大房企甩包袱 小房企求自保
在房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟的背景下，房企資金正面臨“寒潮”�！督�(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到，不少中小房企近期頻頻出售資產(chǎn)以避免重蹈“光耀地產(chǎn)危機(jī)”，與此同時(shí)，一些看似穩(wěn)健的龍頭房企也開(kāi)始“甩包袱”以加速資金回籠。
業(yè)內(nèi)人士表示，從現(xiàn)階段來(lái)看，房企資金鏈緊繃的狀況在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)難以緩解。在資金吃緊的壓力下，預(yù)計(jì)房企收購(gòu)、并購(gòu)、出售資產(chǎn)等動(dòng)作將更為頻繁，房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨新一輪整合大潮。
斷臂求生 大小開(kāi)發(fā)商加速賣(mài)項(xiàng)目
北京產(chǎn)權(quán)交易所最新數(shù)據(jù)顯示，6月13日至19日，企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目成交金額3.76億元，房地產(chǎn)業(yè)一改此前低調(diào)態(tài)勢(shì)，與建筑業(yè)、金融業(yè)居成交金額前三位。上周，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布的信息顯示，房地產(chǎn)業(yè)新推掛牌金額居各行業(yè)之首，一周新推掛牌金額合計(jì)達(dá)到16.51億元。
在這些交易中，不乏中小房企身影，包括浙江潤(rùn)和房產(chǎn)集團(tuán)轉(zhuǎn)讓千島湖潤(rùn)和建國(guó)度假酒店，江西盛田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司出售49%的股權(quán)，天津市金鑫房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓天津域通房地產(chǎn)發(fā)展有限公司35%股權(quán)，北京博宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司轉(zhuǎn)讓宜昌恒天發(fā)展置業(yè)有限公司65%股權(quán)，中國(guó)寰島(集團(tuán))公司轉(zhuǎn)讓�？诖鋶u溫泉度假酒店有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)等。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部首席分析師張大偉表示，在信貸緊張的大環(huán)境下，中小房企較龍頭企業(yè)來(lái)說(shuō)資金來(lái)源單一，在企業(yè)不能通過(guò)降價(jià)有效回籠資金或找到其他有效融資渠道的背景下，顯然面臨經(jīng)營(yíng)困境，賣(mài)資產(chǎn)是企業(yè)為了避免成為第二個(gè)光耀地產(chǎn)、興潤(rùn)置業(yè)不得已而為。
住建部政策研究中心研究員趙路興在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，中小房企的項(xiàng)目大多在三四線城市及個(gè)別的二線城市，由于市場(chǎng)和最初預(yù)判有較大差別，回款難度較大。加上現(xiàn)階段商業(yè)銀行開(kāi)發(fā)貸實(shí)行名單制管理，中小房企難以借到資金，所以賣(mài)資產(chǎn)自保是其最現(xiàn)實(shí)的選擇。
值得注意的是，最近出售資產(chǎn)的不僅僅是中小房企，一些大房企亦在其列。據(jù)悉，北京城建年內(nèi)已經(jīng)兩度掛牌出讓資產(chǎn)。近期，北京城建以不低于1億元的掛牌底價(jià)在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓所持三亞樾城投資有限公司100%股權(quán)，并由受讓方代三亞樾城投資有限公司支付公司借款本金3.54億元及其利息，交易總價(jià)不低4.65億元。此前，北京城建已將北京曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓項(xiàng)目公司股權(quán)的80%和6.18億元債權(quán)，作價(jià)6.43億元。
