從今年下半年開始，城市別墅開始成為樓市的熱銷產(chǎn)品。尤其是進(jìn)入金九銀十的傳統(tǒng)熱銷季節(jié)，以金隅鳳麟洲為代表的北京城市別墅的熱銷，再次成為業(yè)界關(guān)注的現(xiàn)象。一位長期研究別墅產(chǎn)品的業(yè)內(nèi)人士表示，不斷涌現(xiàn)的新項(xiàng)目與此前在北京朝陽公園周邊早已形成的“城市別墅圈”一起構(gòu)成了北京城市別墅的藍(lán)圖，北京城市別墅正在以—種“成長股”的發(fā)展態(tài)勢前進(jìn)。

城市別墅受追捧

　　記者獲悉，金隅嘉業(yè)開發(fā)的金隅鳳麟洲東區(qū)產(chǎn)品基本售罄，而西區(qū)的疊拼別墅首期推出六套疊拼產(chǎn)品，開盤當(dāng)天就銷售了五套�！拔覀兛偣步哟�了上百組客群，其中購買人群多為CBD區(qū)域具有中國傳統(tǒng)文化情結(jié)的高端人群。這些購買者學(xué)歷非常高，但不事張揚(yáng)�！苯鹩瑛P麟洲一位銷售人員這樣告訴記者，其中部分購買者最初是想購買朝陽公園和國貿(mào)周邊的公寓的，但當(dāng)看到金隅鳳麟洲疊拼產(chǎn)品后，就放棄了在以上兩個區(qū)域置業(yè)的想法。據(jù)他透露，由于該項(xiàng)目首期推出的疊拼別墅全部銷售完畢，一些購買者開始重點(diǎn)關(guān)注后續(xù)銷售的疊拼產(chǎn)品�！艾F(xiàn)在好多人都盯著9月中下旬推出的水岸疊拼4號樓。”該銷售人員告訴記者：“城市別墅目前已經(jīng)成為絕版產(chǎn)品，該項(xiàng)目熱銷說明市場中對城市別墅這種稀缺產(chǎn)品的熱捧�！倍鴣碜员本┓康禺a(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)也證明了這個觀點(diǎn)。據(jù)北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，因具有優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境和便捷的生活氛圍，金隅鳳麟洲東區(qū)的板樓4月底開盤銷售，截至9月1日銷售率已超過90%。

購買者看中獨(dú)特居住環(huán)境

　　需求決定市場。正是由于“城市”和“別墅”的雙重身份，才使得北京城市別墅的發(fā)展“一路高歌”，但這是否就意味著城市別墅能夠處處落地生花？業(yè)內(nèi)人士表示，只有那些既能夠體現(xiàn)別墅生活，又擁有城區(qū)便捷的項(xiàng)目才能成為市場的寵兒。首先，地理位置應(yīng)該是在五環(huán)以內(nèi)，尤其是和主干道能實(shí)現(xiàn)快速對接，這樣就可以滿足交通便捷的條件；其次，區(qū)域的環(huán)境要好，這里主要是指自然景觀的先天優(yōu)勢；第三，區(qū)域的文化、設(shè)施的配套、教育的配套等要比較完善，這樣可以吸引很多高端的客戶選擇城市別墅。金隅鳳麟洲有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，金隅鳳麟洲疊拼別墅正好具備了這些條件。而據(jù)記者了解，開發(fā)商普遍認(rèn)為，金隅鳳麟洲有可能成為北京市場上少有的可圈可點(diǎn)的城市別墅項(xiàng)目之一�！皟r格差異僅僅是城市別墅熱銷的一個原因，城市別墅所具有的獨(dú)特居住環(huán)境則是購買者更為看重的因素�！敝袊�住宅及房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌這樣指出。別墅產(chǎn)品是以生態(tài)環(huán)境來取勝的，而城市別墅的購買客群看中的就是別墅產(chǎn)品所具有的良好環(huán)境。
　　城市別墅購買群在擴(kuò)大
　　“城市別墅的出現(xiàn)，最主要是滿足那些既追求別墅生活的低密度，又追求城市生活的方便快捷的消費(fèi)者的需求�！彼荚搭檰柖�事長李國平這樣認(rèn)為。城市別墅在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市如北京、上海，是—種必然出現(xiàn)的產(chǎn)品形態(tài)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，一部分人的收入也相應(yīng)增長到了一個新的臺階，想在城區(qū)里享受一種別墅或類別墅的生活方式，就成為市場的—股潮流。記者在采訪中了解到，由于目前在售的城市別墅的銷售價格和其周邊高檔公寓的價格相近，而這些城市別墅同樣具有便捷的交通和齊全的生活配套設(shè)施。在公寓價格快速上漲的客觀背景下，許多購買公寓的購買者已經(jīng)開始傾向于購買城市別墅。據(jù)記者了解，目前緊鄰金隅鳳麟洲的泛海國際居住區(qū)公寓的銷售價格已達(dá)25800元/平方米，而金隅鳳麟洲的疊拼別墅首期售價僅為21000元/平方米，即將推出的疊拼4號樓售價也僅為23000元/平方米。
　　據(jù)了解，在美國的舊金山、三藩市，日本東京的代官山，意大利的維諾拉市等地區(qū)，城市別墅已有很長的歷史。在北京，作為一種新的業(yè)態(tài)，進(jìn)而作為一種新的生活形態(tài)，城市別墅的市場空間不容置疑。多位業(yè)內(nèi)專家近日接受記者采訪時表示，目前北京城市別墅的熱銷，除了別墅產(chǎn)品從今年下半年開始出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面外，另一個主要原因就是城市別墅購買人群的逐漸擴(kuò)大。眼下高檔房的價格與戶型面積已十分接近別墅類的產(chǎn)品，但其舒適程度卻又遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，這就是為什么今年別墅類的產(chǎn)品銷售情況好于高檔房的最主要原因。尤其是位置優(yōu)越、交通便利，與高檔公寓總價相近又有著更高性價比的城市別墅項(xiàng)目，更是會吸引一批對高檔公寓信心不足但對高端住宅需求強(qiáng)烈的客戶。

禁限令造就升值空間

　　對于2007年的北京高端住宅市場，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，活躍的市場動向?qū)⑼苿悠滗N售價格持續(xù)上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2006年有許多項(xiàng)目因?yàn)檎�策的調(diào)整而延遲或擱淺，但是2007年北京的高端住宅供應(yīng)量依然可觀。預(yù)計(jì)2007年高端公寓將會有5081套上市，主要分布在朝陽區(qū)和西城區(qū)。
　　在談到2007年高端住宅發(fā)展的新方向時，第一太平戴維斯住宅部高級經(jīng)理戴卓林分析后認(rèn)為，“單價決定品質(zhì)，總價決定購買力”，北京的房地產(chǎn)市場發(fā)展到現(xiàn)在，產(chǎn)品的綜合品質(zhì)最優(yōu)將成為新方向。在產(chǎn)品的開發(fā)中，注重概念和產(chǎn)品營造的同時，要進(jìn)一步促進(jìn)商務(wù)交往和生活交往。對于分布特征，戴卓林認(rèn)為，高端住宅將進(jìn)一步在CBD、金融街、奧運(yùn)村等核心功能區(qū)及其周邊聚集，從而形成職住一體的城市形態(tài)。而高端別墅市場，由于受到政府頒布的限制別墅用地的政策影響，預(yù)計(jì)未來三年內(nèi)別墅供應(yīng)將大幅度減少，未來兩年內(nèi)的租金預(yù)計(jì)將上升10到15個百分點(diǎn)。