【導(dǎo)讀】房貸新政之下，各地樓市風向漸漸轉(zhuǎn)變，《央廣財經(jīng)評論》本期觀點：經(jīng)濟增長要靠自身創(chuàng)造力和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，房貸政策不是經(jīng)濟動力源。

　　據(jù)經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，有“樓市風向標”之稱的“金九銀十”，從全國的樓市成交來看，觀望情緒濃厚。中國人民銀行與銀監(jiān)會近日宣布對“二套房貸”政策松綁，業(yè)內(nèi)人士認為這將有助于釋放改善性住房需求，但能否扭轉(zhuǎn)樓市下行趨勢仍有待觀察。

　　引發(fā)央行政策調(diào)整的，應(yīng)該是一線城市從7月出現(xiàn)的商品住宅量價加速下跌苗頭，這些數(shù)據(jù)也引發(fā)了金融界的高度關(guān)注。一些金融機構(gòu)認為，過去7年間，信貸激增和房價上漲推高了中國信貸風險和宏觀經(jīng)濟風險。

　　在過去的十多年里，房地產(chǎn)市場一直被“黃金時代”的光環(huán)所籠罩，即使面對金融危機等壓力，也依然呈現(xiàn)出良好的投資勢頭。然而，隨著當前樓市調(diào)控的不斷深化、銀行貸款的門檻一再提高的情況下，房地產(chǎn)的投資屬性已經(jīng)出現(xiàn)了減弱的跡象。

　　我們認為，在傳統(tǒng)旺季的“金九銀十”期間推出房貸新政，市場各方不應(yīng)該過于樂觀，房貸新政對于樓市成交、“去庫存”的實際效果，仍然有待觀察。房貸新政不是要挽救樓市，房地產(chǎn)市場也不是經(jīng)濟增長的發(fā)動機。我國經(jīng)濟健康增長，主要還是要靠加快經(jīng)濟調(diào)整轉(zhuǎn)型，推動產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，突出發(fā)展民營經(jīng)濟，探索新型城鎮(zhèn)化模式，不斷增強發(fā)展內(nèi)生動力。

　　經(jīng)濟之聲特約評論員、 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對此發(fā)表評論。

　　經(jīng)濟之聲：在百城房價連續(xù)5個月下跌、且跌幅擴大之時，管理層在9月最后一天出手松綁樓市限貸。但是黃金周期間，全國房地產(chǎn)市場波動不大。為什么被業(yè)內(nèi)人士稱做樓市最大的松綁政策，沒有人們預(yù)期中影響那么大?

　　楊紅旭：首先這個是9月30號出的新政，地方銀行商業(yè)銀行還沒有來得及出執(zhí)行細則，所以很多人可能也要等，因為現(xiàn)在銀行放貸還沒有真正的放松，現(xiàn)在去簽約可能享受不到最新放松以后的優(yōu)惠房貸，購房簽約的時間節(jié)點就很重要，要能夠趕上房貸開始放松的時候去簽約，我認為主要受這種影響。

　　第二，畢竟很多城市的庫存量非常高，很多城市房價在跌，很多人的預(yù)期可能會被房貸新政刺激一下，但是要立馬使他們由悲觀扭轉(zhuǎn)成樂觀是需要一段時間的，沒那么快會全面逆轉(zhuǎn)人們的預(yù)期。

　　經(jīng)濟之聲：到目前為止，46個限購城市中，除北京、上海、廣州、深圳、三亞五地外，其余城市已經(jīng)取消限購，現(xiàn)在限貸又開始悄然松綁，其呵護市場的政策意圖非常明顯。在這項政策落地后，你覺得是房地產(chǎn)開發(fā)商還是銀行更高興呢?

