今天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，6月份，70個(gè)大中城市，環(huán)比下降的城市是55個(gè)，而5月是35個(gè)，4月是8個(gè)，3月是4個(gè)，從這個(gè)曲線上看，房?jī)r(jià)漲幅降溫已成趨勢(shì)。當(dāng)下，一些地方樓市庫(kù)存高企，不少開發(fā)商開始以價(jià)換量，部分城市松綁限購(gòu)一再上演。那么，樓市、房?jī)r(jià)到底發(fā)生了哪些變化？什么才是我們心目中的中國(guó)好房子？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員林耘、張鴻共同評(píng)論。
樓市降溫，六月環(huán)比價(jià)格下降的城市達(dá)到55個(gè)，為限購(gòu)松綁，部分地方呼聲頻現(xiàn)。當(dāng)房地產(chǎn)黃金時(shí)代不在，未來(lái)買房消費(fèi)和選擇將發(fā)生哪些新變化，什么是中國(guó)好房子？
今天公布的6月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)價(jià)格變動(dòng)情況顯示，與上個(gè)月相比，新房房?jī)r(jià)下降的城市繼續(xù)增加，下降的城市有55個(gè)，持平的城市有7個(gè)，上漲的城市有8個(gè)。一、二、三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比均呈小幅回落狀態(tài)，分別下降0.4％、0.5％和0.5％。不過(guò)，和去年同期相比，大多城市房?jī)r(jià)仍然在溫和上漲，房?jī)r(jià)下降的城市只有1個(gè)，是溫州。告別只漲不跌，樓市調(diào)整期會(huì)持續(xù)多久呢？
林耘：房?jī)r(jià)下跌的城市越來(lái)越多 價(jià)格波動(dòng)的方向很清楚
（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員）
首先數(shù)據(jù)會(huì)說(shuō)話，每一個(gè)月的環(huán)比數(shù)據(jù)能夠看到調(diào)整的態(tài)勢(shì)是相當(dāng)?shù)拿鞔_。至少?gòu)沫h(huán)比的角度來(lái)看，房?jī)r(jià)下跌的城市越來(lái)越多，價(jià)格波動(dòng)的方向很清楚。
第二個(gè)，從1月份到6月份的總體數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)從原來(lái)拉車的馬變成了拖后腿的一個(gè)東西，變化非常大。而且從數(shù)據(jù)本身能夠看到，一個(gè)是開發(fā)投資的增速明顯的下降；再是銷售的面積和銷售的金額，出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，它不是增速減緩，是負(fù)增長(zhǎng)；第三個(gè)就是庫(kù)存量大量的增加，所以我們能夠看到，房地產(chǎn)確實(shí)在調(diào)整。這種調(diào)整不好的方面是對(duì)經(jīng)濟(jì)會(huì)有拖累。好的方面，我們可以樂觀來(lái)看，就是市場(chǎng)的作用起來(lái)了，以前連續(xù)上漲，現(xiàn)在開始出現(xiàn)調(diào)整。而政府，過(guò)去這些年疊加的調(diào)控措施，也可以認(rèn)為在這個(gè)時(shí)候起了作用。
張鴻：下跌的城市越來(lái)越多 上漲的城市越來(lái)越少
�。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
無(wú)論是從環(huán)比還是同比，環(huán)比城市從35到55，大家都在下跌，面兒越來(lái)越廣，然后上漲從19個(gè)變成了8個(gè)，越來(lái)越少。下跌的城市越來(lái)越多，上漲的城市越來(lái)越少，上漲的幅度也在下降。標(biāo)桿城市北上廣深，但北京現(xiàn)在二手房的環(huán)比在領(lǐng)跌，新房北京還在獨(dú)扛，但是上海、廣州和深圳，廣州上個(gè)月還是平的，前4月份的時(shí)候，這幾個(gè)都還是漲的。然后上個(gè)月上海和深圳已經(jīng)開始跌，環(huán)比跌，到了這個(gè)月，廣州也開始加入到這個(gè)跌的俱樂部里來(lái)。
