繼3月27日國(guó)土部、住建部聯(lián)合下發(fā)通知優(yōu)化今年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，30日央行聯(lián)合住建部、銀監(jiān)會(huì)發(fā)文下調(diào)二套房個(gè)貸首付比例。同日財(cái)政部也聯(lián)合國(guó)稅總局發(fā)文放寬轉(zhuǎn)賣(mài)二套房營(yíng)業(yè)稅免征期限。
專(zhuān)家指出，多個(gè)宏觀調(diào)控部門(mén)在幾天內(nèi)密集發(fā)文出臺(tái)樓市新政策，釋放出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的積極信號(hào)。
支持居民改善性住房，讓房地產(chǎn)金融市場(chǎng)回歸正常化
王凌在北京一家事業(yè)單位工作。最近他一直在看房，想把家里的一套商品房“升級(jí)”，因?yàn)楹⒆玉R上要出生了，得換個(gè)大點(diǎn)面積的房子，而且也希望離妻子單位近點(diǎn)�！艾F(xiàn)在二套房首付比例降低了，壓力小了不少�！�
“此次政策調(diào)整也是落實(shí)今年《政府工作報(bào)告》提出的‘支持自住和改善性住房需求’的重要舉措。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化快速發(fā)展和居民收入水平提高，對(duì)住房的剛性需求和改善性需求還有巨大空間。自去年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)投資增速放緩，庫(kù)存上升，房?jī)r(jià)有所回落，雖然去年9月30日已對(duì)房貸政策進(jìn)行了調(diào)整，但鑒于二套房首付比例過(guò)高，依然限制了改善性需求的釋放。此次調(diào)整個(gè)人住房貸款政策，有利于釋放改善性住房需求，也有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展�！泵裆y行首席研究員溫彬說(shuō)。
此次政策調(diào)整更是向正�；貧w�！皬膰�(guó)際上來(lái)看，個(gè)人住房貸款最低首付比例一般在20%—30%左右，且有些發(fā)達(dá)國(guó)家可以通過(guò)要求購(gòu)買(mǎi)抵押按揭保險(xiǎn)，來(lái)實(shí)施相對(duì)較低的最低首付款比例。”中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所副所長(zhǎng)宗良說(shuō)，“在政策調(diào)整前，我國(guó)第一套商業(yè)性住房貸款最低首付比30%，在國(guó)際上也處于合理水平。而二套房最低首付款比例為60%，部分城市為70%，處于相對(duì)較高水平，偏于嚴(yán)厲，存在一定的下調(diào)空間。以前實(shí)施過(guò)于嚴(yán)格的房貸政策是為了抑制房地產(chǎn)過(guò)熱，適應(yīng)當(dāng)時(shí)控制房?jī)r(jià)上漲的需要，而現(xiàn)在隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，區(qū)域分化加劇，此前的政策已經(jīng)不適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的需要，對(duì)部分家庭改善性購(gòu)房需求產(chǎn)生了一定抑制，應(yīng)該及時(shí)作出調(diào)整，也是讓房地產(chǎn)金融市場(chǎng)回歸正�；！�
財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長(zhǎng)白景明認(rèn)為，此次調(diào)整個(gè)人購(gòu)房營(yíng)業(yè)稅政策，有利于活躍房地產(chǎn)交易，促進(jìn)二手房流轉(zhuǎn)率的提高，盤(pán)活存量房市場(chǎng)，進(jìn)一步滿(mǎn)足居民的住房需求。
“相比于降低購(gòu)房首付比例，稅收減免政策能夠更直接地減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，減少交易成本�！卑拙懊鹘榻B說(shuō)，對(duì)滿(mǎn)2年的“次新房”減免營(yíng)業(yè)稅，可以增加二手房市場(chǎng)供給，平抑房?jī)r(jià)，讓更多的改善性需求得到滿(mǎn)足。同時(shí)，對(duì)普通住房和非普通住房執(zhí)行差別化的稅收政策，有利于多層次房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育，更好地體現(xiàn)稅收公平。
以北京一套市場(chǎng)價(jià)300萬(wàn)元的3年齡普通住房為例，在政策執(zhí)行前，對(duì)外銷(xiāo)售需要繳納營(yíng)業(yè)稅15萬(wàn)元，根據(jù)新的政策，這15萬(wàn)元稅款將全部免掉，給交易雙方帶來(lái)實(shí)惠。
白景明認(rèn)為，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，與鋼鐵、水泥、建筑等行業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，而住房消費(fèi)也與裝修、家電等行業(yè)發(fā)展密切相關(guān)，因此，對(duì)房產(chǎn)交易采取減免稅措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)于穩(wěn)增長(zhǎng)關(guān)系重大，也是推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要手段。
適應(yīng)市場(chǎng)化、差異化方向，因地施策
當(dāng)前，從整體上看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已從供不應(yīng)求向供求相對(duì)平衡轉(zhuǎn)變，進(jìn)入減速換擋的新階段，區(qū)域分化成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的新常態(tài)。
“政策的調(diào)整應(yīng)適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況。去年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)深度調(diào)整，從過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系總體偏緊，進(jìn)入了現(xiàn)在總體趨于平衡、局部地區(qū)過(guò)剩的狀態(tài)。在這樣的情況下，將房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷優(yōu)化、調(diào)整，把過(guò)去抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的從嚴(yán)、過(guò)嚴(yán)的政策取消，讓其逐步回歸到正常狀態(tài)，更好地發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的規(guī)律，是合理的，適應(yīng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹說(shuō)。
