從北京商品住宅成交套數創(chuàng)下自2006年有網簽記錄以來的同期最低值，到南京房價近兩年來首次出現環(huán)比下跌，再到南寧樓市進入買賣博弈的“冰封期”，受調控未見明顯放松、銀根收緊、行業(yè)周期性特點等因素影響，多地樓市現量價齊跌，深度調整大勢確立。有業(yè)內人士認為，房地產行業(yè)在經過高速發(fā)展的15年之后，整體格局已經發(fā)生改變。新房高增長時代已經終結，處于向平穩(wěn)發(fā)展的過渡階段中，地區(qū)之間、不同需求之間的差異分化凸顯。2014年上半年的房地產市場，雖然不是歷史最差的，但卻是爭議最多的。
7月中旬，國家統計局發(fā)布1至6月房地產市場相關運行數據，商品房銷售面積48365萬平方米，同比下降6.0%，住宅銷售面積下降7.8%；商品房銷售額31133億元，下降6.7%，住宅銷售額下降9.2%。各項指標顯示：房地產投資增速繼續(xù)回落，新開工面積降幅持續(xù)收窄；商品房銷售面積降幅放緩，價格同比小幅回落；房企資金增幅繼續(xù)放緩，銷售回款占比出現下滑�？傮w而言，上半年房地產行業(yè)調整態(tài)勢依舊，市場庫存壓力持續(xù)加大。
上半年多地樓市量價齊跌
據統計，今年上半年除春節(jié)、網簽系統暫停等因素疊加致2月份成交大降外，北京樓市成交呈現逐月走弱態(tài)勢。此外，南京樓市在經歷了三、四月份的小幅回升之后，五月“速凍”行情超出許多業(yè)內人士預期。而二線城市廣西南寧的房價也呈現出明顯的“冰凍效應”。
亞豪機構統計數據顯示，2014年上半年，北京共有401個項目取得銷售許可，新增53472套商品住宅，與去年同期相比大幅上漲60%；新增供應面積597.64萬平方米，與去年同期相比大漲66%。2014年上半年市場供應量創(chuàng)下自2009年以來近5年同期歷史新高。
盡管供應量大增，在樓市成交量方面，由于受到中國宏觀經濟下滑影響，加之銀行對購房者信貸支持力度的減弱，今年上半年北京樓市在一片低迷中收場。據亞豪機構統計數據顯示，2014年1月至6月北京樓市總成交32964套，與去年同期相比下降89%，總成交面積為345.98萬平方米，與去年同期相比下降91%。
據統計，今年上半年除春節(jié)、網簽系統暫停等因素疊加致2月份成交大降外，北京樓市成交呈現逐月走弱態(tài)勢。尤其春節(jié)后隨著多個二三線樓市樓盤大量滯銷，頻繁曝出大幅降價，房價下降預期加深，盡管一線城市房地產依然企穩(wěn)，但購房者開始有看淡預期。受此影響，此后幾個月，在北京收緊信貸及自住型商品房的加速供應等因素作用下，市場觀望情緒進一步加重，使得北京樓市成交量一路下行，至6月份，北京商品住宅共成交5119套，創(chuàng)下自2006年北京有網簽記錄以來的同期最低值。
本報記者了解到，南京樓市在經歷了三、四月份的小幅回升之后，五月“速凍”行情超出許多業(yè)內人士預期。中國指數研究院統計數據顯示，5月份南京的新房樣本均價為14024元/平方米，環(huán)比4月下跌1.36%。這是自2012年5月南京房價環(huán)比連漲以來，近24個月首次出現環(huán)比下跌。該跌幅排在全國十大重點城市第一名。
二線城市廣西南寧的房價也呈現出明顯的“冰凍效應”。長年在珠三角一帶從事商業(yè)地產和住宅地產營銷的深圳匯金行副總經理黃平旺告訴記者：“南寧樓市已經進入買賣博弈的‘冰封期’，即便是快環(huán)附近，開盤價格超過7000元/平方米的樓盤都賣不動，但開盤價格在6500元/平方米以下的樓盤，一開盤就銷售一空�！�
