近期，福州、廈門(mén)等城市的一些房地產(chǎn)項(xiàng)目爭(zhēng)相打出“特價(jià)房”廣告，有的開(kāi)發(fā)商不惜提供“免息墊付10%首付款”的優(yōu)惠，甚至個(gè)別地段的樓盤(pán)自曝房?jī)r(jià)“下跌”的消息。然而現(xiàn)實(shí)中的房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺，這一連串的商業(yè)秀是否只為制造一波樓市降價(jià)的假象？

“特價(jià)”“降價(jià)”的真面目

　　福州樓市近日不斷推出“特價(jià)房”，記者隨機(jī)挑了一個(gè)特價(jià)樓盤(pán)查看究竟。從市中心乘坐公交車(chē)約半個(gè)小時(shí)，再步行約20分鐘，記者好不容易找到了這個(gè)特價(jià)樓盤(pán)。
　　走進(jìn)售樓部，記者看到只有一位看房的顧客。售樓小姐馬上圍上來(lái)熱情地向記者介紹，“特價(jià)房”出售有限定數(shù)量，每平方米6300元。如果交納五萬(wàn)元的預(yù)訂金，售樓部可以提供“免息墊付10%首付款”的優(yōu)惠。
　　售樓小姐向記者推薦的七套“特價(jià)房”都是三層以下的房子，而且朝向背陰。售樓小姐在一旁催促說(shuō)：“特價(jià)活動(dòng)就只今天一天，也就剩下這七套了，這個(gè)樓盤(pán)的其他每套都是每平方米7000元以上賣(mài)出去的�！�
　　記者問(wèn)那位正在看房的顧客是否會(huì)買(mǎi)。他苦笑著說(shuō)，這個(gè)地段的商品房均價(jià)也就每平方米6350元左右，雖然一平方米便宜了50元，但都是銷(xiāo)售尾盤(pán)的房子，“以前，許多樓盤(pán)在掃尾銷(xiāo)售時(shí)，優(yōu)惠力度都比這大”。
　　他還告訴記者，這些天，他接連看了好幾家“特價(jià)房”樓盤(pán)，不是樓盤(pán)的位置遠(yuǎn)離市中心，交通不方便，就是房子的本身?xiàng)l件不好。相反，一些在市中心新近開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，房?jī)r(jià)還在上漲。
　　在福州市中心華林路上有一處房地產(chǎn)項(xiàng)目前不久開(kāi)盤(pán)，記者來(lái)到該項(xiàng)目售樓部詢(xún)問(wèn)預(yù)售情況。售樓部經(jīng)理拿著預(yù)售登記簿告訴記者，房子去年11月底就賣(mài)完了，開(kāi)盤(pán)均價(jià)每平方米8000元左右，賣(mài)到最后幾套就漲到了一萬(wàn)元以上。
　　據(jù)了解，開(kāi)發(fā)商近期推出的一些所謂“降價(jià)房”，房?jī)r(jià)明降暗漲。位于廈門(mén)市海滄的一個(gè)在售樓盤(pán)近日放出“每平方米降價(jià)400元”的消息，吸引了不少買(mǎi)家的注意。劉玉珍女士很早就開(kāi)始關(guān)注這個(gè)樓盤(pán)，她說(shuō)：“這個(gè)樓盤(pán)去年8月份開(kāi)盤(pán)，均價(jià)每平方米8000元，國(guó)慶節(jié)后，均價(jià)被拉到每平方米8900元，11月份開(kāi)始每平方米降價(jià)400元，但還是比開(kāi)盤(pán)時(shí)漲了500元�！�

