2014年樓市進(jìn)入全面調(diào)整期，成交量持續(xù)萎縮、商品房庫(kù)存節(jié)節(jié)攀升、降價(jià)潮開(kāi)始蔓延……臨近年中，房企即將面臨中報(bào)業(yè)績(jī)考驗(yàn)，年初制定的銷(xiāo)售目標(biāo)似乎難以企及。就在房企悲觀情緒日益滋生之際，多地政策頻現(xiàn)微調(diào)，銀行間市場(chǎng)發(fā)債閘門(mén)也初露松動(dòng)跡象。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前房企面臨較大銷(xiāo)售和資金壓力，業(yè)績(jī)?cè)鏊俸兔蕦⒊掷m(xù)下滑。同時(shí)，樓市低迷也將促使更多城市加入政策微調(diào)的行列。
增速放緩 毛利率持續(xù)下滑
盡管受結(jié)算周期影響，上半年銷(xiāo)售低迷還無(wú)法在中報(bào)財(cái)務(wù)數(shù)字上“立竿見(jiàn)影”，但是交投慘淡的局面已經(jīng)影響到房企未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鏊俸兔仕健?/P>
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月25日，滬深兩市共有23家上市房企披露了中報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)上半年凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)的房企僅有8家。如果按照上述房企公布的業(yè)績(jī)變動(dòng)中值估算，在剔除不可比因素后，這些公司上半年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)的整體凈利潤(rùn)較去年同期下降約30%。盡管大部分房企還并未公布上半年預(yù)告，但“窺一斑而知全豹”，今年上半年房企的整體業(yè)績(jī)?cè)鏊賹⒚媾R較大壓力。
結(jié)算項(xiàng)目減少、結(jié)算收入下降，成為不少房企上半年“報(bào)憂(yōu)”的主要原因。以濱江集團(tuán)為例，公司一季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3.67億元，同比增長(zhǎng)147%，但公司卻預(yù)計(jì)上半年凈利潤(rùn)同比將下降40%-60%。對(duì)于中報(bào)業(yè)績(jī)“變臉”的原因，濱江集團(tuán)歸咎于交付項(xiàng)目減少，導(dǎo)致結(jié)算收入下降。報(bào)告期內(nèi)，公司僅有城市之星單身公寓結(jié)轉(zhuǎn)以及金色黎明一期、衢州春江月等尾盤(pán)交付。
上半年樓市風(fēng)云突變，不少房企實(shí)際銷(xiāo)售情況遠(yuǎn)低于年初預(yù)期。統(tǒng)計(jì)顯示，在已經(jīng)披露前五月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的35家房企中，有22家的實(shí)際銷(xiāo)售額尚不足年初計(jì)劃的30%。
正是由于房地產(chǎn)結(jié)算的特殊性，使開(kāi)發(fā)商當(dāng)期銷(xiāo)售額與真實(shí)結(jié)算額存在“時(shí)間差”�！鞍凑諘�(huì)計(jì)核算的規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入轉(zhuǎn)為結(jié)算收入，需要滿(mǎn)足項(xiàng)目竣工、驗(yàn)收、備案、入伙等一系列條件。”一位上市房企的負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)證券報(bào)記者，有時(shí)項(xiàng)目雖然竣工，但是配套建設(shè)沒(méi)有完工交付，也不具備結(jié)算條件。
“每家房企的工期和結(jié)算期不同，造成全年業(yè)績(jī)分配不均衡�！币晃环康禺a(chǎn)券商分析師表示，不少房企去年年底未結(jié)算的項(xiàng)目在今年上半年結(jié)算，因此上半年市場(chǎng)低迷導(dǎo)致銷(xiāo)售額下降，并不能在中報(bào)中馬上體現(xiàn)，但會(huì)影響到房企未來(lái)業(yè)績(jī)釋放的能力。
