隨著“甲醛門(mén)”“黑中介”等租房市場(chǎng)亂象接連被曝光，長(zhǎng)租公寓行業(yè)未來(lái)的健康發(fā)展也引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者近日了解到，一方面，投資回報(bào)周期過(guò)長(zhǎng)、盈利難，變成長(zhǎng)租公寓發(fā)展的“緊箍咒”；另一方面，企業(yè)為了追求“頭部效應(yīng)”，不計(jì)成本做大規(guī)模，搶占市場(chǎng)先機(jī)。此外，住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管的盲區(qū)和頂層設(shè)計(jì)的缺失，也給了一些不良企業(yè)打“擦邊球”的空間。

　　業(yè)內(nèi)人士建議，在租購(gòu)并舉的格局下，租賃市場(chǎng)監(jiān)管不應(yīng)局限于打擊“黑中介”，更需要進(jìn)行通盤(pán)的考慮、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹贫仍O(shè)計(jì)，以穩(wěn)定價(jià)格、穩(wěn)定供給、保證居住。

　　亂象頻出引發(fā)擔(dān)憂(yōu)

　　不久前，部分地區(qū)房租價(jià)格因被質(zhì)疑資本介入炒作引發(fā)社會(huì)關(guān)注，尤其是機(jī)構(gòu)化持有的分散式長(zhǎng)租公寓成為輿論焦點(diǎn)。然而，記者采訪(fǎng)了解到，此次部分地區(qū)房租價(jià)格出現(xiàn)上漲，主要是由于供需矛盾和畢業(yè)季因素疊加造成的。

　　中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)布的《2018年7月中國(guó)城市租賃價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示，一線(xiàn)城市租金北京同比上漲1.55%，深圳上漲1.84%，上海下降2.03%，廣州下降1.17%。

　　目前，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類(lèi)。集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，利用自持土地開(kāi)發(fā)或樓宇整租改造方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)；分散式主要從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來(lái)，依靠整合戶(hù)主房源進(jìn)行重新裝修管理，類(lèi)似“二房東”。

　　記者在北京、天津、南京等一二線(xiàn)城市采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，機(jī)構(gòu)化持有的分散式長(zhǎng)租公寓在整個(gè)租賃市場(chǎng)中所占比例很低，占比最高的北京也不足10%，天津僅為1%?！斑@類(lèi)公寓由于市場(chǎng)份額很低，難以形成壟斷，所以租金主要受市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)。在市場(chǎng)選擇充分的情況下，去哄抬價(jià)格有違常理。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民說(shuō)。

　　除了房租價(jià)格被社會(huì)關(guān)注，長(zhǎng)租公寓的環(huán)保問(wèn)題也飽受詬病。近日，杭州一名白領(lǐng)王某因急性髓系白血病離世，家人質(zhì)疑死亡原因與其租住的長(zhǎng)租公寓室內(nèi)甲醛超標(biāo)有關(guān)。隨后，網(wǎng)上不斷曝出因長(zhǎng)租公寓室內(nèi)空氣質(zhì)量問(wèn)題而出現(xiàn)身體不適的“聲討帖”。

　　“空置的時(shí)間越長(zhǎng)，賠的錢(qián)越多，所以從盈利的角度來(lái)說(shuō)，最好是裝修改造完就安排入住。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，由于機(jī)構(gòu)持有的分散式長(zhǎng)租公寓房源都是收來(lái)的，存在較高的持有成本，所以避免空置就是其運(yùn)營(yíng)的一個(gè)重要方向。而裝修材料的標(biāo)準(zhǔn)越高，機(jī)構(gòu)投入改造的成本也越大，這對(duì)利潤(rùn)不大的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，是一個(gè)需要“自我割肉”的領(lǐng)域。

　　不計(jì)成本搶占市場(chǎng)

　　近年來(lái)，萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、招商公寓等一批由開(kāi)發(fā)商介入模式打造的集中式長(zhǎng)租公寓發(fā)展勢(shì)頭迅猛，在全國(guó)多地積極布局住房租賃市場(chǎng)。在房企紛紛試水住房租賃這一產(chǎn)業(yè)之際，不少?gòu)臉I(yè)者也坦言，重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的集中式長(zhǎng)租公寓盈利難成為大家不愿面對(duì)的“一道坎”，但為了搶占市場(chǎng)先機(jī)，一些企業(yè)先不計(jì)成本做大規(guī)模。