觀望者到底在觀望什么

　　福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠認(rèn)為，一連串“特價(jià)”“降價(jià)”現(xiàn)象，一方面反映了當(dāng)前樓市低迷的現(xiàn)狀；另一方面又制造了房?jī)r(jià)下跌假象，總之是開(kāi)發(fā)商“救市”的商業(yè)秀，說(shuō)明近一段時(shí)期樓市已然呈現(xiàn)“虛熱”癥狀。
　　在樓市“虛熱”的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸理性，觀望氣氛日漸濃重。記者發(fā)現(xiàn)，觀望者的心態(tài)迥然不同。
　　“房貸新政策”進(jìn)一步明確“第二套房貸”以家庭為單位的政策，確實(shí)抑制了一部分人的購(gòu)房計(jì)劃，但一些大型房產(chǎn)中介老板認(rèn)為，目前存在大量有購(gòu)房自住需求的客戶(hù)，“房貸新政策”對(duì)這批人來(lái)說(shuō)，只能起到“緩兵”作用，“現(xiàn)在買(mǎi)房的人確實(shí)少了，看房的人多，但等銀行房貸一旦松動(dòng)，看房的還是會(huì)立即辦手續(xù)的。”福州康居房產(chǎn)信息咨詢(xún)公司置業(yè)顧問(wèn)潘劍說(shuō)。
　　持幣觀望的買(mǎi)家多種多樣。記者在探問(wèn)“特價(jià)房”時(shí)遇到的那位顧客說(shuō)，他現(xiàn)在住的是一套單位分的福利房，只有60多平方米，一家三口居住感覺(jué)有點(diǎn)擠了，一直想換個(gè)大一點(diǎn)的房子，這個(gè)問(wèn)題遲早得解決，現(xiàn)在是觀望期。
　　王阿忠說(shuō)，從1998年實(shí)施房改政策至今已10年，當(dāng)初享受福利分房的一部分人逐步進(jìn)入住房更換期，改善居住條件的需求日漸強(qiáng)烈，加上青年婚姻高峰期來(lái)臨、城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)等原因，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求熱的狀況近兩年來(lái)不斷加劇，也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)不斷上漲。
　　還有一些買(mǎi)家觀望只為等待炒房時(shí)機(jī)。魏剛就是廈門(mén)的一位職業(yè)小炒家，目前還有兩套“擱置在手頭”。魏剛說(shuō)，房子出不了手，資金周轉(zhuǎn)相對(duì)比較緊張，加上房貸從緊、利息提高，追加投資房地產(chǎn)只能等待機(jī)會(huì)。

調(diào)控政策仍需加大執(zhí)行力度

　　專(zhuān)家指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)“量縮價(jià)漲”在許多城市蔓延，需警惕樓市“虛熱”背后的降價(jià)假象，可能引發(fā)新一輪的房?jī)r(jià)快速上漲。房?jī)r(jià)的上漲涉及面寬，調(diào)控政策仍需加大執(zhí)行力度。
　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從過(guò)去兩個(gè)月的情形看，銀行房貸成為穩(wěn)定房?jī)r(jià)的一項(xiàng)關(guān)鍵因素，樓市出現(xiàn)降價(jià)假象多少也與房貸政策有關(guān)聯(lián)。
　　在房地產(chǎn)界有著近20年從業(yè)資歷的閩江學(xué)院經(jīng)濟(jì)師林忠華認(rèn)為，補(bǔ)充后的房貸新政策既保障了居民改善住房條件的合理需求，又在一定程度上遏制了投機(jī)炒房行為。該新政策在執(zhí)行時(shí)，如果各方?jīng)]有嚴(yán)格把關(guān)，認(rèn)真配合，仍有空子可鉆。
　　林忠華說(shuō)，房貸的一個(gè)重要環(huán)節(jié)是抵押物估值，對(duì)貸款人而言，估值結(jié)果比首付本身更為重要。銀行首付即使提高到50%，如果房屋的評(píng)估體系不嚴(yán)格，炒房者照樣可以從銀行貸到期望額度的資金。
　　業(yè)內(nèi)人士還擔(dān)心，房貸首付比例提高，對(duì)于二手房市場(chǎng)帶來(lái)的首付壓力要明顯大于一手商品房，這可能導(dǎo)致二手房市場(chǎng)的購(gòu)房需求轉(zhuǎn)向一手商品房，進(jìn)而進(jìn)一步刺激房?jī)r(jià)上漲。
　　福州市社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員朱劍修說(shuō)，近幾年，國(guó)家每出臺(tái)一項(xiàng)新的調(diào)控房?jī)r(jià)政策，都會(huì)出現(xiàn)一段時(shí)間的觀望，房?jī)r(jià)也有短暫波動(dòng)，然后房?jī)r(jià)反復(fù)上漲。以房貸為例，其實(shí)早在8、9月份，全國(guó)各大銀行的放貸額已達(dá)80%至90%，年底自然無(wú)錢(qián)可貸，到了新的一年，新的房貸指標(biāo)出來(lái)，市場(chǎng)是否反復(fù)，實(shí)難預(yù)料。