土地交易又現(xiàn)“王者歸來”
    2009-05-14    本報記者:洛濤 彭勇    來源:經(jīng)濟參考報

  國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,今年前三個月,全國土地購置面積同比下降40.1%,從4月開始,部分城市土地市場開始加速回暖。記者近日在采訪中注意到,“土地掮客”、“吃地大鱷”等和土地交易相關的利益群體也紛紛浮出水面,活動異常頻繁。前幾年高價拿地的“搶地游戲”又現(xiàn)“王者歸來”。

  5月樓市土地交易演繹“王者歸來”

  曾經(jīng)一度遠去的開發(fā)商“搶地大戲”近日在深圳上演。4月29日首場拍賣會推出龍崗區(qū)的兩塊土地,底價定在5.3億元,深圳市尚模發(fā)展有限公司和佳兆業(yè)地產(chǎn)(深圳)有限公司展開百輪競買,持續(xù)長達一個小時,最終將價格抬至8億元被尚模發(fā)展拍得。這就意味著這兩塊地的樓面地價約為2586.08元/平方米,地面地價達到10292.57元/平方米。深圳市尚模發(fā)展有限公司總工程師劉一新表示,之前估計競買成交價不會超過7.5億元,沒想到對手如此強硬。這兩塊地屬龍崗區(qū)舊城改造項目,還需要提供回遷補償面積和保障性住房面積。盡管如此,尚模發(fā)展仍是信心滿滿。
  據(jù)記者了解,深圳土地市場破冰如此驚心動魄,與去年冷清的土地市場如同天壤之別。去年上半年深圳市推出的近20宗住宅地塊頻頻流拍,成交量不足推地量的一半;下半年僅成交了一塊居住用地。其實時下土地市場演繹“王者歸來”的不止深圳一地。4月底,上海今年以來第三次大規(guī)模的經(jīng)營性用地出讓結(jié)果公布,令市場大為振奮。上海國土資源局官方數(shù)據(jù)顯示,本次共出讓14幅經(jīng)營性用地,結(jié)果無一流標。部分熱門地塊受到十余家開發(fā)商激烈競爭。在8幅住宅用地中,金地集團以5.6億元拍得上海徐涇鎮(zhèn)3號地塊,總價超出底價82%,該地塊成為2008年以來上海溢價率最高的地塊。
  在北京記者了解到,北京2009年首推的兩塊住宅用地受熱捧。豐臺區(qū)右安門外商業(yè)、居住項目經(jīng)過兩次報價,被以個人名義參加報價的張樹生,高于底價50萬元的8876.52萬元獲得。西城區(qū)德外居住項目的爭奪更是激烈,經(jīng)過26輪競價,最終北京華融基礎設施投資有限責任公司以2.12億元“勝出”,今年北京首推住宅用地如此搶手,讓北京市土地儲備中心懸著的一塊石頭終于落地,也讓不少業(yè)內(nèi)人士對土地市場走出低迷看到了希望。
  北京土地整理儲備中心網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示,5月份即將交易的土地共有13塊,這些地塊總規(guī)劃建筑面積約為160萬平方米,其中具有住宅性質(zhì)的土地有6塊,規(guī)劃建筑面積約為70萬平方米。居住性質(zhì)土地中,朝陽區(qū)廣渠門外10號地備受關注。該地塊規(guī)劃面積約為7.2萬平方米,5月7日開始掛牌出讓。由于該地塊具有非常好的區(qū)域位置,包括富力、合生、金地等多家著名地產(chǎn)公司表示重點關注該地塊。