當(dāng)它的趨勢(shì)，大家看到已經(jīng)開始明確的時(shí)候，可能大家會(huì)覺得，很多投資人也會(huì)覺得，那已經(jīng)如此確立了，那接下來(lái)應(yīng)該千方百計(jì)一下了吧，應(yīng)該想點(diǎn)兒辦法了吧？你又能跌到什么樣子呢？所以可能我們市場(chǎng)總是在悲觀里面能夠看到樂觀的東西，這是市場(chǎng)的一個(gè)反映。
張鴻：我們要切斷地方政府和房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接利益關(guān)系
�。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
現(xiàn)在看來(lái)，很多地方是自己覺得錢緊，大概相當(dāng)于巴西隊(duì)快被貫成7比0了，有點(diǎn)兒著急。無(wú)論是教練還是裁判，都準(zhǔn)備親自上場(chǎng)。所以前幾天《常州日?qǐng)?bào)》頭版發(fā)了個(gè)文章，標(biāo)題是“我市已到購(gòu)房好時(shí)機(jī)”，這就是直接下場(chǎng)踢球。為什么？我查了常州最近一些年的土地出讓金。從2008年以后，他的制造業(yè)受到一些影響，經(jīng)濟(jì)增速?gòu)慕K省的前三名一直往下走，現(xiàn)在排到了第六名，然后土地出讓金在他的一般性財(cái)政收入里從40％的占比，一直到85％，甚至到97％。
現(xiàn)在在比如沈陽(yáng)、佛山，上半年我們經(jīng)常會(huì)看到一些流拍的，土地流拍的一些消息。那怎么辦？所以他可能確實(shí)有點(diǎn)兒著急。在這個(gè)著急背后，現(xiàn)在可能這里邊和他是有切身利益的，所以我們現(xiàn)在要做的還是那件事情，就是我們?cè)趺磥?lái)切斷地方政府和房地產(chǎn)市場(chǎng)這種直接的相關(guān)利益。而且地方政府之間的這種差異，也是我們現(xiàn)在說(shuō)的分類調(diào)控的一個(gè)基礎(chǔ)。城市和城市是不一樣的，一類和二類，一線和二線是不一樣，二線之間也不一樣。最近公布這70大中城市的時(shí)候，其實(shí)還有一個(gè)數(shù)據(jù)，他新建了以2010年作為一個(gè)基數(shù)，就是現(xiàn)在的房?jī)r(jià)和四年前做比。然后現(xiàn)在已經(jīng)有3個(gè)城市是跌破了2010年那個(gè)基數(shù)的，那是哪三個(gè)城市？是溫州、寧波和杭州，這三個(gè)都在浙江。那么，前一段時(shí)間國(guó)務(wù)院的督查組到各地去，反饋回來(lái)的情況就是說(shuō)，浙江等地建議分類調(diào)控的政策趕緊出，因?yàn)槲覀円槍?duì)自己不同的情況來(lái)采取這種辦法。我覺得其實(shí)可以自下而上，就是只要不違反大的方針政策，你可以試，然后大家都可以推廣。
其實(shí)我們說(shuō)的行政性限購(gòu)，現(xiàn)在很多地方已經(jīng)名存實(shí)亡了，所以我覺得它放松是沒用的，而恰恰是因?yàn)樗鼪]用，所以我覺得應(yīng)該放松。因?yàn)槲覀円恢痹趯ふ乙粋�(gè)機(jī)會(huì)，讓過(guò)多的對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)的手段退出，當(dāng)然一線城市不要退出，但二、三線城市已經(jīng)沒有太大用，我們看看現(xiàn)在放松的，它的成交量上來(lái)了嗎？它價(jià)格上來(lái)了嗎？沒有。
林耘：地方政府需要有所應(yīng)對(duì) 但是這個(gè)應(yīng)對(duì)不能突破底線
�。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員）
