2008年的樓市注定將在中國(guó)房地產(chǎn)史上留下濃重一筆，在外部環(huán)境變化、內(nèi)部持續(xù)調(diào)控的合力下，一路高歌猛進(jìn)的房?jī)r(jià)終于在今年進(jìn)入“拐點(diǎn)”和“彎道”。作為中國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)之一的上海，也上演了一出乍暖還寒、一波三折的變奏曲。

　　變奏一：短暫回暖的“小陽(yáng)春”

　　上海今年開春走出了異于全國(guó)的逆勢(shì)上漲、高位盤整格局。經(jīng)過(guò)一個(gè)冬天的短暫調(diào)整，3月的上海樓市呈現(xiàn)出“量?jī)r(jià)齊升”格局，不少開發(fā)商甚至宣揚(yáng)去年春夏的“報(bào)復(fù)性反彈”行情又將重演。
　　上海市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)顯示，3月份全市新房成交量從日成交不足400套一路走高，至3月19號(hào)已達(dá)1024套，此后一周內(nèi)更是頻頻突破千套大關(guān)。伴隨交易量的上升，一些新盤也開始提價(jià)。據(jù)上海市網(wǎng)上房地產(chǎn)公開信息統(tǒng)計(jì)，在前期推盤的15個(gè)樓盤中，13個(gè)樓盤價(jià)格比上一批房源的價(jià)格明顯上漲，只有兩個(gè)樓盤價(jià)格微跌。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，跟深圳等城市相比，上海的房?jī)r(jià)完全可稱得上“負(fù)隅頑抗”：上半年上海房地產(chǎn)銷售面積1228.91萬(wàn)平方米，環(huán)比下降18.5%，但房?jī)r(jià)仍然維持在高位。上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年全市商品房銷售均價(jià)環(huán)比微漲0.4%。

　　變奏二：史上最冷“金九銀十”

　　“小陽(yáng)春”只能是美好而短暫的。在買賣雙方深度博弈之后，上海樓市迎來(lái)了一條名叫萬(wàn)科的“鯰魚”。
　　中秋節(jié)前夕，萬(wàn)科在上海的八個(gè)樓盤全線降價(jià)，部分喊出“直降10萬(wàn)”的口號(hào)，其位于浦東三林路的“金色雅筑”樓盤，則一降再降，最高幅度超過(guò)20%，不少業(yè)主在一夜之間，發(fā)現(xiàn)自己剛買的房子縮水了30多萬(wàn)元。
　　萬(wàn)科降價(jià)迫使不少開發(fā)商跟進(jìn)，金地、綠地、大華等品牌開發(fā)商旗下樓盤也紛紛開始明折暗扣。8月份，上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)首次由漲變跌，9月份，上海商品住宅價(jià)格下滑跡象明顯，全月共有50多個(gè)樓盤有新增推案上市，紛紛采取了平開或低開的策略，并有不少優(yōu)惠折扣。
　　據(jù)上海佑威房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，9月份上海商品住宅成交量?jī)H為43萬(wàn)平方米，為去年同期的三成左右，供需比達(dá)到2.5：1，創(chuàng)下近三年來(lái)最為嚴(yán)重的滯銷局面。而國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的全國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)查結(jié)果顯示，繼深圳、廣州之后，上海10月份的新房?jī)r(jià)格也首次跌破去年同期水平，同比下降0.3%，堪稱史上最冷“金九銀十”。

　　變奏三：“新政行情”待觀察

　　10月底以后，從中央到地方的一系列刺激居住消費(fèi)的房產(chǎn)新政，則給今年的樓市帶來(lái)新的變化。
　　繼10月22日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、人民銀行出臺(tái)樓市“組合拳”之后，上海連夜出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的14條意見，包括減免契稅、營(yíng)業(yè)稅等以降低購(gòu)房者交易成本，放松信貸政策，家庭購(gòu)房公積金每戶最高貸款限額提高至80萬(wàn)元，調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)等。加上央行從9月15日以來(lái)的連續(xù)四次降息，購(gòu)房者成本大大降低，這促使上海乃至全國(guó)樓市在11月走出了一波久違的“新政行情”。
　　根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心監(jiān)測(cè)，“樓市新政”實(shí)施后，市場(chǎng)反應(yīng)較為積極，成交量明顯上升，11月網(wǎng)上成交的市場(chǎng)化新建商品住房預(yù)售面積比9月、10月分別增加47%、36%；網(wǎng)上成交的存量住房買賣面積比9月、10月分別增加75%和68%；普通住房成交量占比大幅上升，目前上海全市新建商品住房銷售登記中，普通住房套數(shù)占比達(dá)78%，存量住房達(dá)到82%。
　　龍湖地產(chǎn)上海公司營(yíng)銷副總裁高晚晴表示，龍湖在上海的首個(gè)項(xiàng)目自11月9日開盤后，兩周內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售85套，趕上了中央到地方“樓市新政”后第一個(gè)成交量反彈的好時(shí)機(jī)。
　　中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟表示，11月樓市成交回升是各方力量配合的結(jié)果：政府稅費(fèi)減免一點(diǎn)，銀行貸款利率降一點(diǎn)，開發(fā)商房?jī)r(jià)降一點(diǎn)，消費(fèi)者理性積極一點(diǎn)。但這是建立在此前成交過(guò)于慘淡背景之上的，隨著各方利好因素釋放空間變小，反彈持續(xù)的動(dòng)能也將減弱，樓市回暖還需要時(shí)間。