　　記者在天津采訪(fǎng)了解到，為滿(mǎn)足不同年齡階段、不同需求特征群眾對(duì)租賃住房的差別化需求，住房租賃市場(chǎng)出現(xiàn)了以滿(mǎn)足青年需求為主的萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、天住領(lǐng)寓，和以滿(mǎn)足家庭需求為主、主打中高端的招商公寓，以及以滿(mǎn)足老年需求為主的萬(wàn)科怡園等長(zhǎng)租公寓品牌。

　　“公寓共有228間房，戶(hù)型建筑面積在35-114平方米之間，去年9月對(duì)外營(yíng)業(yè)以來(lái)，到目前入住率已達(dá)到95%以上，平均租金每個(gè)月2500元?！碧旖蛱熳☆I(lǐng)寓副總經(jīng)理殷文凱介紹，天住領(lǐng)寓主要面向青年人才提供，租戶(hù)年齡在25-45歲，其中外來(lái)人口占70%，本地人占30%。到2020年，在市內(nèi)六區(qū)都要建立天住領(lǐng)寓連鎖店。

　　招商蛇口天津公司創(chuàng)新事業(yè)部經(jīng)理劉媛告訴記者，走純市場(chǎng)路線(xiàn)的招商公寓定位中高端，主要受眾是濱海新區(qū)外籍人口和中高端人才。雖然租賃用地拿地成本比銷(xiāo)售型低了大概40%，但實(shí)際運(yùn)營(yíng)中還是虧損的，因?yàn)榘串?dāng)前市場(chǎng)的租售比，加上自己拿地成本和建安成本就“很難算賬了”。

　　“即便在深圳這種外來(lái)人口多、住房租賃需求旺盛的城市，做這種長(zhǎng)租公寓的投資回報(bào)周期也要在8-10年?！鄙钲谑姓猩坦l(fā)展有限公司壹間公寓項(xiàng)目總監(jiān)張博謙說(shuō)，大企業(yè)一般都把這類(lèi)項(xiàng)目放在戰(zhàn)略版塊，賭市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展情況。

　　劉衛(wèi)民認(rèn)為，現(xiàn)在很多企業(yè)做長(zhǎng)租公寓一方面由于響應(yīng)中央“房住不炒”精神，履行企業(yè)社會(huì)責(zé)任，另一方面是為了追求頭部效應(yīng)，先不計(jì)成本做大規(guī)模，搶占市場(chǎng)先機(jī)。

　　監(jiān)管盲區(qū)暗藏風(fēng)險(xiǎn)

　　隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展和租購(gòu)并舉的落實(shí)，我國(guó)租房的人將越來(lái)越多，對(duì)租賃住房的品質(zhì)和安全要求也將更高。然而，目前究竟有多少租房需求，又有多少住房可以出租，誰(shuí)在經(jīng)營(yíng)？這些都沒(méi)有權(quán)威數(shù)據(jù)。

　　劉衛(wèi)民說(shuō)，相關(guān)數(shù)據(jù)主要來(lái)自市場(chǎng)機(jī)構(gòu)，但那只是企業(yè)數(shù)據(jù)，亟須摸清底數(shù)、發(fā)布權(quán)威數(shù)據(jù)。自如CEO熊林坦言，環(huán)保安全、租金價(jià)格、金融衍生品等都是最受各方關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，而每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)幾乎都是監(jiān)管的盲點(diǎn)。

　　“住房租賃市場(chǎng)仍處于起步階段。”一位地方房屋租賃管理部門(mén)負(fù)責(zé)人說(shuō)，許多基本概念仍無(wú)準(zhǔn)確定義。比如，什么是住房租賃企業(yè)？《商品房屋租賃管理辦法》等沒(méi)有明確的界定，一些長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商認(rèn)為企業(yè)自己是提供經(jīng)營(yíng)性住宿服務(wù)，應(yīng)該歸類(lèi)為生活服務(wù)業(yè)企業(yè)。有些沒(méi)有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)的個(gè)體工商戶(hù)和個(gè)人從事租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，也無(wú)明確定性。

　　法律法規(guī)缺失讓監(jiān)管無(wú)從下手。比如，各地普遍缺乏改建租賃住房項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)、竣工驗(yàn)收、運(yùn)營(yíng)管理等規(guī)范性程序，不少已運(yùn)營(yíng)的集中式長(zhǎng)租公寓是商改住、工改住等改建項(xiàng)目，或多或少不符合規(guī)劃、土地等相關(guān)要求，也不符合《消防法》的“規(guī)劃前置”消防審批條件，消防部門(mén)無(wú)法進(jìn)行消防審批。有法律人士表示，政府租賃平臺(tái)一旦將“問(wèn)題房源”作為有效信息發(fā)布，就有可能異化為以政府公信力為中介機(jī)構(gòu)背書(shū)。

