樓道有人清掃，草坪有人修理，樓下24小時(shí)有人治安巡邏……這些原本只在新建小區(qū)才有的服務(wù)，如今在越來越多的老舊小區(qū)也能享受到。遼寧省遼陽市白塔區(qū)今年以“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”的方式，推進(jìn)老舊小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，讓不少城市居民的生活環(huán)境為之一變。

　　管理落后，老舊小區(qū)臟亂不堪

　　白塔區(qū)公路社區(qū)和諧緣小區(qū)是一個(gè)典型的老舊小區(qū)，此前它所面臨的很多尷尬，可謂老舊小區(qū)日常環(huán)境的真實(shí)寫照。在和諧緣小區(qū)住了30多年的倪俊尉老人介紹，這個(gè)擁有13棟樓、居住著2000余人的小區(qū)由于地處市中心，與外界沒有隔離，社會(huì)車輛經(jīng)常抄近路從這里通過，不僅軋壞道路，而且給居民帶來安全隱患。小區(qū)緊鄰西菜市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，每天天不亮小區(qū)內(nèi)就會(huì)擠進(jìn)運(yùn)菜車輛，裝卸蔬菜海鮮的聲音吵得居民無法入睡，隨意丟放的垃圾也讓這里氣味刺鼻，臟亂不堪。
　　與和諧緣小區(qū)一樣，為數(shù)眾多的老舊社區(qū)一直是地處遼陽市中心的白塔區(qū)的“老大難”問題。遼陽市白塔區(qū)民政局一份資料顯示，全區(qū)60%以上的人口居住在老舊小區(qū)內(nèi)，這些小區(qū)80%沒有封閉管理，70%只享受垃圾清運(yùn)等簡單服務(wù)。由于沒有專人看護(hù)，小區(qū)公共設(shè)施經(jīng)常損壞，居民財(cái)物時(shí)有被盜，外來人員隨意進(jìn)來推銷商品、招攬生意，居民不堪其擾。
　　白塔區(qū)民政局分析認(rèn)為，老舊小區(qū)難題既是過去小區(qū)建設(shè)規(guī)劃落后的結(jié)果，滯后的管理方式也與現(xiàn)今城市發(fā)展水平不相適應(yīng)。但是近年來這類小區(qū)還在增多，例如一些原本由企業(yè)單位負(fù)責(zé)管理的居民社區(qū)，由于國企改制、經(jīng)濟(jì)效益下滑，原單位不再管理；一些新建小區(qū)由于物業(yè)糾紛，被開發(fā)商棄管；近幾年城中村和棚戶區(qū)改造增多，很多分散的群眾也集中回遷到小區(qū)居住。白塔區(qū)區(qū)委書記鄒建平說，老舊小區(qū)居住的大多是城市中低收入人群，改善小區(qū)環(huán)境和他們的居住條件，這既是政府解決民生問題不可或缺的內(nèi)容，也是完善城市功能的內(nèi)在要求。

　　政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作推進(jìn)物業(yè)管理

　　今年3月，白塔區(qū)將改善社區(qū)環(huán)境與促進(jìn)就業(yè)相結(jié)合，采取政府引導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作的方式，率先在全市推進(jìn)老舊社區(qū)物業(yè)管理。
　　首先，政府鼓勵(lì)社區(qū)工作者領(lǐng)辦、創(chuàng)辦物業(yè)服務(wù)中心。年初以來，白塔區(qū)政府加大投資，選擇整齊、規(guī)模大、易于封閉的老舊樓群實(shí)施物業(yè)小區(qū)建設(shè)，安裝治安崗?fù)�、電子門、圍欄、監(jiān)控系統(tǒng)、感應(yīng)燈等設(shè)施，并且整合社區(qū)辦公用房、居民活動(dòng)中心等資源作為辦公場(chǎng)所，“筑巢引鳳”吸引社會(huì)力量開辦物業(yè)服務(wù)。在人員選擇上，白塔區(qū)鼓勵(lì)對(duì)小區(qū)情況熟、群眾基礎(chǔ)好的社區(qū)工作者來創(chuàng)辦物業(yè)公司，并且吸收“4050”人員、下崗失業(yè)人員到公司工作，做到創(chuàng)業(yè)、就業(yè)“兩不誤”。
　　其次，政府落實(shí)優(yōu)惠政策，加大扶持力度。區(qū)政府積極發(fā)揮公共財(cái)政功能，設(shè)立300萬元專項(xiàng)基金用于扶持社區(qū)服務(wù)業(yè)。對(duì)于納入試點(diǎn)的社區(qū)物業(yè)中心，由政府出資配套辦公桌椅、勞動(dòng)工具，并且一次性借款五萬元作為啟動(dòng)資金。白塔區(qū)按照國家相關(guān)政策，對(duì)物業(yè)服務(wù)中心免收各種稅費(fèi)和行政事業(yè)性收費(fèi)，并將中心員工納入公益性崗位管理，由省、市、區(qū)財(cái)政給予工資補(bǔ)貼。
　　再次，以市場(chǎng)機(jī)制保障物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)行。白塔區(qū)副區(qū)長王良說，社區(qū)物業(yè)中心不能由政府買單，啟動(dòng)之后必須獨(dú)立經(jīng)營，實(shí)行收費(fèi)服務(wù)。為了規(guī)范運(yùn)作，各社區(qū)在街道的組織下，以選舉方式成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)中心簽訂協(xié)議�？紤]到老舊小區(qū)居民的承受力，各社區(qū)物業(yè)中心按照保本經(jīng)營原則，針對(duì)保潔、護(hù)綠、保安等常規(guī)服務(wù)，物業(yè)費(fèi)平均僅為0.2元至0.3元/平方米的水平，比市場(chǎng)價(jià)格便宜一半以上。
　　記者日前采訪不久前引進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的公路社區(qū)和諧緣小區(qū)，看到這里舊貌換新顏，硬件環(huán)境和居民心態(tài)都有了翻天覆地的變化。擔(dān)任公路社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理的社區(qū)書記俞軍介紹，在區(qū)政府的出資支持下，他們最近安裝了小區(qū)圍欄、治安崗?fù)ぁ⒈O(jiān)控探頭，在樓道安裝感應(yīng)燈。小區(qū)原來只有兩名兼職衛(wèi)生員，如今增加到20余人，成立保潔、護(hù)綠和保安三支小分隊(duì)，對(duì)小區(qū)每個(gè)角落都細(xì)心維護(hù)，24小時(shí)巡崗執(zhí)勤。
　　倪俊尉老人也感受到了物業(yè)管理帶來的變化。他告訴記者，衛(wèi)生保潔隊(duì)員搬走了原來的垃圾山，社區(qū)廣場(chǎng)重新成為居民的休閑健身場(chǎng)所；外來車輛、人員不能隨意進(jìn)入小區(qū)了，各家各戶的自行車又回到車棚內(nèi)存放；樓道內(nèi)的各種小招貼、小廣告不見了，墻壁被粉刷一新，新安的感應(yīng)燈帶來光明……“盡管每個(gè)月得交納10多塊錢的物業(yè)費(fèi)，但是小區(qū)環(huán)境變得既安全又舒心，真是非常值得�！�

