中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷一段快速增長(zhǎng)之后，迎來(lái)了持續(xù)回調(diào)尋底的過(guò)程。市場(chǎng)什么時(shí)候見(jiàn)底？調(diào)控政策自主權(quán)如何發(fā)揮效用？保障性住房建設(shè)怎么樣？房企還有哪些機(jī)會(huì)？這些話題共同構(gòu)成了2024博鰲房地產(chǎn)論壇的主線。

　　與會(huì)專(zhuān)家學(xué)者認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)快速下行期結(jié)束，處于階段性平衡中。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)一步提升，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在發(fā)展空間，不過(guò)發(fā)展方式將從高速發(fā)展、粗放型發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展，品質(zhì)導(dǎo)向?qū)?huì)為洗牌之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更多良性發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　持續(xù)尋底　庫(kù)存承壓

　　“大家都在問(wèn)底部在什么地方？現(xiàn)在應(yīng)該已經(jīng)到了，或者接近到了谷底。”在2024博鰲房地產(chǎn)論壇上，中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、國(guó)家高端智庫(kù)中國(guó)深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院院長(zhǎng)樊綱表示，這個(gè)階段之后，會(huì)有一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的階段開(kāi)始向好，但在這之前，仍要經(jīng)歷一段在低谷徘徊的過(guò)程。

　　“頻出的政策，能不能在短期內(nèi)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)改觀？就我個(gè)人看法，3到5年是必要的?！敝袊?guó)社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系教授陳淮在2024博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，這一輪房地產(chǎn)的下滑遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出業(yè)內(nèi)人士、決策者以及買(mǎi)房人、市場(chǎng)各方面的預(yù)期。

　　這一觀點(diǎn)得到了樊綱的認(rèn)同。他說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還有待提振，但要認(rèn)識(shí)到，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本身就是存在波動(dòng)的，一些問(wèn)題暴露后，需要一定時(shí)間來(lái)化解，隨著問(wèn)題的清理與消化，逐步使一些變量達(dá)到平衡，然后再向前發(fā)展。

　　“商業(yè)地產(chǎn)正在經(jīng)歷著前所未有的變革與挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)由高速增長(zhǎng)進(jìn)入高質(zhì)量增長(zhǎng)時(shí)代?！敝袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)、研究員蔡云說(shuō)，導(dǎo)致上述變化的主要原因是商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張節(jié)奏明顯放緩，開(kāi)發(fā)商資金偏緊等綜合因素影響。同時(shí)，影響因素還包括消費(fèi)行為的演變、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇、消費(fèi)者收入不穩(wěn)定導(dǎo)致需求減弱，特別是非必須消費(fèi)的減少等。

　　一段時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速下行讓不少人始料未及。今年上半年，隨著房地產(chǎn)政策調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)積極信號(hào)。近期，商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額、房屋新開(kāi)工面積等關(guān)鍵指標(biāo)降幅有所收窄，反映市場(chǎng)活躍度有所提升。

　　8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布7月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，7月份，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降，同比降幅整體略有擴(kuò)大，其中一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比降幅繼續(xù)收窄。

　　但對(duì)正在積極提振信心的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，銷(xiāo)售去化壓力依然較大。2024博鰲房地產(chǎn)論壇發(fā)布的《觀點(diǎn)指數(shù)·2024中國(guó)房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展白皮書(shū)》表明，截至今年6月末，商品房待售面積73894萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.2%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)23.5%。

一個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)。資料照片

　　政策修復(fù)　保障剛需

　　今年以來(lái)，涉及房地產(chǎn)的政策力度前所未見(jiàn)。上半年，限購(gòu)、限售等限制性政策大面積退出，上海樓市限購(gòu)政策十余年來(lái)首次出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，目前全國(guó)執(zhí)行限購(gòu)政策的地方僅剩個(gè)位數(shù)。各地首付比例和房貸利率持續(xù)下調(diào)。

　　《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》提出，充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購(gòu)政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)差別。

　　在地方層面，廣州取消120平方米以上住房限購(gòu)，上海放松非本市戶籍單身住房限購(gòu)，蘇州則全面取消住房限購(gòu)。深圳縮短非戶籍家庭購(gòu)房社保年限至3年，北京通州區(qū)優(yōu)化“雙限”政策。3月以后，杭州二手房限購(gòu)全面放開(kāi)，深圳取消了對(duì)住宅戶型比例要求，北京取消了離婚限購(gòu)。長(zhǎng)沙支持居民購(gòu)買(mǎi)改善型住房，給予一定利率優(yōu)惠。

　　當(dāng)前市場(chǎng)正在不斷補(bǔ)充有利的政策，短期來(lái)看購(gòu)房者信心有所恢復(fù)。

　　如何保障剛需，成為社會(huì)關(guān)注的熱門(mén)話題。與會(huì)人員表示，中國(guó)的住房需求主要靠市場(chǎng)化的方式解決，這種方式滿足了很多人的住房需求，但一些時(shí)候卻沒(méi)有照顧到低收入群體的住房訴求。樊綱稱(chēng)，相比于一些國(guó)家或地區(qū)，中國(guó)的保障房、公租房等帶有福利性質(zhì)的住房供給規(guī)模還不夠，應(yīng)當(dāng)適度增加保障性住房的供給。

　　《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》提出，加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。

　　當(dāng)前，多地都在加緊籌建配售型和配租型保障性住房。據(jù)中國(guó)住建部數(shù)據(jù)，截至6月底，全國(guó)已建設(shè)籌集保障性住房112.8萬(wàn)套（間），占年度計(jì)劃170.4萬(wàn)套（間）的66.2%，完成投資1183億元。

　　央行此前設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國(guó)企以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。既是為了解決商品房的庫(kù)存問(wèn)題，也可以為剛需住房人群提供更為優(yōu)惠的住房體驗(yàn)。