中冶置業(yè)日前加速分拆南京下關(guān)“地王”地塊，以10.4321億元的底價(jià)，將南京五道口置業(yè)100%股權(quán)以及68551萬(wàn)元債權(quán)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌。這已是中冶置業(yè)今年第四次轉(zhuǎn)讓旗下公司的股權(quán)債權(quán)，3月，中冶置業(yè)曾將旗下“南京港寧置業(yè)”和“龍江灣置業(yè)”兩家公司的60%股權(quán)，作價(jià)20.68億元賣(mài)給了深業(yè)集團(tuán)，并將“南京立方置業(yè)”的100%股權(quán)，作價(jià)9億多元賣(mài)給了上海證大地產(chǎn)。此后，又以25.38億元將南京金名城置業(yè)有限公司轉(zhuǎn)讓給北京龍湖。
此外，在收購(gòu)潮中，萬(wàn)科也不再僅僅是買(mǎi)方的角色。6月10日，浙江萬(wàn)科南都將杭州萬(wàn)業(yè)置業(yè)有限公司34%、33%的股權(quán)分別賣(mài)給朗詩(shī)綠色地產(chǎn)、寧波金翔。
對(duì)此，張大偉表示，房企在2013年非理性的擴(kuò)張帶來(lái)的是高負(fù)債，因此房企加速賣(mài)項(xiàng)目以解資金之渴，緩解資金鏈風(fēng)險(xiǎn)�！坝绕涫琴Y金沉淀時(shí)間較長(zhǎng)、收益不明顯或短期難開(kāi)工的項(xiàng)目，將是房企售賣(mài)的主要目標(biāo)”。
思金如渴 上市房企負(fù)債率過(guò)高
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，對(duì)23家在A股上市的大型房企財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，今年一季度房企資金鏈確實(shí)呈現(xiàn)緊繃之勢(shì)，23家房企平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到77%的歷史最高水平。
從剔除預(yù)收賬款后的實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)來(lái)看，今年一季度，23家A股上市房企實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到55%，僅次于2008年三季度的歷史峰值水平(56%)，房企償債壓力不容小覷。
負(fù)債高企之際，房企資金來(lái)源渠道卻在不斷收緊。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為46728億元，同比增長(zhǎng)3.6%，增速比前四個(gè)月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款9379億元，增長(zhǎng)16.5%；利用外資150億元，下降24.5%；自籌資金18222億元，增長(zhǎng)9.8%；其他資金18977億元，下降6.4%。
機(jī)構(gòu)最新數(shù)據(jù)顯示，5月，10家標(biāo)桿房企共計(jì)融資31.50億元，環(huán)比大幅回落73.3%。這也意味著這10家標(biāo)桿房企的融資金額已連續(xù)3個(gè)月回落，創(chuàng)下近11個(gè)月以來(lái)新低。
而近兩年比例大增的直接融資，即作為中小房企資金多數(shù)來(lái)源的信托等第三方機(jī)構(gòu)，也出現(xiàn)大幅收縮。用益信托數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，房地產(chǎn)集合信托市場(chǎng)逐月走弱，5月成立的房地產(chǎn)集合信托占比僅為18.1%，為年內(nèi)最低值。
趙路興表示，一方面美聯(lián)儲(chǔ)逐漸退出QE，加大了房企海外融資的難度；另一方面，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向的同時(shí)，信托基金等將迎來(lái)還款高峰期，也進(jìn)一步促使信托類(lèi)產(chǎn)品急劇收縮。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的間接融資渠道、直接融資渠道被逐一封死，經(jīng)營(yíng)資金面臨前所未有的壓力。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到，在融資渠道收窄的同時(shí)，房企銷(xiāo)售回款也大幅回落。26日，中糧置地公布盈利預(yù)警，預(yù)期截至今年6月30日，前6個(gè)月盈利按年大幅下降。中糧方面表示，盈利下滑主要原因是由于投資物業(yè)于相關(guān)時(shí)間之公平值預(yù)期增幅下降所致。
此外，在A股上市的房企中，已有20家公司發(fā)布了半年報(bào)預(yù)告。其中，明確增加盈利的只有5家，有14家明顯下滑，榮豐控股、嘉凱城、創(chuàng)興資源等企業(yè)發(fā)布了首虧預(yù)警，深物業(yè)、粵宏遠(yuǎn)、世榮兆業(yè)、廣宇集團(tuán)、濱江集團(tuán)等發(fā)布了預(yù)減。
