新華社記者:裴鑫 攝

　　一個月內(nèi)央行兩次宣布降息，這對當下交易量持續(xù)萎縮、觀望氣氛濃厚的樓市無疑是一陣拂面暖風。然而，業(yè)內(nèi)人士認為，樓市復蘇仍需時間，調(diào)整還將持續(xù)，但市場將有所分化。

　　雙率下調(diào)心理效應大于實際

　　中國人民銀行8日晚宣布：從10月15日起下調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點；從10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準利率各0.27個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調(diào)整。
　　這是一個月內(nèi)央行第二次宣布降息。9月15日，央行宣布將一年期人民幣貸款基準利率下調(diào)0.27個百分點，同時將中小銀行的存款準備金率下調(diào)1個百分點。
　　“這當然是好消息！”建發(fā)房地產(chǎn)集團上海有限公司總經(jīng)理周曙光說，開發(fā)商持續(xù)緊繃的資金鏈將有所緩和，特別是大型品牌開發(fā)商，長期“枯竭”的信貸資金來源將有所恢復。
　　分析人士認為，對購房者而言，降息有利于降低貸款成本，可能帶動一些觀望者入市。與之相比，下調(diào)存款準備金率的意義可能更大。由于此次存款準備金率下調(diào)針對所有存款類金融機構，因此增加的銀行可貸資金要遠大于9月份的調(diào)整，市場流動性增加，房地產(chǎn)企業(yè)可能獲得的貸款量將有所增加。
　　SOHO中國董事長潘石屹認為，降息的實際效果有限，它沿著國民經(jīng)濟各環(huán)節(jié)傳導生效需要相當長的時間，但其產(chǎn)生的心理效應遠遠超過實際效果，給市場傳遞了積極信號，有利于樹立購房者信心。

　　流動性增加難解開發(fā)商資金饑渴

　　今年以來，各地樓市銷售明顯萎靡，開發(fā)商資金回籠難度加大，加上信貸持續(xù)緊縮，開發(fā)商遭遇資金“饑渴”，用潘石屹的話來說，開發(fā)商缺錢到了“前所未有的地步”。
　　2008年上市公司中報顯示，保利地產(chǎn)、金地集團、萬科A和招商地產(chǎn)等四家地產(chǎn)龍頭企業(yè)的資產(chǎn)負債率都在70%左右，超過60%的警戒水平。由于信貸緊縮，開發(fā)商自籌資金比例大大上升，1月至8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金9809億元，同比增長34.5%，遠遠超過5049億元的國內(nèi)貸款數(shù)額。
　　一位開發(fā)商私底下表示，他們目前80%的精力都在“弄錢”，很多開發(fā)商開始低價處理資產(chǎn)和土地，甚至尋求“高利貸”，年化利率達到30%。
　　為維持資金鏈，開發(fā)商“拆東墻補西墻”挪用商品房銷售收入的現(xiàn)象增多。南京的王妍去年9月購買了浙江廣廈集團開發(fā)的“長江路9號”的一套酒店式公寓，并支付了總價100多萬元的房款。但直到今年8月房子交付，開發(fā)商才正式與其簽訂預售合同，和她有同樣遭遇的業(yè)主不在少數(shù)。業(yè)內(nèi)人士分析，開發(fā)商沒有把銷售款用于償還開發(fā)貸款，致使房子始終“抵押”在銀行而無法簽預售合同。
　　北京師范大學金融研究中心所作《2008房地產(chǎn)行業(yè)資金報告》預測，全行業(yè)今年資金缺口達到6730億元。北京華遠集團總裁任志強則認為，如果算上延遲繳納土地出讓金、減少開工面積等因素，今年房地產(chǎn)行業(yè)資金實際缺口可能接近1萬億元。
　　一位不愿透露姓名的銀行業(yè)人士說：“此次下調(diào)存款準備金率，銀行可貸資金增加，但出于風險控制，那些資質(zhì)較差的中小開發(fā)商仍然不可能獲得貸款。對于一些品牌開發(fā)商的優(yōu)質(zhì)項目，由于看好其盈利能力，銀行放貸積極性仍然較高。”

　　傳遞信號積極回暖尚待時日

　　上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員顧建發(fā)認為，隨著美國金融危機波及范圍越來越廣，全球可能陷入經(jīng)濟衰退，我國經(jīng)濟增速也出現(xiàn)了明顯回落。因此，央行此次下調(diào)雙率，是出于提振經(jīng)濟、防止經(jīng)濟過快下滑，并非針對樓市。雙率齊降為樓市吹來暖風，但市場預期改變?nèi)孕枰獣r間，調(diào)整仍將繼續(xù)。
　　周曙光說：“開發(fā)商要維持現(xiàn)金流，最關鍵的還是依賴于銷售回款。在觀望氣氛濃厚、信心不足的情況下，雙率下調(diào)難以立竿見影刺激市場，成交低迷的情況仍將持續(xù)一段時間�！�
　　央行此前公布的第三季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查綜述顯示，未來三個月打算買房的居民人數(shù)占比為13.3%，創(chuàng)1999年調(diào)查開始以來最低水平。其中，在調(diào)查的七個大城市中，北京、上海、天津和廣州等一級城市未來三個月打算買房的人數(shù)占比均不足10%，低于全國平均水平。
　　顧建發(fā)表示，樓市調(diào)整存在慣性，目前國家對房地產(chǎn)調(diào)控的相關政策仍然偏緊，樓市復蘇還有待時日。
　　復旦大學經(jīng)濟學院教授、房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授則認為，雙率下調(diào)將加速樓市分化，可能縮短樓市調(diào)整進程�！氨M管實際效果有限，但此舉向市場傳遞了信心。那些位于市中心、環(huán)境好品質(zhì)佳的樓盤價格將趨于穩(wěn)定，甚至可能有所上漲；但遠離中心城區(qū)、供應量過于集中的板塊房價則可能繼續(xù)調(diào)整�！