國務院法制辦近日公布《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》。意見稿要求建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，實現(xiàn)信息實時共享。此外，還對不動產(chǎn)登記的原則、適用范圍等具體環(huán)節(jié)做出明確規(guī)定，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記施行提供法律依據(jù)。
　　業(yè)內(nèi)人士認為，此番頂層設計的初步確定，意味著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記開始有實質性的突破。不過，不動產(chǎn)登記工作在操作細節(jié)層面仍然面臨多重難題。根據(jù)意見稿的內(nèi)容，不動產(chǎn)登記工作對推進降低房價、反腐、落實房地產(chǎn)稅等方面雖有影響，但難有直接作用。

　　范圍　10類權屬納入登記

　　按照此前公布的工作進程，原定于今年6月底出臺的意見稿已經(jīng)延期了一個多月。早在七年前，“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”的相關內(nèi)容就已寫入《物權法》。但多年來，受不動產(chǎn)登記領域的“多頭管理”、利益和職權再分配等難題所阻，統(tǒng)一登記進展一直十分緩慢。
　　2013年3月底，“出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”成為2014年重要任務之一。當年11月，國務院常務會議決定由國土資源部負責指導監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責。此后，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記開始步入快車道。
　　2014年以來，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關工作進展迅速。今年3月，不動產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會議召開，確定用三年時間在中國建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度；4月，國土資源部成立不動產(chǎn)登記工作領導小組；5月，不動產(chǎn)登記局掛牌；6月，針對不動產(chǎn)登記信息平臺的研究設計啟動�！�
　　不動產(chǎn)統(tǒng)一登記也從中央層面逐漸向地方推進落實。天津、河北、內(nèi)蒙等十幾個省市逐步傳出明確不動產(chǎn)登記的牽頭單位、設立專門機構、多部門整合職責等消息�！�
　　此次公布的意見稿明確指出，不動產(chǎn)登記，是指不動產(chǎn)登記機構依法將不動產(chǎn)權利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。而“不動產(chǎn)”，則是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。不動產(chǎn)權利人已經(jīng)依法享有的不動產(chǎn)權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。
　　依照意見稿規(guī)定，需要辦理登記的不動產(chǎn)權利共有10種，包括：集體土地所有權；房屋等建筑物、構筑物所有權；森林、林木所有權；耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權；建設用地使用權；宅基地使用權；海域使用權；地役權；抵押權；法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權利。

　　難點　多頭管理　相對分散

　　一位國土部人士告訴《經(jīng)濟參考報》記者，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是以土地為核心，包括房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記職責。在很長一段時間內(nèi)，我國的不動產(chǎn)登記分散在多個部門，如建設用地使用權和集體土地所有權等由國土資源部門登記，房屋所有權等由住房和城鄉(xiāng)建設部門登記，林地所有權和使用權由林業(yè)部門登記，水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權由漁業(yè)部門登記，海域使用權則由海洋部門登記。
　　因此，土地、房屋、林地、海域資源“各有其主”，多頭管理，相對分散。還有分析人士指出，多年來，由于部門利益牽扯，由哪個部門來進行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記一直存有爭議，如在住房方面，房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門都想獲得這個權限。而且，由于不動產(chǎn)涉及多種范圍，很多部門對各自領域內(nèi)不動產(chǎn)類別的數(shù)據(jù)統(tǒng)計尚未及時更新。
　　這種局面一直持續(xù)到2013年底，國務院常務會議最終決定，將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責整合由國土資源部承擔。職責整合以后，針對不同類型的不動產(chǎn)，將由林業(yè)部門發(fā)林權證，農(nóng)業(yè)部門發(fā)土地承包經(jīng)營權證，建設部門發(fā)房產(chǎn)證、宅基地證，國土部門發(fā)土地使用權證�！�
　　原中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長牛鳳瑞告訴《經(jīng)濟參考報》記者，統(tǒng)一登記意味著將涉及十余個部門的職責和權力整合、統(tǒng)一到一個部門，必將涉及各個部門的職責再分配，也不可避免要觸及其他部門的實際利益，其難度可想而知。
　　不動產(chǎn)登記如何做到“城鄉(xiāng)統(tǒng)一”也是難題之一。牛鳳瑞說，不動產(chǎn)類別、性質十分復雜，且城鄉(xiāng)之間有較大差異，給統(tǒng)一登記工作帶來挑戰(zhàn)。僅從城市的房產(chǎn)來看，就存在“房改房”、普通商品房、經(jīng)濟適用房等多個種類，“產(chǎn)權怎么明晰、性質怎么確定都很難操作”。
　　農(nóng)村近年來人口結構變化巨大，宅基地的位置、大小、性質等還涉及復雜的社會經(jīng)濟關系，統(tǒng)一登記在細節(jié)上的難度非常大。牛鳳瑞說，“比如，宅基地雖然為集體所有，但是在農(nóng)村實際上可以世代繼承，很多農(nóng)民聽說開始確權登記以后都回家去蓋房子�！辈粍赢a(chǎn)登記要落實起來，未來不能不考慮一些關聯(lián)效應，比如城鄉(xiāng)戶籍制度改革等。這些都是未來需要解決的問題。
　　牛鳳瑞還認為，不動產(chǎn)登記工作實際上主要針對個人財產(chǎn)權屬進行登記，但是當前階段，與個人財產(chǎn)相關的各種所有權屬類別很多，界定卻很難，很多權屬在法理層面尚未完全理順。涉及不動產(chǎn)登記時，利益矛盾很多。
　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，目前不動產(chǎn)登記推進面臨兩大阻力。首先，不動產(chǎn)登記涉及個人私有財產(chǎn)或者隱私，人們不愿意配合。另外，一些地方或部門屬于擁有多套住房的群體或既得利益者，進行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)，意味著要打破既得利益，所以這些部門大多不愿主動配合聯(lián)網(wǎng)工作。

