近日，北京云房數(shù)據(jù)發(fā)布了8月北京市存量房住宅價(jià)格更新結(jié)果。數(shù)據(jù)顯示，8月北京市存量住宅平均價(jià)格為36738元/平方米，環(huán)比上月下跌0.8%，但降幅收窄。當(dāng)月成交量的上升并未拉動(dòng)價(jià)格的回升，在信貸環(huán)境未見明顯寬松、未來市場走勢不明朗的情況下，現(xiàn)階段的市場成交仍將以買賣雙方明顯的價(jià)格博弈為特征。此外，8月北京市近郊區(qū)二手住宅成交占比出現(xiàn)較為明顯的上升，結(jié)構(gòu)性拉低了北京全市二手住宅價(jià)格。
新建住宅繼續(xù)量升價(jià)跌
8月北京新建住宅市場繼續(xù)呈現(xiàn)量升價(jià)跌的局面，主要是受自住房連續(xù)大量成交的影響。據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，8月北京市新建普通商品住宅成交量為（不含保障房）6812套，環(huán)比上月上漲50.0%，同比下降12.3%。成交量的環(huán)比增加主要由于自住房的大量成交，去除自住房和保障房，普通商品房的成交量漲幅微弱。隨著“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的到來，市場供應(yīng)將進(jìn)一步增加，開發(fā)商為了加大促銷，將繼續(xù)“降價(jià)走量”，新房價(jià)格面臨更大下行壓力。
價(jià)格方面，8月北京新建商品住宅成交價(jià)保持下滑趨勢。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月新建普通商品住宅（不含保障房）成交均價(jià)為22889元/平方米，環(huán)比下降9.6%，同比下降4.9%。成交價(jià)格的持續(xù)下滑，一方面是受到自住房入市的影響，拉低了全市成交均價(jià)；另一方面，在上半年一直延續(xù)的高庫存低去化狀態(tài)下，開發(fā)商面對業(yè)績壓力，新盤定價(jià)普遍保守。
從長期來看，1-8月新房市場總體價(jià)格普降的局面已經(jīng)確立，通過降價(jià)換量帶來的剛性需求回歸能否使市場明顯回暖，關(guān)鍵還在于市場買賣雙方的博弈，未來新房市場走勢有待進(jìn)一步觀察。目前，可以確定的是隨著“金九銀十”的到來，市場供應(yīng)將進(jìn)一步增加，在限貸政策尚難明顯放松的情況下，房企或更加積極地提供價(jià)格優(yōu)惠，帶動(dòng)成交復(fù)蘇，對于購房者來說或許目前正是購房的好時(shí)機(jī)。
二手住宅緩慢筑底復(fù)蘇
2014年8月，北京二手住宅市場在改善型人群和成交迫切的剛需人群出手的背景下，呈現(xiàn)出緩慢筑底的復(fù)蘇階段。據(jù)北京市住建委統(tǒng)計(jì)，8月份北京二手住宅網(wǎng)簽量為8434套，環(huán)比上升4.7%，同比下降24.1%。究其原因，一方面在多數(shù)二三線城市限購政策取消的背景下，首套房貸優(yōu)惠的消息讓部分剛需客戶的觀望心理逐漸減弱；另一方面，由于自住型商品房較大比例的棄選，也讓部分剛需轉(zhuǎn)向二手房市場，從而推動(dòng)成交量回升。
在價(jià)格方面，本月成交量的上升并未拉動(dòng)成交價(jià)格的回升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本月二手住宅均價(jià)為36738元/平方米，二手住宅掛牌價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降1.1個(gè)點(diǎn)至133.8，同比下降6.5個(gè)點(diǎn)。這主要是由于本月成交量的企穩(wěn)復(fù)蘇是以二手房實(shí)際成交價(jià)格的環(huán)比小幅回落為支撐的，在信貸環(huán)境未見明顯寬松、未來市場走勢不明朗的情況下，現(xiàn)階段的市場成交仍將以買賣雙方明顯的價(jià)格博弈為特征。此外，8月北京市近郊區(qū)二手住宅成交占比出現(xiàn)較為明顯的上升，結(jié)構(gòu)性拉低了北京全市二手住宅價(jià)格。
總體而言，8月份北京二手房市場價(jià)格進(jìn)一步回落，或?qū)?dòng)部分購房人在9月份出手購房。此外，隨著“金九銀十”的到來，預(yù)計(jì)部分二手房業(yè)主也會(huì)抓住今年市場成交復(fù)蘇的最后的窗口期。因此，未來9月份二手房市場的成交量將會(huì)進(jìn)一步復(fù)蘇。隨著成交量的攀升，業(yè)主對新增房源的價(jià)格預(yù)期上漲，若下半年信貸政策出現(xiàn)進(jìn)一步實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，不排除市場在9、10月份呈現(xiàn)出價(jià)格小幅上升回調(diào)的趨勢。