  “地蟲”好像一夜之間就全冒了出來

  作為土地掮客,也有人稱他為“地蟲”,伴隨著房地產(chǎn)市場“小陽春”的勢頭,老殷的電話也開始頻繁晴朗起來!叭ツ暌荒甓际俏衣牭侥睦镉许椖烤团苋タ纯词欠裼袡C會,最近卻是他們主動給我打電話轉(zhuǎn)地,我做了這么久的土地中介,還是頭一次碰到這樣的情況!崩弦蟮靡獾卣f。據(jù)記者了解,各地產(chǎn)權(quán)交易所大量土地轉(zhuǎn)讓公告相繼出現(xiàn)。中國搜地、中國土地掛牌網(wǎng)等等這些專業(yè)的土地網(wǎng)站上更是密密麻麻掛滿了土地尋求合作的信息。土地掮客顯然迅速捕捉到了這一重要信息。
  “最近一周我接待了六批人,都是來談地的。這些‘地蟲’好像一夜之間就全都冒了出來。” 北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒最近不停地奔波于廣州、北京、沈陽幾個城市,“因為公司最近接的幾個單子都是跟土地有關的”。
  楊少鋒表示,去年開發(fā)商盲目囤地達到高潮,今年面臨融資環(huán)境愈加惡劣與國土部清查囤地的雙重壓力,又不得不把自己囤積的土地“吐”出來。土地重新進入流通環(huán)節(jié),導致二手土地轉(zhuǎn)讓高峰出現(xiàn)。據(jù)悉,目前二手土地交易存在著諸多問題。首先,對土地證件的核實并不是非常容易。另外,即使在目前二手土地放量加大的時期,活躍在這個市場上的也仍然是從事土地生意多年的“地蟲”,而并非像市場傳言那樣,許多原本做房產(chǎn)中介的人也紛紛涉足。在楊少鋒看來,二級市場的優(yōu)質(zhì)土地稀少,難得有達到要求的,成交率自然就不高。

  地價全年趨于平穩(wěn)房價仍在探底過程

  近期國內(nèi)土地市場經(jīng)長時間沉寂之后出現(xiàn)高溢價成交情況,最高溢價率已經(jīng)超過80%。同時,包括招商集團、 金地集團等國內(nèi)大型房地產(chǎn)開發(fā)商也開始醞釀儲備土地,大連萬達集團、綠地集團等紛紛于3、4月份開始儲備土地,北京市場上多家開發(fā)商業(yè)已開始拿地。  華泰證券房地產(chǎn)分析師張馳飛表示,開發(fā)商拿地增加主要有兩個原因,一是資金流狀況改善很多,根據(jù)對房地產(chǎn)公司一季報的統(tǒng)計,大多數(shù)企業(yè)資金流為正,整體累積資金鏈也為正;二是一些土地位置較好、價格也較之前有所回落,而開發(fā)商對后市信心也在逐步恢復,這也是出現(xiàn)較高的溢價成交的原因。由此,張馳飛對后市持樂觀態(tài)度,他分析,現(xiàn)在部分地區(qū)房地產(chǎn)市場可能已經(jīng)出現(xiàn)回暖跡象,市場整體好于之前的預期,可以說現(xiàn)在正處于產(chǎn)業(yè)復蘇階段,房地產(chǎn)市場可能已經(jīng)先于宏觀經(jīng)濟呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。
  記者近日從國土資源部獲悉,中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)分析報告認為,受國際金融危機沖擊,我國土地市場受其影響,預計2009年地價不會有大的漲幅。一線城市居住用地價格將趨于平穩(wěn),而二、三線城市居住用地價格仍有小幅上漲的可能。
  目前在北京、上海、廣州等一線城市,近兩年內(nèi)居住用地供應量較大,城市房價基本達到最高并呈下行趨勢,開始進入觸底階段。
  全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示,房地產(chǎn)市場復蘇,量比價更重要。房地產(chǎn)走勢應該從兩個方面來看,一個是量,一個是價。從交易量來說,顯然現(xiàn)在已經(jīng)全線的、全國性的,而且從一線城市到二線城市全線回暖。這一輪量的放大,基于三個原因,一個是政策釋放,第二個就是去年積壓的剛性的首套房自住性需求的釋放,第三個就是信心。但聶梅生認為,目前房地產(chǎn)交易量的回暖并不代表價格的回升,房價目前仍在探底過程中。

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