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 一向平靜低調(diào)的東北房地產(chǎn)市場近日風生水起。吉林省長春市最大的外埠房地產(chǎn)企業(yè)長春中海地產(chǎn)有限公司前不久高調(diào)宣布“中海地產(chǎn)明年全面提價”；沈陽72家房地產(chǎn)企業(yè)日前又共簽“投名狀”，結成“不降價聯(lián)盟”。
今年以來，全國房地產(chǎn)市場普遍進入下行通道，至今未見明顯的回暖跡象，而東北房地產(chǎn)企業(yè)此時不約而同地“挺漲”，是胸有成竹，還是孤注一擲？
東北，全國房地產(chǎn)市場的“另類”
受整個區(qū)域經(jīng)濟的影響，東北地區(qū)的房地產(chǎn)市場長期以來一直不甚活躍，與全國房地產(chǎn)市場步調(diào)不一。全國大漲時，它上漲緩慢，甚至負增長；全國房地產(chǎn)市場量價齊跌時，它我行我素，房價甚至穩(wěn)中有升。
從房價來看，除沈陽外，長春和哈爾濱的房價在全國30多個大中城市中排位一直比較靠后。即便在全國大漲的2006年和2007年，東北的幾個省會城市漲幅也遠遠落后于全國平均水平。來自沈陽市房地產(chǎn)研究所的數(shù)據(jù)顯示，在全國房地產(chǎn)火爆的2006年和2007年，沈陽市房價上漲僅為5%左右。2008年1至10月，全國很多城市房地產(chǎn)“量價齊跌”，一片肅殺，而吉林省會長春1至9月銷量卻與去年基本持平，9、10月份房價同比上升了0.57%。
對于東北主要城市房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)，當?shù)毓賳T和房地產(chǎn)商包括研究機構都認為“比較健康”，沒有泡沫或者說泡沫很小。易居中國在評定東北三個省市等級時，將東北最大的城市沈陽歸入B級，吉林省會長春和黑龍江省會哈爾濱都被歸入D類。易居中國長春分公司總經(jīng)理王喻冬解釋說，等級越低，流動性人口越少，投資性需求越小，房價下降的空間也越小。不過也有觀點認為，東北房地產(chǎn)市場與全國步調(diào)不一致的主要原因是受經(jīng)濟和地緣的影響，市場傳導滯后，總是“慢半拍”。因此一二線城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)寒流遲早也會傳導到東北房地產(chǎn)市場。
“挺漲”，胸有成竹還是孤注一擲
2008年11月初，長春最大、最有影響力的房地產(chǎn)企業(yè)長春中海地產(chǎn)有限公司高調(diào)宣布“2009年全面提價”。無獨有偶，11月14日，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會召開了新聞發(fā)布會，沈陽市72家房地產(chǎn)公司聯(lián)合承諾不降價。在全國房地產(chǎn)市場低迷、降聲一片的背景下，東北部分房地產(chǎn)商為什么會逆市“挺漲”？
“不是開發(fā)商瘋了就是我瘋了”，許多消費者對此表示了明確的不解；“不降價聯(lián)盟很快就會土崩瓦解”，一些專家說。
長春中海目前有近1萬戶業(yè)主，是長春市最大的樓盤。對于漲價一事，長春中海相關負責人表現(xiàn)得十分坦然：“為了完成整個銷售目標，中海2008年已經(jīng)對價格進行了調(diào)整。長期過低價位運行不利于保持公司的品質，目前樓價調(diào)整已到位，因此09年要全線提價�！痹撠撠熑诉�表示，中海不會陷入惡性競爭中去，不想以低價取勝，將主要著眼于品質和服務的提高。
“房價不高，沒有下行空間”，是東北大多數(shù)開發(fā)商“挺漲”的主要理由。沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會會長、中房集團遼寧置業(yè)有限公司董事長趙昱在談到“不降價聯(lián)盟”時這樣表示：“沈陽的房地產(chǎn)行業(yè)利潤很低，目前項目利潤不足10%，更多的人需要從沈陽房產(chǎn)現(xiàn)狀看問題�！毖酝庵�，房價下降，沈陽例外。
