一些房地產(chǎn)商幾個(gè)月前還為樓市“量?jī)r(jià)齊跌”而苦悶，但進(jìn)入今年5月，政策扶持帶來(lái)的樓市“小陽(yáng)春”，突然在一些城市急劇升溫，這在危機(jī)陰影下出乎人們意料。新華社記者 王定昶 攝

    均價(jià)6400元/平方米，比普通商品房高出一倍，一開(kāi)盤(pán)就賣出280套———長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)最近出現(xiàn)了一個(gè)怪現(xiàn)象，越貴的越好賣，這令房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外人士均大惑不解：長(zhǎng)春人買房“不差錢(qián)”？

    高端項(xiàng)目紛紛熱銷

    近日，和記黃埔在長(zhǎng)春開(kāi)發(fā)的小高層住宅“御翠豪庭”賣出了均價(jià)6400元/平方米的高價(jià)，并且一開(kāi)盤(pán)就賣出280套，成為房地產(chǎn)界熱議的話題。
    據(jù)記者了解，高端項(xiàng)目熱賣并非和記黃埔這一個(gè)例，最近一段時(shí)間以來(lái)，長(zhǎng)春融創(chuàng)、中海等高端項(xiàng)目紛紛呈現(xiàn)熱銷場(chǎng)面：融創(chuàng)120套花園洋房120分鐘內(nèi)售罄，中海金域中央熱銷，中海南湖一號(hào)熱賣……
  “原以為御翠豪庭會(huì)受到市場(chǎng)的冷遇，沒(méi)想到長(zhǎng)春人還真給李嘉誠(chéng)大叔面子�！币晃痪W(wǎng)友感慨說(shuō)。長(zhǎng)春市商品住宅均價(jià)目前在每平方米3200元左右，而和記、融創(chuàng)、中海等項(xiàng)目的商品住宅均價(jià)均在5000元以上，和記則翻了一倍。
    “太反常了，真是看不懂”，吉林省住房保障和城鄉(xiāng)建設(shè)廳一位官員表示。依照過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，房交會(huì)后，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)往往會(huì)出現(xiàn)一個(gè)沉寂期。去年6月份舉行的2008年長(zhǎng)春房交會(huì)5天成交30億元，成交均價(jià)4200多元，成交量、價(jià)均創(chuàng)歷史最高，但是房交會(huì)后形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，量?jī)r(jià)雙雙下跌，很多樓盤(pán)不得不推出各種措施進(jìn)行促銷，房交會(huì)成為市場(chǎng)的分水嶺。
    今年長(zhǎng)春房交會(huì)較去年提前了一個(gè)月，5天時(shí)間成交面積36.99萬(wàn)平方米，成交金額13.24億元，同比分別下降48%和56%，成交均價(jià)3300元，較去年相比每平方米降低近1000元，無(wú)論成交面積、成交價(jià)格和成交金額均不敵2008年。據(jù)此，大多數(shù)人認(rèn)為本屆房交會(huì)將成交長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)的“拐點(diǎn)”。
    然而，令業(yè)內(nèi)外人士都大惑不解的是，房交會(huì)后，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅沒(méi)有出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，反而出現(xiàn)了新一輪的熱銷，特別是品牌地產(chǎn)、高端地產(chǎn)的熱銷，出現(xiàn)了“越貴的房子賣得越好”的反常現(xiàn)象，市場(chǎng)再一次顯示了其難以預(yù)見(jiàn)性。