值得注意的是，此次房貸政策并非“一刀切”，而是因地施策，特別強(qiáng)調(diào)要根據(jù)不同城市的不同特點(diǎn)執(zhí)行差別化住房信貸政策，制定不同的商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率水平。這也意味著各地將根據(jù)自己的實(shí)際情況來(lái)出臺(tái)房貸新政的實(shí)施細(xì)則。
“政策因地實(shí)施，確定政策時(shí)由地方政府、監(jiān)管部門(mén)和商業(yè)銀行共同參與，這樣決策時(shí)會(huì)綜合考慮各方因素，比如當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)水平和風(fēng)險(xiǎn)狀況，決策會(huì)相對(duì)合理�！弊诹颊f(shuō)。
溫彬指出，對(duì)于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，也有更大的市場(chǎng)空間。各家銀行可以根據(jù)自身的資產(chǎn)負(fù)債狀況和客戶(hù)結(jié)構(gòu)情況，確定房貸政策。
“從總體上來(lái)看，房貸政策的調(diào)控更加注重市場(chǎng)化、常態(tài)化、長(zhǎng)效化。過(guò)去房?jī)r(jià)上行期間，住房信貸政策主要配合房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，剛性比較強(qiáng)，多是短期應(yīng)急舉措，且調(diào)整方式也多是與行政化措施相結(jié)合，這種方式難以適應(yīng)當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)。此次政策調(diào)整是對(duì)前期市場(chǎng)化政策調(diào)整思路的延續(xù)。建議今后住房信貸政策調(diào)節(jié)采取更加市場(chǎng)化的方式，更多依靠市場(chǎng)自律機(jī)制，以更加尊重市場(chǎng)主體的意見(jiàn)，充分發(fā)揮市場(chǎng)化的作用，避免市場(chǎng)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域性住房信貸政策的長(zhǎng)效機(jī)制�！弊诹颊f(shuō)。
日前公布的國(guó)土部、住建部聯(lián)合下發(fā)的通知共分九條，被稱(chēng)之為土地新政“新九條”。國(guó)土資源部有關(guān)專(zhuān)家指出，合理安排住房及其用地供應(yīng)規(guī)模，是“新九條”促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的核心。一方面，住房用地供應(yīng)，要保障住房的建設(shè)需求;另一方面，住房用地供應(yīng)，要實(shí)施分類(lèi)管理，去庫(kù)存化。
通知要求市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)在編制2015年住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，應(yīng)按市場(chǎng)供求情況，合理確定商品住房用地供應(yīng)規(guī)模，并對(duì)保障性安居工程和棚戶(hù)區(qū)改造年度任務(wù)所需用地應(yīng)保盡保。住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過(guò)大的市、縣，應(yīng)明顯減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng);住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。
對(duì)恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心及成交量有利
此次政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有何影響?秦虹指出，客觀上講，信貸政策放松對(duì)恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心及成交量是有利的。但是，由于現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重，差異很大，即使此次信貸政策放松，對(duì)于那些供應(yīng)量較大、庫(kù)存較多的地區(qū)的樓市，影響也是有限的。對(duì)于那些供求關(guān)系偏緊的地區(qū)，政策調(diào)整有利于房地產(chǎn)銷(xiāo)售的增長(zhǎng)。
那么此次新政會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)回升，甚至形成新的樓市泡沫嗎?秦虹認(rèn)為，此次新政強(qiáng)調(diào)，密切跟蹤和評(píng)估住房信貸政策的執(zhí)行情況和實(shí)施效果，有效防范風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)歷了去年一年的負(fù)增長(zhǎng)，今年一二月銷(xiāo)售仍是負(fù)增長(zhǎng)，如果將過(guò)嚴(yán)的政策回歸常態(tài)，對(duì)銷(xiāo)售還是有利的，對(duì)拉動(dòng)房地產(chǎn)投資是有利的。然而，從全國(guó)來(lái)看，目前投資性需求已經(jīng)明顯下降，并且不少市場(chǎng)供應(yīng)量很大，而投資性需求只有在房?jī)r(jià)上升期才會(huì)進(jìn)場(chǎng)，因此新政是否會(huì)刺激房?jī)r(jià)上升還有待觀察。
國(guó)土部、住建部在通知中強(qiáng)調(diào)，各地國(guó)土資源主管部門(mén)要根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況，控制好住宅用地供應(yīng)的規(guī)模、布局和節(jié)奏，將住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃落實(shí)到具體地塊，明確上市時(shí)間，定期分批推出，穩(wěn)定、均衡供應(yīng)住宅用地。要進(jìn)一步采取措施，靈活確定地塊面積、組合不同用途和面積地塊搭配供應(yīng)。綜合運(yùn)用多種供地方式，完善招拍掛手段，減少流標(biāo)流拍，避免異常高價(jià)地，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