　　如何讓“不賺錢的生意”有生命力？

　　老舊社區(qū)物業(yè)服務(wù)在政府扶持下得以起步，接下來能不能依靠獨(dú)立經(jīng)營、自收自支堅(jiān)持下去，成了人們最關(guān)心的話題。
　　如何讓“不賺錢的生意”擁有生命力呢？白塔區(qū)勞動(dòng)和社會(huì)保障局局長王學(xué)飛道出了區(qū)政府的構(gòu)想——以增值服務(wù)補(bǔ)貼常規(guī)服務(wù)。王學(xué)飛介紹，物業(yè)服務(wù)中心對(duì)保潔、護(hù)綠、保安三大常規(guī)服務(wù)的物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)很低，基本上是“零利潤”或者“負(fù)利潤”。因此，物業(yè)服務(wù)中心要想在沒有政府補(bǔ)貼的情況下長遠(yuǎn)生存下去，必須拓寬服務(wù)范圍，推出增值服務(wù)項(xiàng)目。
　　按照這一思路，各物業(yè)中心在常規(guī)服務(wù)進(jìn)入正軌后，將開展家庭保潔、衣物清洗、家庭裝修、保姆月嫂、病人陪護(hù)、用品配送等家政和中介服務(wù)，滿足居民多層次需求，從而依托物業(yè)服務(wù)中心，構(gòu)筑社區(qū)居民的“一刻鐘生活服務(wù)圈”。不難看出，拓展增值服務(wù)不僅可實(shí)現(xiàn)物業(yè)中心的內(nèi)部補(bǔ)貼，自我發(fā)展，而且也有助于構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)化、社會(huì)化的社區(qū)服務(wù)體系。
　　事實(shí)上，少數(shù)社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心已經(jīng)走出了開拓服務(wù)范圍的第一步。證券小區(qū)物業(yè)中心工作人員介紹，這里的私家車主原先擔(dān)心車輛被盜、受損，晚上不敢把車開回院內(nèi)停放。推出物業(yè)管理后，回小區(qū)的私家車越來越多，最近他們打算劃分車位出租，得知消息的車主紛紛提前交款定位。
　　王學(xué)飛說，與社會(huì)上的家政、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)相比，社區(qū)物業(yè)中心根植小區(qū)內(nèi)部，更易于聯(lián)系居民開拓業(yè)務(wù)。加上部分員工納入公益性崗位管理，其運(yùn)轉(zhuǎn)成本得以降低。正是看到這些優(yōu)勢(shì)，全區(qū)老舊社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)推進(jìn)迅速，年初區(qū)政府只選擇五個(gè)不同類型的社區(qū)加以試點(diǎn)，但隨著成效明顯，很多社區(qū)雖然沒有被納入試點(diǎn)，沒有上級(jí)財(cái)力支持，也紛紛在街道的幫助下籌集資金，興辦公司開展物業(yè)管理服務(wù)。截至8月上旬，白塔區(qū)已有14個(gè)社區(qū)的15個(gè)居民小區(qū)開展物業(yè)管理服務(wù)，覆蓋樓房150多棟，居民近萬戶，安置就業(yè)300多人。
　　白塔局政府辦公室統(tǒng)計(jì)顯示，實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)前后對(duì)比起來，盜竊案件平均下降80%以上，打架斗毆也大幅減少，治安狀況得到改善。物業(yè)服務(wù)推出后，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生改觀了，公共設(shè)施健全了，群眾的文化娛樂豐富了，很好地促進(jìn)了“平安社區(qū)”與“和諧社區(qū)”的建設(shè)。