    “貴的”就是“對(duì)的”？

    長(zhǎng)春房地產(chǎn)業(yè)資深人士馬峻嶺認(rèn)為，盡管“越貴越好賣”的現(xiàn)象十分令人費(fèi)解，但是仔細(xì)分析，仍然可以發(fā)現(xiàn)，這些高價(jià)樓盤(pán)確實(shí)有一定的熱賣理由。
    這些熱銷的高端樓盤(pán)無(wú)一不是品牌開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品，或來(lái)自香港，或來(lái)自國(guó)內(nèi)上市公司，特別是和記黃埔在長(zhǎng)春的項(xiàng)目更是其在東北的首個(gè)項(xiàng)目，從2005年在長(zhǎng)春買地開(kāi)始，就引起了當(dāng)?shù)厝说臉O大關(guān)注，并被寄予厚望�！百I李嘉誠(chéng)的房子”，不僅意味著居住的舒適，更被當(dāng)作一種身份地位的象征。
    這些高端樓盤(pán)都占有城市中最好的地段。其實(shí)，研究長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)可以發(fā)現(xiàn)，目前長(zhǎng)春市敢賣高價(jià)的樓盤(pán)，不只是和記黃埔和中海這樣的品牌地產(chǎn)，凡是在市中心、占有優(yōu)越地理位置的樓盤(pán)，在去年年末房地產(chǎn)形勢(shì)最不好的時(shí)候，也很少降價(jià)。“地段、地段、還是地段”，正如李嘉誠(chéng)所言，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，置業(yè)最關(guān)鍵的因素除了地段還是地段，因?yàn)橐粋�(gè)城市的中心資源是不可復(fù)制的�！敖祪r(jià)的都是城邊的房子，市中心的根本沒(méi)降”，經(jīng)過(guò)去年的房地產(chǎn)低迷期，越來(lái)越多的買房者也看清了這一點(diǎn)。
    產(chǎn)品品質(zhì)更好，物有所值。長(zhǎng)春高端物業(yè)以花園洋房為主，經(jīng)過(guò)幾年的探索和演變，品質(zhì)越來(lái)越好，舒適度越來(lái)越高，低密度、高綠化，特別是融創(chuàng)和中海等的花園洋房，露臺(tái)、下沉式庭院等設(shè)計(jì)，使得花園洋房可以部分代替別墅的居住感受，卻大大低于別墅的價(jià)格。“低調(diào)而舒適”，一些業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為，花園洋房有望成為未來(lái)市場(chǎng)銷售的主流。
    高超的市場(chǎng)營(yíng)銷手段和定價(jià)策略。和記黃埔在長(zhǎng)春5年，開(kāi)工緩慢，行事低調(diào)，給人們留下了諸多神秘色彩。本次和記黃埔商品房項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，據(jù)說(shuō)由香港總部定價(jià)。均價(jià)6400元，這個(gè)定價(jià)最初不僅令長(zhǎng)春市民不解，連和記黃埔在長(zhǎng)春的工作人員也捏了一把汗。據(jù)知情人士透露，這個(gè)定價(jià)體系的市場(chǎng)調(diào)研做得非常細(xì)，包括對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和經(jīng)濟(jì)潛力的分析，還會(huì)有目標(biāo)消費(fèi)群體的調(diào)查———你的產(chǎn)品要賣給誰(shuí)，哪個(gè)階層，目標(biāo)市場(chǎng)在哪里，現(xiàn)在的買家和預(yù)期的買家是誰(shuí)？高價(jià)熱銷的事實(shí)證明，和記黃埔的定價(jià)策略確實(shí)有過(guò)人之處。

    改善性需求或成下一波市場(chǎng)主力

    無(wú)論產(chǎn)品和營(yíng)銷如何成功，房地產(chǎn)市場(chǎng)的好壞說(shuō)到底，仍然是供需關(guān)系決定。長(zhǎng)春高檔物業(yè)熱銷表明，在剛性需求爆發(fā)之后，長(zhǎng)春的改善型需求正在跟進(jìn)。
    長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)春節(jié)后曾經(jīng)出現(xiàn)了一個(gè)“小陽(yáng)春”，支撐“小陽(yáng)春”的主要是婚房等剛性需求，戶型以中小戶型為主；當(dāng)時(shí)很多人懷疑“小陽(yáng)春”是“回光返照”，但是從五月份開(kāi)始，“小陽(yáng)春”還未結(jié)束，長(zhǎng)春大戶型產(chǎn)品開(kāi)始走俏，如花園洋房、別墅等。這些高檔物業(yè)買家多數(shù)都是二次置業(yè)者，屬于升級(jí)換代的改善性需求。
    長(zhǎng)春力旺地產(chǎn)副總經(jīng)理李昕認(rèn)為，促使改善型需求跟進(jìn)的原因主要有二：
    一是國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨暖。以改善型需求為主的高端客戶，對(duì)于市場(chǎng)的敏感程度更高，因?yàn)樗麄兊呢?cái)務(wù)狀況往往與一個(gè)行業(yè)甚至幾個(gè)行業(yè)的景氣狀況相關(guān)。長(zhǎng)春這樣一個(gè)外向度較低的城市，原本受金融危機(jī)的影響就遠(yuǎn)不如沿海外向度高的發(fā)達(dá)城市，加之國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)日漸活躍，使這部分改善型需求繼剛性需求后堅(jiān)定了入市信心；
    二是“現(xiàn)金恐慌”。部分有錢(qián)人迫切希望為自己手中的現(xiàn)金尋找一條保值的出路，在存款利率幾次下調(diào)、股市動(dòng)蕩不安的情況下，只有不動(dòng)產(chǎn)是相對(duì)穩(wěn)妥的保值渠道。
    據(jù)了解，近一段時(shí)間，上海、南京等地的高端物業(yè)也出現(xiàn)了熱銷現(xiàn)象，與國(guó)內(nèi)其他大中城市相比，長(zhǎng)春仍然是房地產(chǎn)價(jià)格洼地，即便是和記黃埔在凈月潭的別墅項(xiàng)目，目前售價(jià)也才10000元左右，5000元至6000元/平方米的花園洋房，對(duì)長(zhǎng)春市是高價(jià)，與其他城市相比價(jià)格仍然較低，這就意味著有更大的升值空間。