長沙市房地產開發(fā)協會副秘書長、長沙房地產開發(fā)研究中心主任歐陽學海告訴記者，今年以來長沙樓市銷售同比下降很多，主要是因為銀行貸款收緊，包括購買貸款和開發(fā)貸款。去年下半年以來，銀行推行貸款利率市場化，銀行的貸款更愿意給一些成長性好的企業(yè)，而非房地產領域。
全國樓市深度調整大勢確立
中原地產首席分析師張大偉分析認為，相比2013年，當前樓市進入全面調整期。主要城市新房市場的巔峰期已過，大部分已進入平穩(wěn)期，增長空間有限；其中部分二、三線城市增長過快，需求已被透支。在此基礎上，房價也出現普遍下調跡象。
從國家統計局數據來看，上半年全國商品房銷售面積和銷售金額雙雙呈負增長，且降幅存在繼續(xù)擴大的趨勢。全國性成交均價的下跌主要是受結構性因素影響，一線城市及部分二線城市成交量下滑幅度超過三四線城市，導致全國均價出現結構性下跌。
上半年以來，房地產行業(yè)整體增速下降，多個指標出現負增長，如新開工面積、銷售面積、土地成交面積等。業(yè)內分析認為，由于2013年基數過高導致今年上半年增速同比明顯下降。另一方面，從環(huán)比來看，增速加速下滑，跌幅逐月擴大，市場進入調整的大勢已經確立。
在房地產銷售面積和金額的同比增速趨勢表現方面，漲幅收窄、增速逐漸放緩的趨勢尤為明顯，在市場供應增加、價格上漲導致的購買力明顯不足，加之銀行對個人房貸收緊，從而促成了整個行業(yè)的實際下跌調整，而且進入2014年以來，商品房銷售額的下跌速率已經超過了商品房銷售面積下跌速度，這意味著價格深度調整的步伐已經明顯加快，并將會逐漸成為市場趨勢。
中原地產研究中心統計數據顯示，上半年全國典型的54城市合計住宅簽約套數為113.9萬套。這一數值比2013年上半年同期下調幅度達到了23.7%，其中一線城市跌幅達到了31%，二線城市跌幅達到了34%。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，相比2013年，當前樓市進入全面調整期。主要城市新房市場的巔峰期已過，大部分已進入平穩(wěn)期，增長空間有限；其中部分二、三線城市增長過快，需求已被透支。在此基礎上，房價也出現普遍下調跡象。
易居研究院研究員朱光告訴《經濟參考報》記者，今年3月以來，土地購置面積增幅再次進入負增長區(qū)間，前6個月土地購置面積增幅較前5月基本平穩(wěn)�？傮w上看，在目前行業(yè)依舊處于調整態(tài)勢下，房企對于市場走勢仍趨于謹慎，拿地節(jié)奏放慢。預計今年下半年隨著去年同期基數的上升，土地購置面積同比增幅也將繼續(xù)呈現平緩的下行態(tài)勢。
從商品房銷售面積同比增幅走勢看，上半年商品房同比增幅雖然繼續(xù)處于負增長區(qū)間，但開始呈現收窄上行態(tài)勢，這與去年同期基數下降明顯有關。預計今年下半年，隨著去年同期基數的逐步下降，商品房銷售面積同比跌幅也將繼續(xù)收窄。
張大偉告訴《經濟參考報》記者，當前樓市降溫趨勢已經明確，房價將繼續(xù)明顯下行。他表示，2014年上半年的房地產市場，雖然不是歷史最差的，但卻是爭議最多的。這背后是房地產行業(yè)在經過高速發(fā)展的15年之后，整體格局已經發(fā)生改變。新房高增長時代已經終結，處于向平穩(wěn)發(fā)展的過渡階段中，地區(qū)之間、不同需求之間的差異分化凸顯。
