京城二手樓市買盤進場正當時
專家建議“抓時機 慎選房 探底價”
    2009-02-16    本報記者:李佳鵬    來源:經(jīng)濟參考報

  目前是不是購房的最佳時機?對于市場上的報價應該如何甄別?怎樣才能探得底價?
  最近一段時間,隨著京城二手房市場成交量的不斷攀升,這些問題成了購房者最感興趣和最希望獲得答案的話題。對此,接受記者采訪的專家認為,在目前總體大環(huán)境向好的情況下,樓市后市將趨于平穩(wěn),價格風險較小,購買二手房時機相對成熟,但出手一定要謹慎,注意“價比三家”。

  二手房成交回暖

  記者從鏈家地產(chǎn)、我愛我家、千萬家等多個房產(chǎn)經(jīng)紀公司獲悉,進入2009年后,京城二手房市場率先“破局”并迎來了一輪交易熱潮。
  據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計顯示,1月份,二手住宅成交量達到7358套,環(huán)比漲幅20%以上。
  北京中原地產(chǎn)一位工作人員告訴記者:“2009年春節(jié)期間中高檔二手商品房買賣咨詢客戶量同比2008年春節(jié)期間上漲近兩倍、租賃咨詢客戶量上漲近一倍,樓市漸顯回暖征兆。”
  北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理華國強分析認為,二手房成交上漲主要有兩方面原因。一方面,系列新政對二手房市場需求刺激明顯,隨著營業(yè)稅減免尤其是二套改善性住房需求房貸松綁、暫停限外令等讓京城樓市消費者的信心漸漸恢復,壓抑已久的剛性需求得以釋放,眾多有購房需求的消費者利用春節(jié)假期積極咨詢、看房,以期可以選購到合適的房產(chǎn),其中也不乏懷著抄底心情入市的投資者。
  另一方面,國家信貸稅費政策的不斷調(diào)整和消費者信心的增強,使部分投資性業(yè)主開始將前幾年購買的房產(chǎn)投放市場,主動調(diào)低其售價,使二手房價格更加接近買方的心理價位,這也是導致總體成交上漲的一個重要原因。
  對于這一觀點,北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強表示贊同。他說,從2008年下半年首次降低貸款利率開始,陸續(xù)出臺的一系列針對存量房交易稅費改革以及利率的大幅下調(diào)等政策,都在刺激樓市回暖。消費者的購房需求在經(jīng)歷了將近一年的觀望后陸續(xù)開始釋放,這都促成了樓市成交量的大幅上漲。

  購房時機相對成熟

  盡管成交量較去年底有較大幅度的攀升,但記者采訪發(fā)現(xiàn),部分購房者對目前是否應該出手購房仍猶豫不決。在一家IT公司從事銷售業(yè)務的崔先生就是其中一員,他無奈地說:“真不知道現(xiàn)在該不該出手購房,買了怕房價下跌,不買又怕錯過最佳時機,到底應該怎么辦呢?”
  針對這些購房者的困惑,接受記者采訪的多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為,目前的購房時機已經(jīng)相對成熟,無論是自住購房者還是投資購房者可以考慮出手購房。鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理祁世釗解釋說,首先,目前優(yōu)惠政策已經(jīng)基本到位,未來很難有實際交易層面的優(yōu)惠,更多的調(diào)控政策會集中在政策深化執(zhí)行方面。與此同時,部分優(yōu)惠政策旨在短期內(nèi)刺激觀望需求,例如營業(yè)稅新政執(zhí)行期限僅限于2009年。這對于寄希望于政策上會獲得更多優(yōu)惠的購房者來說,不如在政策優(yōu)惠期內(nèi)加快入市更為實在。
  其次,在經(jīng)歷2007年房價的非理性上漲后,需求的承受能力已經(jīng)更為緊繃,而2008年整體房地產(chǎn)市場環(huán)境已急轉(zhuǎn)直下,二手商品房價也經(jīng)歷了一個從最初的買賣雙方拉鋸戰(zhàn)到交易周期變長再到議價空間有所加大直至最后房價逐步回調(diào)的漫長過程,但從當前房價持續(xù)穩(wěn)定以及市場成交量回暖明顯來看,當前二手房價已是房地產(chǎn)市場盤整一輪后更為理性的體現(xiàn),未來二手房價再次回落的可能性要遠遠小于上漲的可能性,當前購房的價格風險要低得多。
  鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計顯示,當前北京各典型區(qū)域二手商品房成交價格已持續(xù)四個月左右保持穩(wěn)定,相比2007年下半年峰值時期已普遍有1000元至2000元/平方米的價格回調(diào)。
  北京我愛我家控股公司副總裁胡景暉也認為,在過去的幾年里,北京市房價上漲速度較快,但與深圳等南方房地產(chǎn)市場情況不同,北京多以自住置業(yè)為主,實際剛性需求支撐著樓市,不存在嚴重的炒房風險,因此房價屬于理性回歸。而樓市在調(diào)整中擠壓掉了房價虛高的泡沫,房價的適當下降必將改變消費者繼續(xù)觀望的念頭。
  陳國強表示,房市如股市,能抄到底的人永遠是少數(shù),大部分的購房人是在房價上升通道或下降通道過程中購房,因此,當出手時就出手,否則只能后悔。但是需要注意的是,并不是說所有的房子都適合在目前這個時機購買,還應該具體考察物業(yè)的類型、地理位置以及自身的承受能力。