　　而大量行為主體游離于監(jiān)管之外，讓其被動(dòng)接受監(jiān)管同樣艱難。此前，各地曾要求出租行為各方對(duì)出租行為進(jìn)行主動(dòng)登記，作為稅收征繳和補(bǔ)貼發(fā)放的依據(jù)，但主動(dòng)前來(lái)登記的個(gè)人和機(jī)構(gòu)極少。一方面，房主擔(dān)心暴露房產(chǎn)信息；另一方面，需交稅也讓當(dāng)事方缺少積極性。根據(jù)“放管服”改革要求，各地各部門(mén)在相關(guān)法律法規(guī)缺失的情況下，無(wú)法設(shè)置相關(guān)“備案”乃至“許可”要求租賃企業(yè)和租賃項(xiàng)目進(jìn)行登記，更無(wú)法對(duì)不接受監(jiān)管的企業(yè)和項(xiàng)目采取強(qiáng)制措施。

　　不僅事前、事中監(jiān)管受阻，事后監(jiān)管也難以開(kāi)展。比如，《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》中明確把客廳歸為居住空間，“客廳改造成房間用于出租是否合法或影響消防安全”暫無(wú)定論，也沒(méi)有明文規(guī)定消防部門(mén)應(yīng)當(dāng)介入室內(nèi)隔斷的消防許可管理。

　　法律法規(guī)亟待完善

　　受訪(fǎng)的各方人士認(rèn)為，不想管、不好管、沒(méi)法管背后其實(shí)是住房租賃法律法規(guī)缺失、制度不健全。過(guò)去幾十年，住房制度更多關(guān)注產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)規(guī)范，而當(dāng)前對(duì)規(guī)范租賃秩序的需求愈發(fā)凸顯。

　　熊林說(shuō)，當(dāng)前決策層面可能尚難預(yù)測(cè)城市化過(guò)程中將有龐大的租房群體，房屋租賃的全流程管理都需要制度建設(shè)及時(shí)跟進(jìn)。資料顯示，在東京、舊金山等西方城市，租房人口約占總?cè)丝诘?0%，而在北京、上海租房人口還只占35%左右。

　　房屋租賃的頂層設(shè)計(jì)缺失捆住了地方的手腳。天津市國(guó)土房管局市場(chǎng)處副處長(zhǎng)白璐表示，國(guó)家在商改住、去庫(kù)存方面原則上支持，但缺乏相關(guān)規(guī)范性文件，地方部門(mén)需要多方協(xié)調(diào)，但在規(guī)劃建設(shè)中仍遇到許多與現(xiàn)行法律相悖的情況。

　　頂層設(shè)計(jì)缺失也給了一些不良企業(yè)打“擦邊球”的空間。除了租金貸、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)低等問(wèn)題，房屋租賃經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域仍有諸多亂象。比如，個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商品房住宅樓盤(pán)改為租賃住房。有的把租金定得很貴，沒(méi)人租也不賣(mài)，實(shí)際就是變相的捂盤(pán)惜售，但沒(méi)有法律依據(jù)來(lái)管。同時(shí)，“租金價(jià)格監(jiān)管”也并未納入地方物價(jià)或房管部門(mén)的職能，也處于“三不管”狀態(tài)。

　　多名地方住建部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，目前對(duì)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)行管理的依據(jù)主要有建房［2017］153號(hào)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》、建房［2018］49號(hào)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，以及國(guó)辦發(fā)［2016］39號(hào)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》。此外，許多地方現(xiàn)行的房屋租賃管理辦法，幾乎沒(méi)有規(guī)范租賃企業(yè)的內(nèi)容，無(wú)法適應(yīng)新時(shí)代租售并舉的要求。

　　劉衛(wèi)民等專(zhuān)家認(rèn)為，在租購(gòu)并舉的格局下，租賃市場(chǎng)管理不再只是僅僅管住“黑中介”，穩(wěn)定價(jià)格、穩(wěn)定供給、保證居住，更需要進(jìn)行通盤(pán)的考慮、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹贫仍O(shè)計(jì)。

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