其實，這不僅是東北主要城市開發(fā)商的想法，也是一些政府官員的想法。長春市一些政府官員在各種場合都明確表示，長春房地產(chǎn)市場比較健康，沒有泡沫，房價與全國同類城市比不高，沒有下降空間。尤其是新的“國十條”出臺后，盡管效果尚待觀察，但是也有人將其理解為提振市場的信號。在11月4日召開的沈陽房地產(chǎn)開發(fā)峰會上，沈陽市房地產(chǎn)研究所所長范翰章表示，雖然沈陽商品房成交量有所下降，但隨著政府優(yōu)惠政策的不斷出臺，開發(fā)商及消費者的信心也將大受鼓舞，從而促進交易量的上升。而沈陽房價也將繼續(xù)平穩(wěn)運行，并無下行空間。
普降，東北是否真能“例外”
無論地產(chǎn)商和政府官員如何樂觀，東北房地產(chǎn)市場房價雖然堅挺，但交易量已經(jīng)開始明顯下降。據(jù)沈陽市房地產(chǎn)研究所統(tǒng)計，沈陽市今年1至9月份商品住宅成交量出現(xiàn)2002年以來罕見降幅，同比下降5.61%，易居中國長春分公司的統(tǒng)計表明，今年10月份，長春商品住宅成交量縮水45.5%。
“商品房，顧名思義，必須要買賣的，如果沒有交易，哪來的市場？”易居中國長春分公司總經(jīng)理王喻冬說。
業(yè)內(nèi)人士認為，東北主要城市房地產(chǎn)較長時間呈現(xiàn)出量價齊升的繁榮局面，有與全國房地產(chǎn)走勢相一致的地方，也有其特殊原因：首先是東北振興政策拉動了東北的經(jīng)濟發(fā)展，以吉林為例，近兩年固定資產(chǎn)投資增速一直位居全國前列；二是東北這幾年普遍進行了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，造成大量的被動需求；三是取消了單位集資建房和經(jīng)濟適用房，住房市場化程度提高。2001年至2005年，長春市經(jīng)濟適用住房、集資建房占商品住房的比例為46%，2006年降至10.4%，2007年降至5.8%，2008年不到4%。
但是，這些特殊因素形成的剛性需求經(jīng)過兩三年的釋放，現(xiàn)在還有多少？在全球經(jīng)濟危機、中國經(jīng)濟增長放緩的背景之下，東北能“獨善其身”嗎？
王喻冬認為，中國房地產(chǎn)市場回暖需要六大條件，一是經(jīng)濟形勢向好；二是金融環(huán)境放松；三是股市觸底“見熊”；四是國家持續(xù)出臺政策扶持；五是價格持續(xù)回調(diào)，激活購買欲望；六是社會輿論導向積極方面報道。對各城市而言，市場回暖取決于住房需求結構、房地產(chǎn)價格下調(diào)的空間、地方政策執(zhí)行怎么樣、救市措施夠不夠。
長春市房地產(chǎn)資深記者閆少軍認為，從目前價格及長春經(jīng)濟走勢看，長春房價在全國副省級城市居末，在70個大中城市中位于中下，而長春經(jīng)濟走勢強勁，GDP增速居副省級城市前三。如果宏觀經(jīng)濟不出問題，長春經(jīng)濟肯定會高速發(fā)展，人們收入會穩(wěn)步提升，投資會持續(xù)增長，外來人口會不斷涌入，城市規(guī)模加速擴大，那么，房價應該上漲。至少目前看，下跌空間極小。但如果宏觀經(jīng)濟真的走弱，長春經(jīng)濟必然受波及，購房者觀望情緒將更濃，開發(fā)商資金壓力更重，賠錢賣房，不無可能。
“其他城市不好妄加評論，但是長春房地產(chǎn)市場可能會在明年4、5月份有個較大的變化。”長春市開發(fā)辦副主任劉世文說，“目前成交量雖然下降，但價格還在穩(wěn)中有升，這是因為開發(fā)商的投入都已經(jīng)發(fā)生。以鋼材為例，今年2、3月份鋼材價格已經(jīng)漲到6200元/噸，現(xiàn)在價格雖然有所回落，可是開發(fā)商都已經(jīng)投進去了，不會甘心降價，仍然在等待觀望。但是明年4、5月份，天氣回暖，一些開發(fā)商要開工，有資金問題的開發(fā)商可能會降價促銷�！�
如果長春如此，那么沈陽、哈爾濱能否例外？ |