  探得房產(chǎn)底價有竅門

  面對市場上同一區(qū)域并不相同的報價,購房人又應該如何甄別并盡力探得房產(chǎn)的底價呢?接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士給出了具體建議。
  祁世釗說,當前房地產(chǎn)市場區(qū)域差異化已經(jīng)十分明顯,因此只有牢牢鎖定購買區(qū)域,了解區(qū)域房產(chǎn)屬性及主要的成交房產(chǎn)類型。例如一些新興區(qū)域以二手商品房為主,主力成交為90至120平方米的房產(chǎn),這類型房產(chǎn)價格也就相對更為堅挺;而一些老城區(qū)以二手公房成交為主,主力成交為60至90平方米的房產(chǎn),這類型房產(chǎn)價格下浮空間也就相對更小。房產(chǎn)針對的主要人群也應考慮,例如韓國人是望京區(qū)域購房主力,但由于金融危機韓國人撤離,造成了望京區(qū)域房價明顯回落;而重點學校周邊剛性需求強烈,房價則一直相對穩(wěn)定。因此,只有鎖定區(qū)域并加以了解,才能從大方向上把握基本的房產(chǎn)價格。
  與此同時,多重比較是具體房源價格探底的主要手段。與區(qū)域新建商品房價格比較,一般二手房價格低出10%以上為合理區(qū)間;與區(qū)域同品質(zhì)樓盤價格比較,一般房價差異不超過正負5%;即使同一樓盤的不同類型房源也需要進行詳細比較,然后再根據(jù)房源面積、朝向、樓層等具體差異上下浮動價格。
  對于為何有時網(wǎng)上公布的價格會略低于市場上咨詢到的價格,華國強說,買家需注意的是對于個別交易網(wǎng)上當下公布的交易房價,并不適合當作參照點,因為出于考慮過戶價等綜合因素,消費者所看到的部分公示交易價往往是偏低的,并非真正的交易價。如果消費者要買房,不妨以買方和賣方的雙重身份到不同的經(jīng)紀公司去探價,在幾個經(jīng)紀公司進行比較后,將會獲得最新、最貼近底價的交易價格。

  相關(guān)稿件
· 二手樓市低迷 央行緊急約談房產(chǎn)中介 2008-08-28
· 流火七月 各地二手樓市頻現(xiàn)寒流 2008-08-12
· 物業(yè)稅將激活二手樓市 對房價影響有限 2007-11-05
· 催生救樓市的是畸形產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 2009-02-13
· 樓價繼續(xù)硬挺房地產(chǎn)不會重新繁榮 2009-02-13