實施近四年的限購政策，對抑制樓市投機起到明顯效果，但時至今日，限購政策的合理性和必然性都在受到挑戰(zhàn)。(如有購房問題請撥打熱線：400-606-6969)

??今年以來，已有銅陵、南寧、無錫等多個地區(qū)出臺了放松限購范圍、放松非戶籍資格審查以及購房落戶等政策。

??接近住建部的人士對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者稱，全面取消限購現(xiàn)在不可能，這樣做存在放大房地產(chǎn)市場泡沫的風(fēng)險。但在中央分類調(diào)控和市場化思路下，部分二三線城市放松限購實際上已經(jīng)在發(fā)生，并且沒有受到高層的干預(yù)。

??但從實際效果來看，多位業(yè)內(nèi)人士對記者指出，除了四個一線城市，限購的邊際效應(yīng)已明顯遞減，很多城市即使取消也影響不大。

??全面取消限購的風(fēng)險

??2014年至今，樓市低迷僵局持續(xù)未有改善。

??從宏觀經(jīng)濟來看，2014年一季度中國經(jīng)濟持續(xù)探底，GDP增速回落至7.4%，創(chuàng)2009年一季度以來新低。中國經(jīng)濟仍未企穩(wěn)，表明經(jīng)濟改革與結(jié)構(gòu)調(diào)整還在持續(xù)。

??2014年2月興業(yè)銀行暫停辦理房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)，是商業(yè)銀行對房企信貸進一步緊縮的信號。同時，不少銀行上浮了首套房按揭貸款利率。央行督促商業(yè)銀行確保首套房貸款半個月后，仍看不出信貸明顯松動的跡象。

??根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1-4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資22322億元，同比名義增長16.4%，增速比1-3月份回落0.4個百分點；全國商品房銷售面積同比下降6.9%，降幅比1-3月擴大3.1個百分點。

??由于對房地產(chǎn)的嚴(yán)重依賴，地方政府在壓力之下，首先想到的便是放松限購。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從當(dāng)前市場發(fā)展態(tài)勢來看，由于今年回歸 市場化及樓市“雙向調(diào)控”的指導(dǎo)思路，對于庫存偏大，存在較大市場去化壓力的三四線城市、部分二線城市，有可能會拉開限購逐步退出的序幕。

??偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉指出，在供求相對平衡、或者供不應(yīng)求的城市，如果放松限購引起市場的激烈波動，將受到監(jiān)督和問責(zé)。分類調(diào)控并不意味著可以全面放松限購。

??易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，目前完全放開限購的條件尚不具備。限購政策對抑制投資、投機需求起到巨大作用，尤其是一、二線城市，如果立即退出，在調(diào)控長效機制沒有建立的情況下，抑制投資和投機方面必然缺少相應(yīng)的銜接和替代手段。

??丁祖昱還表示，一旦取消限購，就會被市場解讀為政府開始救市了，房價又要上漲了。市場因自身供求失衡的調(diào)整節(jié)奏被人為縮短或終止，這對市場化的調(diào)節(jié)機制是非常不利的，如果又出現(xiàn)量價短期快速攀升，樓市未來的壓力無疑更大。

??“中國的限購，是支撐房價的最重要屏障，這個邏輯是：因為限購，購買力沒有得到真正釋放，所以，假如限購取消，房價一定暴漲。基于這個邏輯，大 資金才會瘋狂炒作地價、房價，并且這種炒作的杠桿難以想象地高�！鄙钲谝患掖笮偷禺a(chǎn)商人士不無憂慮地說，這種邏輯恰恰是最大的陷阱，一旦全面退出兌現(xiàn)，對 于資本來說就是大量拋售籌碼的最后機會，否則只能被套牢。

??該人士認(rèn)為，目前全面取消限購只會導(dǎo)致短期市場繁榮，長期對市場則很不利。

??退出的“藝術(shù)”

??深化改革強調(diào)市場化取向，而限購政策作為一種行政手段，退出是遲早的。但在當(dāng)前環(huán)境下，如何退出和什么時候退出都要十分慎重。

??21世紀(jì)不動產(chǎn)集團市場總監(jiān)桑豫峰表示，多個城市對現(xiàn)有限購政策所作的調(diào)整，屬于微調(diào)，并沒有突破房地產(chǎn)調(diào)控這一前提。預(yù)計微調(diào)的城市會繼續(xù)增加，但今年全面放松限購的可能性幾乎不存在，因此，聲稱“告別限購”為時尚早。

??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，后續(xù)在房地產(chǎn)市場繼續(xù)降溫的情況下，全國預(yù)計有超過30個城市有放松調(diào)控的預(yù)期和可能性。他指出，未來松綁 的政策空間有很多，主要有6大方向。其中，除了最主要的戶籍和限購區(qū)域放松外，調(diào)整普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)、限價政策放松，以及公積金政策松動，都是常用的放松 手段。公積金政策是地方政府能夠使用的最直接的金融工具。

??丁祖昱則建議，部分三線城市可以率先取消。目前有46個城市限購，其中部分城市并不屬于迫切需要限購的，比如無錫、臺州、佛山、珠海等。這類城 市在目前這種弱勢市場中應(yīng)該取消限購；對一般二線城市，從支持改善需求的角度可以進行適當(dāng)調(diào)整，比如把二套的上限調(diào)整為三套，也可以對改善需求可以采用賣 一買一(賣掉一套即可再買一套)；對城市非戶籍常住居民給予同等待遇。讓持有居住證的常住人口和戶籍人口享有同等的購房待遇，包括上海、北京等一、二線城 市在限購政策中調(diào)整或取消這類限制條件也是可行的。

??邊際效應(yīng)在遞減

??根據(jù)同策咨詢分析數(shù)據(jù)，從歷史經(jīng)驗來看，限購政策執(zhí)行時效周期為4-6個月，此后政策執(zhí)行的效力會趨弱。

??張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前樓市預(yù)期分化，尤其是銀行信貸緊縮對于樓市的影響明顯，因此限購放松的效果會大打折扣，預(yù)計拉動成交量的增幅在20%-30%，但對成交價格難以形成支撐。

??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，限購政策是結(jié)合戶籍起到效果的，而全國除了北京、上海，其他城市落戶的難度基本都是與購房能力匹配，這種情況下，特別是 三四線城市，甚至二線城市，限購的執(zhí)行對市場的影響不大。從2011年執(zhí)行來，限購效果已經(jīng)遞減，很多城市限購年限都是一年，獲得購房資格非常容易；只有 一線城市來限購松綁會產(chǎn)生比較明顯的變化。

??胡景暉認(rèn)為，未來一段時間，我國樓市將更明顯地呈現(xiàn)出不同城市不同政策環(huán)境的差異化特征，房地產(chǎn)市場明顯下行的城市放松限購，市場表現(xiàn)平穩(wěn)或存在價格上漲壓力的城市維持限購政策不變的雙向格局將出現(xiàn)。一線城市放松限購的可能性很小。

??張大偉指出，如果信貸政策能適度調(diào)整支持普通購房需求，將對市場中長期平穩(wěn)發(fā)展起到資金保障作用。

??據(jù)桑豫峰分析，今年房地產(chǎn)調(diào)控總原則不變但部分城市會進行微調(diào)，房地產(chǎn)信貸仍然偏緊但一段時期的信貸環(huán)境會有所改善，即使更多城市對限購政策進行微調(diào)，也難改房地產(chǎn)市場向下調(diào)整的趨勢，但這種調(diào)整只是“軟著陸”，而絕不可能是暴跌，宏觀經(jīng)濟也不允許房地產(chǎn)大跌。