
    統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,作為二線城市的福州5月份新開盤商品房均價突破每平方米8000元的“防線”,進入7月,其上漲勢頭依然兇猛。
    房價“高歌猛進”的勢頭在一線城市北京沒有“剎車”的跡象。有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,6月以來,北京新開盤的商品房項目呈現(xiàn)“千元跳躍式”的漲勢。
    房價上漲攪熱了土地市場。廈門、重慶、北京等城市連連拍出了多塊高價地王,地價瘋狂的時代似又卷土重來。
    6月8日,廈門市一口氣推出八宗土地,結(jié)果八宗土地統(tǒng)統(tǒng)順利拍出,平均的樓面地價在萬元以上。6月25日,保利地產(chǎn)以38.1億元拿下西南土地市場出讓價格最高的重慶一地塊。6月30日,中化方興投資管理有限公司以40.6億元的天價拍得了北京廣渠門15號地。
    廈門均和房地產(chǎn)評估公司總經(jīng)理王崎認為,促成開發(fā)商大舉進入土地市場的根源應(yīng)該就是樓市成交量和資本市場的雙重利好刺激。開發(fā)商現(xiàn)在已不再擔(dān)心房子賣不出去了,他們擔(dān)心的是接下來有沒有房子可賣。

    剛性需求急現(xiàn)萎縮態(tài)勢

    與房價暴漲相比,剛性需求急現(xiàn)萎縮態(tài)勢。有關(guān)報告顯示,6月份,北京、上海、深圳等一線城市商品住宅的成交量已連續(xù)數(shù)周環(huán)比回落,距離4月份的高點已下降10%至20%;福州、杭州、廈門等“強勢復(fù)蘇”的二線城市二季度商品房銷售量回落幅度均在10%以上。
    浙江大學(xué)江萬齡國際經(jīng)濟與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)分析,近期國內(nèi)不少城市的房地產(chǎn)市場成交回落,除了漲價因素以外,開發(fā)商新增供應(yīng)和庫存減少也是重要原因。但房價上漲過高導(dǎo)致購買力透支,可能造成交易量大大低于均衡狀態(tài);同時投資性需求興起將明顯抑制住房消費。
    摩根斯坦利發(fā)布最新研究報告指出,各地銀行系統(tǒng)不斷增長的過剩流動性是中國房價上漲背后的關(guān)鍵推手。
    房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有三股資金“活水”。首先是信貸,據(jù)中原地產(chǎn)的一份報告稱,在今年3月份,瑞安房地產(chǎn)、綠城中國等七家大型的房地產(chǎn)企業(yè)分別獲得了各大銀行授信的總額超過850億元;其次是資本市場,在資本市場的增發(fā)融資增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金實力;再次是預(yù)售款,一些房地產(chǎn)開發(fā)商以低首付的優(yōu)惠條件,誘惑大量投資者入市。
    專家擔(dān)憂,巨量信貸資金分流進入房地產(chǎn)業(yè),雖然能夠帶動十幾個相關(guān)行業(yè)的復(fù)蘇發(fā)展,但仍然是個危險的信號,必須警惕樓市泡沫的泛起。
    房價如果繼續(xù)上漲,很多剛性需求群體可能將無法通過延長還款期限來支撐買房。“2005年前,個人購買的按揭貸款年限一般是8年或10年;到了2006年,按揭年限上升到了15年至20年;而現(xiàn)在,普遍是20年以上,30年的也不少見!币晃徊辉竿嘎缎彰你y行個人信貸部經(jīng)理告訴記者。

    樓市的“好日子”還能持續(xù)多久

    5月以來,一大批國內(nèi)外投資機構(gòu)發(fā)布報告,看好中國樓市。摩根斯坦利的最新研究報告指出,中國內(nèi)地樓市沒有出現(xiàn)大范圍價格泡沫。申銀萬國最新報告也指出,未來一兩個月仍將是政策的“真空期”,房地產(chǎn)政策出現(xiàn)緊縮概率不大。
    有關(guān)專家認為,去年底以來,國內(nèi)房地產(chǎn)市場的“強勢復(fù)蘇”與政策刺激直接相關(guān)。按照現(xiàn)在的開發(fā)商“不計成本拿地”趨勢來看,定量寬松的貨幣投放造成的通脹預(yù)期正在加強。
    擔(dān)憂“好日子”還能持續(xù)多久的人開始增多。景乃權(quán)認為,現(xiàn)在是低利率環(huán)境,一旦經(jīng)濟復(fù)蘇明確,通脹壓力上升,寬松的貨幣政策將有所收緊,購買力會隨著利率的上升而削弱,前期因貸款寬松和利率低廉造成的房價泡沫,很可能出現(xiàn)破裂的風(fēng)險。
    北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強認為,當前房地產(chǎn)市場的“繁華”掩蓋了房地產(chǎn)行業(yè)存在的若干結(jié)構(gòu)性問題,比如,房地產(chǎn)行業(yè)有多大的泡沫?土地招拍掛的入市方法是否推高了房價?保障性住房應(yīng)占市場供應(yīng)多大比重?
    專家警告說,保持市場穩(wěn)定是房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展的基石。房地產(chǎn)行業(yè)本身面臨的結(jié)構(gòu)性問題,需要在發(fā)展的過程中慢慢解決。利用應(yīng)急性寬松貨幣政策之機,唱高房價,將使房地產(chǎn)市場處于暴漲暴跌的不穩(wěn)定狀態(tài)中,既不利于行業(yè)自身的穩(wěn)定發(fā)展,也不利于中國經(jīng)濟增長本身,對于購房者來說,更可能陷入長期風(fēng)險之中。如果房價上升過快,包括提高第二套房首付比例,提高按揭貸款利率水平等抑制房價過快上漲的政策將再度“出籠”。

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