他還指出，市場的持續(xù)低迷令多地新房庫存出現明顯攀升，一線城市中除深圳外，北京、上海、廣州7月初的庫存較年初分別上升43%、17%、12%。二、三線城市庫存增加更加明顯。
重慶方面一位房地產業(yè)內人士認為，今年市場不景氣，是屬于“非調控政策”下行，屬于市場自身調整，與以往數次宏觀調控導致的下行有本質區(qū)別。在2013年量價齊升過后，市場有自身的回調壓力。如果沒有放松限購限貸等強刺激政策出臺，今年全年成交量同比會有較大幅度下滑，成交價格下降也將會持續(xù)到年底。
開發(fā)商“以價換量”回籠資金
從樓市表現來看，幾個品牌房企心照不宣的降價方式可以被稱成“多形態(tài)營銷”，但不可否認的是絕大部分房企實際上都在“以價換量”。
針對北京市場，亞豪機構副總經理高姍分析表示，去年“亮眼”的業(yè)績使得大部分開發(fā)商紛紛調高今年銷售目標，而今年上半年在樓市觀望情緒加深帶來的銷量下跌、信貸政策的持續(xù)緊縮帶來的融資難度加大的情形下，“現金為王、加速出貨”成為各大房企的首要選擇，以“快進快出”的高周轉策略來維持現金流的持續(xù)。
今年上半年，樓市調整步伐首先起始于長三角區(qū)域，與此同時“降價”策略也最先在長三角城市發(fā)起。5月以來，南京市場的房企紛紛加大了促銷力度，目前全市房價出現盤整趨勢，近郊部分板塊價格下探尤為明顯。南京近郊的仙林湖、九龍湖成為率先打響價格戰(zhàn)的區(qū)域。
南京大學城市科學研究院副院長胡小武認為，目前樓市降價多采用明著特價暗著優(yōu)惠的方式。胡小武稱，從樓市表現來看，幾個品牌房企心照不宣的降價方式可以被稱成“多形態(tài)營銷”，但不可否認的是絕大部分房企實際上都在“以價換量”。
此外，今年以來長沙樓市開盤情況普遍冷清，沒有以往那么火爆，因此開發(fā)商的促銷活動也一再升級。當年有濱江“地王”之稱、樓面單價接近3000元的保利西海岸，最近打出了10套新品7999元/平方米起的宣傳；素有“價格高地”威望的梅溪湖片區(qū)，緊鄰北岸的振業(yè)城也拿出了100套價格在5988元至6988元/平方米之間的特價房。
“今年以來，銀行按揭貸款遲遲到不了開發(fā)商手上，以前銀行狀況比較好的時候，一般兩周就到賬了，而現在一拖半年才能到，導致開發(fā)商資金緊張”。歐陽學海表示，同時，開發(fā)商搞降低首付的方式，這樣的目的是為了“以小換大”，盡快從銀行拿到資金。
由于上半年各線城市樓市成交乏力，最近多城市傳出限購松綁的消息，除了明文發(fā)布“限購松綁”的呼和浩特等城市，更多的城市開始在實際執(zhí)行中松綁限購政策來實現“救市”目的。不過，業(yè)內人士認為，松綁限購對“救市”效果有限。
未來松綁限購城市或增多
整體來看，地方城市松綁限購政策意愿強烈，地方政府在樓市降溫的情況下，受制于土地財政壓力，松動調控已經成為定局。各地都會有不同角度、不同程度松綁政策出臺。目前全國已經有多個城市放松調控。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，在當前執(zhí)行限購的46個城市中，未來在限購政策上也會出現明顯的分化。他認為，一線城市，因為需要控制人口，而且經濟對房地產的依賴度不高，預計限購政策將長期執(zhí)行；二線城市中，經濟相對比較好的城市，比如廈門、南京、武漢等城市，有可能繼續(xù)執(zhí)行限購，但在執(zhí)行層面可能部分放松；二線中經濟一般的城市及三線城市，可能會全面放松限購，而且會發(fā)布政策取消限購，以達到用政策本身的松綁影響市場預期的作用。