我覺得牌還是挺多，教練在調(diào)整陣容的時(shí)候，一個(gè)是換人，一個(gè)是把原來(lái)不想讓他上的人，沒辦法得讓他上，因?yàn)槭顷P(guān)鍵時(shí)候了，還有就是變陣。那么從現(xiàn)在來(lái)看，我覺得應(yīng)對(duì)的措施其實(shí)很多，因?yàn)槲覀冊(cè)瓉?lái)一系列的調(diào)控加碼加上去，就是為了扼制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，那同時(shí)也是希望房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
現(xiàn)在市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，如果在局部下跌的幅度過(guò)大，庫(kù)存過(guò)多，形成風(fēng)險(xiǎn)了，那么顯然就存在某些調(diào)控政策適時(shí)的退出。中國(guó)人講叫解鈴還需系鈴人，當(dāng)時(shí)加碼上去，現(xiàn)在可以系下來(lái)。這里頭可以做的東西很多，包括像限購(gòu)可以調(diào)整一下標(biāo)準(zhǔn)，包括限貸，在貸款上面可以調(diào)整一下標(biāo)準(zhǔn)，也包括像局部的這種讓利，就是稅收的這種減免，還有其他的，包括像城鎮(zhèn)化的提速，也包括在局部上配套的完善，讓房子本身產(chǎn)生吸引力。所以就應(yīng)對(duì)本身來(lái)講，有非常多的選擇。我覺得地方政府需要有應(yīng)對(duì)。但是應(yīng)對(duì)不能突破底線，這個(gè)很重要。
張鴻：對(duì)大多數(shù)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō) 質(zhì)量和物業(yè)都是相對(duì)被忽視的
�。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
買房子，我應(yīng)該在相同價(jià)位里尋找質(zhì)量最好的，物業(yè)最好的，其他的不是不在乎，而是說(shuō)我覺得不應(yīng)該差距那么大。但在我們的調(diào)查中，質(zhì)量和物業(yè)排的比較靠后，只有3％的人重視物業(yè)。這相當(dāng)于你買一個(gè)產(chǎn)品，比如你買一個(gè)冰箱，你肯定質(zhì)量是第一位的，售后服務(wù)幾乎也是第一位的，那物業(yè)就售后服務(wù)，而我們現(xiàn)在把物業(yè)放在一邊，然后質(zhì)量也靠后，數(shù)據(jù)中顯示，對(duì)我們最重要的是交通。
我這幾個(gè)星期都在陪我的一個(gè)小兄弟，在我們附近的小區(qū)里面看房子，他就是為了孩子，他的孩子現(xiàn)在才一歲多一點(diǎn)兒，就是為了孩子上幼兒園和上小學(xué)，已經(jīng)連續(xù)幾個(gè)星期在看房。質(zhì)量和物業(yè)這些東西，對(duì)在我們現(xiàn)在買房的年輕人來(lái)說(shuō)，不是最重要的。因?yàn)槭裁�？因�(yàn)橹灰績(jī)r(jià)，我覺得未來(lái)上漲，只要這個(gè)小學(xué)還在這兒，這房子我管它質(zhì)量怎樣，我的孩子上完學(xué)我就走了，我這房子反正還能賣，我又沒準(zhǔn)備在這兒一下住它幾十年。
林耘：目前中國(guó)的購(gòu)房者在房子的消費(fèi)上還是初級(jí)階段
�。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員）
其實(shí)我們現(xiàn)在在房子的消費(fèi)上面，還是一個(gè)非常初級(jí)的階段。所以可能我們不太考慮物業(yè)，不太考慮質(zhì)量，因?yàn)槲覀儠簳r(shí)還顧不上。我們現(xiàn)在考慮的是第一個(gè)是價(jià)格，我能買得起，能買得到。第二是最基本的需求，比如說(shuō)離單位近一點(diǎn)兒，老年人可能會(huì)要求看病方便一點(diǎn)兒。如果年輕人要考慮子女教育，學(xué)區(qū)房就變得非常重要。那么等這個(gè)初級(jí)階段過(guò)了以后，大家就會(huì)考慮，我的地段要好一點(diǎn)兒，質(zhì)量要好一點(diǎn)兒，物業(yè)要好一點(diǎn)兒，要保值等等。
