不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，盡管《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》等政策相繼出臺(tái)，確實(shí)沉重打擊了境外游資洶涌的炒房勢(shì)頭，但外資在經(jīng)歷一段觀望期后，進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的方式更多樣化，2007年調(diào)控亟待關(guān)注外資多元化進(jìn)程帶來(lái)的多樣化“泡沫”。

一線城市升值乏力潛力城市加速投資

    新加坡天育信息咨詢公司資深金融分析師錢帆宗認(rèn)為：外資“限炒令”的出臺(tái)，迫使相當(dāng)一部分國(guó)外對(duì)沖基金和金融衍生物退出短期市場(chǎng)，但眾多外資金融機(jī)構(gòu)對(duì)“限炒令”政策取向和實(shí)施效果進(jìn)行分析后得出結(jié)論：北京、上海、深圳等一線熱點(diǎn)城市被中央嚴(yán)格監(jiān)控，房?jī)r(jià)升值空間有限，但包括廣州、東莞、佛山在內(nèi)的華南市場(chǎng)，以及以中西部省會(huì)城市為代表的二線城市，均屬于典型的“潛力城市”，仍有相當(dāng)大的升值空間。
    錢帆宗說(shuō)：“事實(shí)上，不少外資正在試圖利用更多的合法渠道，在中國(guó)房地產(chǎn)升值過(guò)程中分享中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的成果。”

    鏡頭一：國(guó)際金融巨頭進(jìn)軍中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    11月8日，RREE(德意志銀行之房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施管理業(yè)務(wù)分支機(jī)構(gòu))宣布該公司通過(guò)投資在廣東省珠海市一個(gè)中檔的大型民用住宅項(xiàng)目，開始進(jìn)軍中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
    RREEF攜手一家來(lái)自澳門及兩家內(nèi)地的聯(lián)合投資商，計(jì)劃在珠海西北部的新香洲地區(qū)開發(fā)“中珠上城”，房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值2.25億美元，建筑規(guī)模為20座塔樓，包括大約2000套民用住宅及少數(shù)商用住宅，主要面向當(dāng)?shù)刂械仁杖胨�平的市民�?/P>

    鏡頭二：外資傾囊“灌水”華南和中西部省會(huì)寫字樓。

    在華南地區(qū)和中西部省會(huì)城市2006年上半年，4000萬(wàn)元以上的廣州房地產(chǎn)投資比去年同期增加了112.5%，達(dá)到85億元，其中8%為境外資金，香港仲量聯(lián)行大中華(南區(qū))研究部主管曾紀(jì)崇說(shuō)，2006年上半年，加拿大、日本的大宗資金首次進(jìn)入廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)，外資對(duì)廣州市場(chǎng)的關(guān)注度開始升溫。
    據(jù)國(guó)家外匯管理局廣東省分局的不完全統(tǒng)計(jì)，2006年上半年，廣東省(不含深圳)新設(shè)立并領(lǐng)取《外商投資企業(yè)外匯登記證》的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)近百家，同比增長(zhǎng)四成多。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在人民幣“破8”及繼續(xù)升值的預(yù)期下，外資不會(huì)輕易撤出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

“刺拳”變?yōu)椤敖M合拳”多元化應(yīng)對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)