此外，張大偉認為，后續(xù)放松調控的城市將體現出以下特征：庫存消化周期超過一年；第一季度成交面積大幅下滑；購地銷售比過高；今年第一季度土地出讓金過低；有實質性降價樓盤的城市；人口凈流出城市；有兩個以上新區(qū)城市。
松綁限購對救市效果有限
不過，張大偉分析認為，限購松綁的效果可能有限。例如沈陽等城市，目前的庫存量去化速度超過20個月，而且沈陽經濟本身發(fā)展放緩，人口的流入增量放緩，都導致房地產的需求基數放緩上漲。“整體而言，未來政策松綁與市場降溫將同時出現。除非中央政府放棄調結構努力，再次大規(guī)模降準降息，否則市場的趨勢很難改變”。
《經濟參考報》記者注意到，4月以來多地傳出調控松綁消息，直至6月，呼和浩特市最終明確放松限購，“救市”再次成為市場討論焦點，而在中原集團主席黎明楷看來，部分城市松綁限購之舉并不能稱為“救市”，只是回歸市場下的減輕調控。
黎明楷表示，分類調控的影響優(yōu)于過往的一刀切調控，政策自由度的提升讓一些供應量過多的城市可以采取放松調控的措施來調整市場。他認為，影響未來樓市走向的關鍵取決于政府的資金調控，“政府不會再大手筆救市，未來可能會逐步放松一些錢流進市場，但資金緊的狀態(tài)不會只是幾個月的事情，所以樓市調整會維持比較長的時間。
下半年樓市仍面臨高庫存壓力
市場分析機構CRIC研究中心分析認為，上半年以來，房地產行業(yè)的調整，成為導致中國經濟下行的最大因素，直接拉低了GDP、固定資產投資增速，影響政府財政收入，為防范風險，政府力推棚戶區(qū)改造、鐵路建設等基建投資項目，并輔以其他微調措施。
該機構認為，就當前房地產行業(yè)的調整而言，政府既希望通過調整來暴露行業(yè)發(fā)展中存在的問題，但不希望對整體經濟的拖累過于明顯，又不可能回到以往通過巨量政府投資拉動經濟增長的老路�！霸谶@種沒有強大外力干預情況下，房地產市場通過自身完成調整的周期更多取決于價格的回調、需求的釋放、庫存的去化”。
上海易居房地產研究院發(fā)布《6月份新建商品住宅庫存報告》顯示，截至6月底，35個城市新建商品住宅庫存總量環(huán)比增長2.8%，同比增長22.9%，庫存再創(chuàng)歷史新高。
易居研究院研究員嚴躍進告訴《經濟參考報》記者，6月份庫存去化周期超過18個月，表明去化壓力空前大，這將壓制房價，預期未來幾個月多數城市房價將下跌。從今年上半年行情看，庫存去化的速度不斷放緩，房企的資金周轉也愈發(fā)艱難。伴隨庫存增加這個態(tài)勢，地方政府救市的沖動也愈發(fā)強烈。但目前來看，救市的效果難以在短期內釋放出來，庫存積壓帶來的負面效應還會持續(xù)一段時間。換而言之，對救市效果不能期望過高。
報告顯示，截至6月底，35個城市中，有29個城市庫存出現了同比增長現象。其中南昌、寧波和九江等3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到97.5%、87.0%和86.0%。此類城市去年同期庫存消化狀況較好，庫存量較低。而今年在整個供求矛盾加大的情況下，庫存上升較明顯，這使得今年的同比值偏高。
CRIC研究中心分析認為，下半年，房地產市場的調整還會繼續(xù)，目前成交量、房價尚處在不斷下行探底的階段，如無外力作用，短期不可能出現根本性逆轉，但調整方式不太可能出現急速崩潰式下行，而是一種震蕩式回調。