　　楊紅旭：政策的放松其實對于相關(guān)的市場參與主體都是利好的，因為政策放松之后會使市場需求釋放，房價止跌反彈。開發(fā)商能夠資金回籠，使經(jīng)營穩(wěn)健;對銀行也是有好處的，因為現(xiàn)在允許銀行籌集資金，通過MBS，包括專項債來融資，籌集新的資金支持房貸，這樣其實它沒有占用商業(yè)銀行既有的信貸指標，是新增的一個資金池子來支持房貸。只要銀行銀監(jiān)會允許商業(yè)銀行新增的資金池子，這樣總歸是可以賺錢的。

　　但是我認為對于個人購房者可能利好更大，尤其是這次政策重點關(guān)注的投資改善需求，就是你有一套房子，但是房貸已經(jīng)還清了，再買第二套，而且是屬于普通房的第二套當中房子的話，可以享受首套房貸利率，等于在房貸方面使購房者明顯降低了成本，因此政策其實利好很多的相關(guān)參與主體，其中對于投資改善的群體利好程度最大。

　　經(jīng)濟之聲：過去有人經(jīng)常會提一個詞叫“樓市泡沫”，您覺得在限貸、限購這些措施之后，目前樓市的泡沫被擠掉了嗎?

　　楊紅旭：我跟很多人的觀點是不一樣的，我說中國整體看是基本沒有泡沫的，大部分人不同意，確實少數(shù)地區(qū)是有的，類似溫州、鄂爾多斯。很多人認為中國房價是偏高的，這一點我也認同，但認為這是一個大泡沫我不太認同。其實中國的樓市包括房價的漲幅有個拐點，就是2011年，2011年之前大概十年間，除了2008年，大部分時間房價的漲幅都在10%以上，2011年隨著調(diào)控的開始，很多的國十條、國八條等等，全國房價的漲幅開始由兩位數(shù)減成了個位數(shù)，2011年、2012年、2013年到今年，連續(xù)四年，全國房價還在漲，但是漲幅在持續(xù)縮窄，基本上已經(jīng)跟GDP漲幅差不多了，所以我認為這四年是房價漲幅放慢的過程。

　　經(jīng)濟之聲：十一期間因為缺乏信貸政策放松之后的細則出臺，很多購房者都在等待，而這些等待的朋友們很關(guān)注的就是在年底之前是不是會再次看到房價的反彈?

　　楊紅旭：就全國而言，年底可能看不到全面的反彈。這次房貸放松會刺激需求，但是庫存壓力非常重，房價的漲還是跌要看供求關(guān)系。信貸放松刺激需求，但是還要看需求的增幅會不會超過庫存的增幅。假如庫存回落了，這個是有利于房價慢慢止跌反彈的。少數(shù)城市，類似一線城市和少數(shù)的二線城市的庫存量并不是特別高，去化周期也不是特別長，這種城市一旦需求開始釋放，政策利好出來之后，年底有可能房價開始止跌反彈。但是對于大多數(shù)的三線、四線城市，包括部分的二線，年底還看不到明顯反彈，可能要等到明年某些季度可能會出現(xiàn)全國性的房價見底反彈。

　　經(jīng)濟之聲：這次二套房貸松綁之后，有人預(yù)期說管理層手里還有一些選項，比如降低房貸的利率，取消二手房的交易稅，甚至出臺購房退契稅、購房帶落戶、購房給予一定資金補貼等政策。哪些政策可能會在明年推出?

　　楊紅旭：這要看我們目前樓市的反應(yīng)。第一波救市是六月份之后，很多城市放開限購，這一波的刺激力度其實是有限的，很多城市的成交量并沒有明顯的增長。第二波是放貸，信貸放松之后市場的反映力度應(yīng)該比限貸放松要大一點，但能不能讓整個樓市止跌，誰也不敢打保票，假如到年底市場依然沒有止住下跌，我認為明年還會有政策出臺，主要應(yīng)該集中在稅收方面。所以說放開限購是第一波，限貸放松是第二波，減稅應(yīng)該是第三波。第三波要視前面兩波的效果和樓市下滑的速度能不能止住，甚至能不能企穩(wěn)，假如止不住，明顯會有減稅的措施出來。