    記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，為應(yīng)對(duì)中國(guó)政府的宏觀調(diào)控政策，外資進(jìn)入中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的模式趨向多元化，從過(guò)去直接購(gòu)買已建好的物業(yè)、單打獨(dú)斗為主，轉(zhuǎn)向更早介入開發(fā)、進(jìn)入二線城市、與內(nèi)地開發(fā)商合作等模式。
    錢帆宗把這種變化形象地比喻為“刺拳”向“組合拳”的轉(zhuǎn)變：“刺拳”是單純的炒賣型游資，出拳迅速，對(duì)方還沒(méi)有反應(yīng)過(guò)來(lái)就能夠靠點(diǎn)數(shù)得分，但直接擊倒對(duì)手的可能性很小�！敖M合拳”最大的特點(diǎn)就是方式多樣，沖擊力更強(qiáng)，對(duì)手更加難以防范，直接擊倒對(duì)手的可能性也更大。
    錢帆宗說(shuō)：“相比之下，以6個(gè)月到一年為最大限度的短期游資更擅長(zhǎng)刺拳作戰(zhàn)，而以三年至五年為預(yù)期目標(biāo)的國(guó)際資本更擅長(zhǎng)組合拳攻擊�！敝倭柯�(lián)行最近公布的環(huán)球房地產(chǎn)資本報(bào)告，2006年上半年，環(huán)球房地產(chǎn)直接投資總值2900億美元，較2005年同期增長(zhǎng)30%。其中，亞太區(qū)約占15%，總值430億美元，較去年同期增長(zhǎng)40%。亞太區(qū)的總交易額有51%來(lái)自日本，另有11%來(lái)自中國(guó)內(nèi)地，10%來(lái)自香港。
    仲量聯(lián)行國(guó)際資本市場(chǎng)部國(guó)際董事郝思健表示，在中國(guó)，上半年的交易量較去年同期增加一倍。曾于2005年大批出售澳洲房地產(chǎn)的日本投資者，在2006年上半年卷土重來(lái)，并投資中國(guó)的寫字樓物業(yè)。
    香港一家物業(yè)顧問(wèn)有限公司的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)今年下半年，單港商在內(nèi)地投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目將達(dá)10350宗左右，較上半年上升約17%，預(yù)計(jì)投資總額達(dá)60億元，外資涌入并沒(méi)有因政策限制而減少的跡象。

外資基金應(yīng)成監(jiān)管重點(diǎn)

    一方面是房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，另一方面則是大量外資持續(xù)注入。不少專家學(xué)者普遍認(rèn)為，外資具有“雙刃劍”的作用，在房?jī)r(jià)調(diào)控中應(yīng)采取“乾坤大挪移”的方式“借力打力”，引領(lǐng)外資走上符合中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求之路。
    專家分析，隨著跨境投資者集中擴(kuò)充在亞太區(qū)的資產(chǎn)組合，2007年在亞洲的投資者將鎖定以中國(guó)、越南及其他迅速發(fā)展市場(chǎng)的二、三線城市。
    多位專家指出，目前《意見》中的門檻——“外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過(guò)1000萬(wàn)美元(含1000萬(wàn)美元)的，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50%”——不高，對(duì)財(cái)力雄厚的基金影響不大。純粹購(gòu)買現(xiàn)有物業(yè)、對(duì)樓價(jià)推波助瀾的基金應(yīng)成為監(jiān)管的重要對(duì)象。中銀香港高級(jí)經(jīng)濟(jì)研究員黃少明認(rèn)為，總體房地產(chǎn)開發(fā)投資中，外資約占5%，但若以物業(yè)買賣交易額計(jì)，外資則占10%至15%。外資進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)行業(yè)帶來(lái)不少正面作用，例如外資開發(fā)商進(jìn)入內(nèi)地，有助提高內(nèi)地房地產(chǎn)的建筑、設(shè)計(jì)、城市建設(shè)等整體水平。然而，一些房地產(chǎn)投資基金則純粹購(gòu)買現(xiàn)有物業(yè)，對(duì)行業(yè)發(fā)展并無(wú)太大促進(jìn)作用，反而對(duì)樓價(jià)推波助瀾。建議政府通過(guò)稅收、外匯管制、投資規(guī)模等手段，限制基金進(jìn)入內(nèi)地。
    要關(guān)注基金大批量買進(jìn)賣出，直接拉升房?jī)r(jià)，某種程度抵消調(diào)控政策效果的情況。美聯(lián)集團(tuán)執(zhí)行董事兼中國(guó)部行政總裁郭應(yīng)龍說(shuō)，雖然外資占整體內(nèi)地房產(chǎn)市場(chǎng)比例不高，但在重點(diǎn)城市，所占比例可達(dá)20%。其次，2005年宏調(diào)措施推出后，外資不僅沒(méi)有放緩?fù)顿Y，反而有所增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，外資去年投入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的110億美元中，70%集中于調(diào)控政策出臺(tái)后下半年，其中第四季度更占全年投資總額一半以上。外資大量投入，直接帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。
    不少專家認(rèn)為，對(duì)境外個(gè)人購(gòu)房的限制，建議各個(gè)地方政府做進(jìn)一步的細(xì)則區(qū)分。各地外資的進(jìn)入規(guī)模、進(jìn)入意圖并不一樣，像廣東地區(qū)和港澳地區(qū)的聯(lián)系緊密，廣東不少城市本身就是僑鄉(xiāng)，外資進(jìn)入這些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)是有實(shí)際需要的。