　　一些城市已經(jīng)在跟進(jìn)。杭州臨安區(qū)收購(gòu)一批商品住房，用作公共租賃住房，收購(gòu)房源面積預(yù)計(jì)將達(dá)到1萬(wàn)平方米。江門(mén)發(fā)布公告征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。以江門(mén)為例，明確由市、縣國(guó)企作為收購(gòu)主體，以合理價(jià)格征集已建成未出售的商品房，隨后這些商品房將用作保障性住房。

　　中銀證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師夏亦豐表示，政府或國(guó)企收儲(chǔ)需要關(guān)注幾個(gè)方面的問(wèn)題，一是資金來(lái)源，二是房源所在位置及周邊配套情況，三是收購(gòu)后如何盤(pán)活或處置。收儲(chǔ)資金可以通過(guò)發(fā)債等形式給予支持，但被收購(gòu)房源用于保障性住房，出租率或者銷(xiāo)售情況需要提前考慮。

　　風(fēng)險(xiǎn)出清　迎新周期

　　“房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)非常重要。”野村證券首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺提到，接下來(lái)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)出清和行業(yè)改革是最利于行業(yè)發(fā)展的。中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)和其他國(guó)家極為不同的是存在大量的保交房問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)出清變得尤為重要。

　　“如何處理保交房的問(wèn)題，不僅是對(duì)過(guò)去一段時(shí)間政府和開(kāi)發(fā)商怎么履行責(zé)任的問(wèn)題，還是重建市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的信心和對(duì)監(jiān)管信心的問(wèn)題，這是關(guān)鍵一步?！标懲Ρ硎荆诖诉^(guò)程中，保交房也能帶動(dòng)總需求，帶來(lái)整個(gè)信用鏈在某種程度上的修復(fù)。在改革方面，要讓中國(guó)的土地配置、轉(zhuǎn)移支付、人口流入等聯(lián)系在一起，實(shí)現(xiàn)新的供應(yīng)和需求。

　　風(fēng)險(xiǎn)出清之后，如何改革和構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式就顯得極為迫切。

　　“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前路如何？我認(rèn)為前路越來(lái)越理性?！焙懵〖瘓F(tuán)及恒隆地產(chǎn)榮譽(yù)董事長(zhǎng)陳啟宗表示，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)繼續(xù)發(fā)展，而且會(huì)比較理性、健康地發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)賺錢(qián)的機(jī)會(huì)還是有的。

　　“未來(lái)一定會(huì)形成大大小小的城市群，大城市與中小城市形成互補(bǔ)，小城市為大城市提供空間互補(bǔ)，大城市為中小城市提供公共服務(wù)互補(bǔ)。”樊綱稱(chēng)，應(yīng)鼓勵(lì)發(fā)展城市群、城市帶，通過(guò)更便利的交通，使得大城市帶動(dòng)中小城市的發(fā)展，甚至包括周邊的鄉(xiāng)村。在這些人口聚集的城市群、城市帶，存在“遷移性住房需求”，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)正常發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

　　對(duì)于當(dāng)前的消費(fèi)市場(chǎng)，復(fù)星康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)總裁陳育駿持樂(lè)觀態(tài)度。他認(rèn)為，目前政策已在多方面發(fā)力，雖然短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)快速改善較為困難，但企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)自身實(shí)力、做好準(zhǔn)備。

　　對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)模式，多位專(zhuān)家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⑿纬扇齻€(gè)梯隊(duì)，第一梯隊(duì)是高端商品房，純市場(chǎng)化價(jià)格；第二梯隊(duì)是有一定價(jià)格限制的住房，主要滿足中等收入群體的需求；第三梯隊(duì)是保障類(lèi)住房，讓中低收入群體的住房需求得到滿足和改善。

　　經(jīng)歷過(guò)風(fēng)險(xiǎn)集中出清之后，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有望迎來(lái)全新的發(fā)展周期。保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司副總經(jīng)理唐翔等人表示，三個(gè)方面轉(zhuǎn)變將助推行業(yè)全新發(fā)展。

　　一是宏觀方面的轉(zhuǎn)變。盡管外部環(huán)境復(fù)雜，但中國(guó)的投資價(jià)值依然受到認(rèn)可，國(guó)內(nèi)提振消費(fèi)、增加居民收入和消費(fèi)意愿的信號(hào)也很積極，擊中了拉動(dòng)內(nèi)需的痛點(diǎn)。打造有品質(zhì)的好房子，保障資產(chǎn)的增值和租金的提高，就可以提升居民不動(dòng)產(chǎn)的收入。

　　二是行業(yè)模式的轉(zhuǎn)變。行業(yè)經(jīng)歷了深度調(diào)整期，但生命周期仍在延續(xù)，并且因?yàn)榍捌趫?jiān)定有力的調(diào)控，行業(yè)未來(lái)整體受沖擊程度更小、風(fēng)險(xiǎn)更可控。在行業(yè)產(chǎn)能出清之后，企業(yè)的利潤(rùn)就有望得到修復(fù)，發(fā)展也將更加穩(wěn)健。

　　高質(zhì)量發(fā)展是全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家的首要任務(wù)，房地產(chǎn)行業(yè)也從高速增長(zhǎng)的上半場(chǎng)換擋至品質(zhì)時(shí)代的下半場(chǎng)，關(guān)鍵是要把握住市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，找到新發(fā)展模式。

　　三是客戶需求的轉(zhuǎn)變。從追逐房產(chǎn)增值轉(zhuǎn)變?yōu)橹匾暰幼r(jià)值，有效需求不會(huì)消亡，客戶只是在等待更利好的政策和更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，這要求企業(yè)就要去挖掘客戶的需求，提供更好的房子。