另外，其實(shí)老百姓現(xiàn)在主要還是覺得價(jià)格貴，那么這個(gè)問(wèn)題看起來(lái)很硬傷。但是結(jié)合現(xiàn)在市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，倒是一個(gè)可以協(xié)調(diào)的。就是原來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)好，這次降下來(lái)了，那么有可能就對(duì)上號(hào)了。其次，我看剛才數(shù)據(jù)里50％的人是覺得房子可能是，房?jī)r(jià)是持平，也就說(shuō)應(yīng)該是一個(gè)波動(dòng)范圍不大的這樣一個(gè)狀況。再者，我們看到很多人在強(qiáng)調(diào)配套，配套是政府和開發(fā)商可以努力的，通過(guò)政府和開發(fā)商的共同努力，然后讓不太好的房子變成好一點(diǎn)兒的房子，變成中國(guó)好房子。
張鴻：開發(fā)商要預(yù)見到購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房子的需求
�。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
沒有那么完美的房子，每個(gè)人買房都是貨比三家的，但是你問(wèn)中國(guó)好房子到底是什么房子？這個(gè)不是應(yīng)該問(wèn)我們，應(yīng)該問(wèn)開發(fā)商，而且現(xiàn)在是開發(fā)商應(yīng)該考慮未來(lái)什么是中國(guó)好房子的時(shí)候。因?yàn)楝F(xiàn)在這個(gè)時(shí)期，開發(fā)商要預(yù)見到未來(lái)中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的需求，會(huì)升級(jí)到什么樣的一個(gè)程度。
我最近看一個(gè)挺有名的開發(fā)商，他在一個(gè)論壇上說(shuō)他根本不干預(yù)設(shè)計(jì)師對(duì)房子的設(shè)計(jì)，為什么？因?yàn)樗麄兩习肽甑恼{(diào)查表明，50歲以上在他們那買房子的占5％，45歲的占10％，剩下全是80后。他說(shuō)我已經(jīng)是50多歲了，我也不懂他們需要什么，但是那些年輕的設(shè)計(jì)師懂。所以第一，小開發(fā)商可能要求變，因?yàn)檫@絕對(duì)是一個(gè)大開發(fā)商吃小魚的時(shí)候，越是危機(jī)的時(shí)候，大開發(fā)商過(guò)的可能越好。還有一個(gè)是轉(zhuǎn)型的好時(shí)候，如果你還按原來(lái)那樣生產(chǎn)房子，以那樣的物業(yè)水平和配套，那恐怕你可能只能過(guò)兩年好日子，但是未來(lái)可能是工藝時(shí)代，就是看你的技術(shù)水平怎么樣了。
《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》 20140718 中國(guó)經(jīng)濟(jì)半年報(bào)：房地產(chǎn)庫(kù)存去哪兒？ 本期節(jié)目主要內(nèi)容：
今天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，6月份，70個(gè)大中城市，環(huán)比下降的城市是55個(gè)，而5月是35個(gè)，4月是8個(gè)，3月是4個(gè)，房?jī)r(jià)漲幅降溫已成趨勢(shì)。當(dāng)下一些地方樓市庫(kù)存高企，不少開發(fā)商開始以價(jià)換量，部分城市松綁限購(gòu)一再上演。那么，樓市、房?jī)r(jià)到底發(fā)生了哪些變化？什么才是我們心目中的中國(guó)好房子？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員林耘、張鴻共同評(píng)論。
（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》 20140718 中國(guó)經(jīng)濟(jì)半年報(bào)：房地產(chǎn)庫(kù)存去哪兒？）