張大偉分析表示，因?yàn)槿ツ杲Y(jié)轉(zhuǎn)的部分銷(xiāo)售額，目前數(shù)據(jù)其實(shí)低估了企業(yè)的壓力，下半年很多企業(yè)面臨的壓力更大�！耙痪�城市籠罩在觀望氛圍之中，盡管近期已有項(xiàng)目陸續(xù)降價(jià)，如北京大興、通州等郊區(qū)多個(gè)樓盤(pán)降價(jià)幅度超過(guò)10%，但成交依舊表現(xiàn)遜色”。
“雖然近期央行房貸五條釋放出首套房貸定向?qū)捤傻男盘?hào)，且多地傳出限購(gòu)松綁的消息，但也很難在短時(shí)間內(nèi)對(duì)樓市整體回暖產(chǎn)生實(shí)質(zhì)效應(yīng)。我們預(yù)計(jì)，接下來(lái)房企迫于銷(xiāo)售業(yè)績(jī)以及資金鏈的雙重壓力，將有更多項(xiàng)目主動(dòng)加入降價(jià)行列。”張大偉說(shuō)。
大浪淘沙 行業(yè)將迎來(lái)新一輪整合
近日，有報(bào)道稱(chēng)上海悅合置業(yè)有限公司旗下嘉定悅合國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目表示，因資金問(wèn)題該項(xiàng)目已于6月1日被迫停工，并延遲交房半年。悅合置業(yè)相關(guān)工作人員表示，公司資金鏈斷掉后，現(xiàn)階段正在和一家央企談并購(gòu)事宜，虹口區(qū)有兩個(gè)項(xiàng)目也準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓?zhuān)竞贾蓓?xiàng)目如果有回款也會(huì)及時(shí)支援這個(gè)項(xiàng)目。
趙路興表示，部分房企短期內(nèi)如果遭遇現(xiàn)金流緊張無(wú)法通過(guò)銷(xiāo)售、貸款等渠道解決，或?qū)⒊蔀橄乱粋�(gè)面臨倒閉破產(chǎn)或被收購(gòu)的企業(yè)。
張大偉認(rèn)為，房企半年報(bào)壓力巨大，在認(rèn)購(gòu)下滑的情況下，房企面臨促銷(xiāo)轉(zhuǎn)變?yōu)榻祪r(jià)的壓力。在部分千億級(jí)房企業(yè)績(jī)都上漲乏力的情況下，成群結(jié)隊(duì)的百億級(jí)房企和中小房企，即將經(jīng)歷一場(chǎng)大浪淘沙的分化。
清科研究中心發(fā)布的報(bào)告也顯示，2014年第一季度中國(guó)并購(gòu)市場(chǎng)共完成交易359起，同比大增71%。從并購(gòu)金額上來(lái)看，房地產(chǎn)依然遙遙領(lǐng)先其他行業(yè)，以55.49億美元交易額的成績(jī)排名第一，占比達(dá)23.9%。未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將面臨整合洗牌，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將從土地儲(chǔ)備、融資、市場(chǎng)份額、區(qū)域拓展、人才、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等多個(gè)方面全面開(kāi)展。
同策咨詢(xún)研究總監(jiān)張宏偉指出，有三類(lèi)房企正處于危險(xiǎn)之中：第一類(lèi)是產(chǎn)品類(lèi)型偏高端、周轉(zhuǎn)率較慢的企業(yè)，這些企業(yè)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)最容易受到影響；第二類(lèi)是前期拿地過(guò)于激進(jìn)導(dǎo)致成本構(gòu)成較高而影響銷(xiāo)售資金回籠的企業(yè)，或盲目多元化擴(kuò)張導(dǎo)致房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)受到影響的企業(yè)；第三類(lèi)是資信不太好、貸款受限的中小企業(yè)。
對(duì)此，萬(wàn)科董事會(huì)主席王石近日表示，他一直認(rèn)為樓市有調(diào)整的必要，目前樓市增長(zhǎng)的放緩主要是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型所致，預(yù)計(jì)未來(lái)2至4年會(huì)處于持續(xù)調(diào)整期，但不同城市及地區(qū)的調(diào)整幅度難以一概而論。他認(rèn)為，中央不應(yīng)針對(duì)樓市再出臺(tái)大規(guī)模刺激政策，應(yīng)該讓樓市軟著陸，允許市場(chǎng)自行調(diào)整，“沒(méi)有新政策就是好政策”。