“多數(shù)房企去年高價(jià)拿地，今年房?jī)r(jià)下行，使得行業(yè)銷(xiāo)售利潤(rùn)率呈下滑態(tài)勢(shì)。由于結(jié)算滯后于銷(xiāo)售，目前大多數(shù)城市房?jī)r(jià)的調(diào)整將反映到未來(lái)地產(chǎn)公司毛利率水平變化中�！痹摲治鰩熤毖�。
事實(shí)上，從盈利能力來(lái)看，自去年年底以來(lái)，上市房企的整體毛利率水平已經(jīng)出現(xiàn)同比下滑。統(tǒng)計(jì)顯示，2013年年報(bào)上市房企整體毛利率為33.7%，同比下降3.8個(gè)百分點(diǎn)。今年一季度，上市房企毛利率為35.5%，同比下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。安信證券就認(rèn)為，由于2013年房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)低于地價(jià)，毛利率未來(lái)將繼續(xù)探底。
成交低迷 樓市步入調(diào)整期
如果說(shuō)年初市場(chǎng)對(duì)于樓市走向還有爭(zhēng)議的話(huà)，那么如今“樓市已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期”的觀點(diǎn)得到業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)可。萬(wàn)科董事會(huì)主席王石甚至預(yù)計(jì)“未來(lái)二至四年仍處調(diào)整期”。低迷的成交量便成為最直接的證明。
中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，截至6月25日，2014年上半年北京市商品房簽約面積為267.54萬(wàn)平方米(剔除保障房)，總成交額為714億元。成交額同比下降超過(guò)30%，成交面積則創(chuàng)下歷史最低紀(jì)錄，甚至較2008年金融危機(jī)時(shí)仍下降近四成。
一線城市自3月以來(lái)的銷(xiāo)售量已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)下滑，五六月份傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季全面遇冷，住宅銷(xiāo)售均價(jià)也明顯下調(diào)。中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，北京市3月商品住宅銷(xiāo)售套數(shù)為7610套，4、5月則出現(xiàn)連續(xù)下跌，分別跌至5179套和5043套。銷(xiāo)售均價(jià)也從3月份的24037元/平方米，下降至5月份的21688元/平方米，下降幅度已接近10%。廣州、深圳的樓市成交量自3月后也出現(xiàn)下滑，成交套數(shù)減少5%以上，而這一趨勢(shì)在6月份仍未得到緩解。
由于信貸依舊緊張，樓市成交量不斷下滑已引發(fā)市場(chǎng)預(yù)期的改變。特別是受到貸款影響最大的二手房，價(jià)格開(kāi)始連續(xù)陰跌。統(tǒng)計(jì)顯示，北京市二手房?jī)r(jià)格已從去年12月以來(lái)連續(xù)下調(diào)6個(gè)月。
“我們的掛牌房源價(jià)格都有不同程度下調(diào)�！北本┠先h(huán)外一家房產(chǎn)中介經(jīng)理告訴中國(guó)證券報(bào)記者，他們剛剛賣(mài)出一套位于公益西橋附近的二手房，成交價(jià)格算下來(lái)約每平米3.4萬(wàn)元。而在去年高點(diǎn)時(shí)，這一帶房源曾賣(mài)到每平米4萬(wàn)元。
伴隨成交量下滑，庫(kù)存高企已成為擺在開(kāi)發(fā)商面前無(wú)法回避的問(wèn)題。5月底時(shí)上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量同比增長(zhǎng)20%，庫(kù)存創(chuàng)下歷史新高。如今，這一庫(kù)存水平仍在不斷刷新。僅從北京地區(qū)來(lái)看，目前的住宅期房和現(xiàn)房庫(kù)存合計(jì)已經(jīng)超過(guò)8萬(wàn)套，這也是自2013年1月后再次回到8萬(wàn)套以上的水平。
資金承壓 地方政策漸微調(diào)
在完成銷(xiāo)售目標(biāo)、消化庫(kù)存規(guī)模、緩解資金壓力的多重影響下，房企正在通過(guò)平價(jià)或降價(jià)入市的方式加快走量。
亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，7月北京將有36個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)盤(pán)，其中包括12個(gè)純新盤(pán)以及24個(gè)老項(xiàng)目后期。樓市供應(yīng)自3月以來(lái)大幅增加，北京月度開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量已連續(xù)5個(gè)月超過(guò)30個(gè)。就此計(jì)算，3月到7月市場(chǎng)總開(kāi)盤(pán)量與去年同期相比已經(jīng)上漲近六成。
與年初時(shí)開(kāi)發(fā)商返點(diǎn)、抵扣等“遮遮掩掩”的促銷(xiāo)方式不同，如今不少項(xiàng)目直接以降價(jià)方式入市。北京通州區(qū)某樓盤(pán)，5月中旬入市時(shí)項(xiàng)目均價(jià)為24000元/平方米，而7月將入市的樓棟整體報(bào)價(jià)已調(diào)至23000元/平方米，萬(wàn)科等開(kāi)發(fā)商也以低于預(yù)期價(jià)格推出項(xiàng)目入市。
“目前已經(jīng)基本確立全國(guó)房?jī)r(jià)加速下行的趨勢(shì)�！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，在年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)、信貸持續(xù)緊縮以及現(xiàn)金流等因素的影響下，開(kāi)發(fā)商紛紛采取“加快出貨、現(xiàn)金為王”的高周轉(zhuǎn)策略，但低迷的市場(chǎng)前景無(wú)疑進(jìn)一步加劇了房企資金鏈緊張的格局。
事實(shí)上，資金緊張已經(jīng)是懸在房企頭上的利刃。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2014年將有超過(guò)6000億元的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品到期，今年7、8月份或?qū)⒂瓉?lái)一波兌付高峰。
“房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)資金中，有超過(guò)三成的部分來(lái)自商品房預(yù)售款，銷(xiāo)售低迷將直接導(dǎo)致房企資金鏈趨緊�！钡禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言，去年高價(jià)拿地的房企，還要面臨繳清土地價(jià)款的壓力。
就在房企悲觀情緒滋生之際，不少地方政府祭出了微調(diào)政策。今年以來(lái)，已有杭州、無(wú)錫、天津、沈陽(yáng)等十余個(gè)城市出臺(tái)微調(diào)政策促進(jìn)樓市走量。
“除了一線城市和超1000萬(wàn)人口的城市外，其他城市都有可能逐漸取消限購(gòu)政策�！敝性禺a(chǎn)分析師張大偉表示，面對(duì)樓市下行壓力，地方政府各類(lèi)微調(diào)政策將持續(xù)推進(jìn)，主要從放松限購(gòu)、限價(jià)，擴(kuò)大購(gòu)房資金支持及調(diào)整戶(hù)籍政策等方面展開(kāi)，預(yù)計(jì)有30個(gè)以上城市的限購(gòu)將可能在年內(nèi)取消。
近期，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)也開(kāi)始研究支持承擔(dān)普通商品住房建設(shè)的企業(yè)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具的具體措施。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債細(xì)則或?qū)⒚鞔_，符合條件的房企有望通過(guò)銀行間債市融資緩解資本壓力。
專(zhuān)家指出，稅收優(yōu)惠以及限購(gòu)放松將在短期對(duì)樓市構(gòu)成輕微利好，市場(chǎng)有望走出一波上行行情。但如果信貸等政策沒(méi)有本質(zhì)變化，不少庫(kù)存過(guò)高的城市將難免持續(xù)調(diào)整，一些房企的財(cái)務(wù)狀況也可能繼續(xù)惡化。房?jī)r(jià)出現(xiàn)合理調(diào)整將有利于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，但也要避免斷崖式調(diào)整對(duì)上下游的沖擊。