　　影響　對出臺房地產(chǎn)稅有間接效應

　　在意見稿的“登記信息共享與保護”章節(jié)中，明確規(guī)定：不動產(chǎn)登記有關信息與住房城鄉(xiāng)建設、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批、交易等信息應當實時互通共享。
　　此外，國土資源、公安、民政、稅務、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門應當加強不動產(chǎn)登記有關信息互通共享。權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機構應當提供。有關國家機關可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復制與調(diào)查處理案件有關的不動產(chǎn)登記資料。
　　業(yè)內(nèi)分析指出，這將有利于房產(chǎn)等信息的透明化，甚至有利于推動房產(chǎn)稅的征收和反腐工作的進行，存在明顯的政策溢出效應。
　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，意見稿提出，權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機構應當提供�！耙匀瞬榉俊辈粌H會成為一些官員的夢魘，也會成為“房叔、房嬸”這些投機客較為頭疼的問題。
　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，“以人查房”由此引發(fā)的部分拋售、資產(chǎn)處理情況，將促進未來房地產(chǎn)市場新房、二手房、租賃市場的房屋供應，緩解部分城市或者局部區(qū)域的市場供需矛盾，減緩房價和房租上漲的壓力。
　　胡景暉告訴記者，房屋拋售在增加市場供應的同時，甚至會影響到上游開發(fā)商的拿地速度、土地儲備、企業(yè)戰(zhàn)略、推盤計劃等諸多方面。
　　就房地產(chǎn)行業(yè)和市場來說，胡景暉認為，不動產(chǎn)登記一方面將改變以往市場信息缺失、無法摸清家底所造成的監(jiān)管和措施失靈的被動情況，讓未來的市場調(diào)控更具針對性；另一方面，也將為限購、限貸等行政命令式調(diào)控手段全面退出，房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等財產(chǎn)性稅收的出臺奠定基礎。
　　張宏偉也認為，個人住房信息系統(tǒng)的逐步建立，對于以稅費調(diào)控為主的技術條件的建立、以“差別化”措施對樓市進行分類調(diào)控、調(diào)節(jié)存量房城市供求關系、樓市長效調(diào)控機制的建立等調(diào)控手段的轉向具有積極意義。
　　不過，鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭告訴《經(jīng)濟參考報》記者，不動產(chǎn)信息的聯(lián)網(wǎng)查詢對于房地產(chǎn)市場的影響主要是心理預期方面。“首先，有可能會導致部分持有多套房的業(yè)主出現(xiàn)拋售行為，但對于整個房地產(chǎn)市場不會產(chǎn)生過大的影響。其次，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是執(zhí)行房地產(chǎn)稅的重要前提之一。但是從長遠來看，房地產(chǎn)稅為十分復雜的綜合稅種，其具體征收方案的制定也需要較長時間的論證，意見稿的發(fā)布乃至不動產(chǎn)登記工作的進行，都不會對房地產(chǎn)稅起到立竿見影的效果”。
　　牛鳳瑞也表示，不動產(chǎn)登記或許可以增加住房等信息的透明度，但是很難直接影響到反腐及房地產(chǎn)市場，反腐并不是不動產(chǎn)登記的目標。
　　還有專家認為，不動產(chǎn)登記是一項技術性工作，通過推動不動產(chǎn)登記工作，其背后的產(chǎn)權問題、財產(chǎn)權問題會逐步顯現(xiàn)出來。因此，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，使物權法的落實、土地管理法的修改，特別是土地法的制訂進程的重啟，變得勢在必行。甚至對“小產(chǎn)權房”問題的解決，都會產(chǎn)生一些促進作用。