從2009年四萬(wàn)億投資刺激計(jì)劃算起，時(shí)隔5年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次回到了需要政府“救市”的歷史窗口。
上一次的矯枉過(guò)正依然記憶猶新，以至于學(xué)界對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的命運(yùn)產(chǎn)生了前所未有的爭(zhēng)議，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)已經(jīng)不再是房地產(chǎn)黃金時(shí)代還能維持多久的問(wèn)題，而是樓市會(huì)不會(huì)崩盤(pán)。一輪唇槍舌劍下來(lái)，市場(chǎng)似已達(dá)成共識(shí)—在中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程尚未完成之際，崩盤(pán)幾無(wú)可能，但樓市已到中年，“房子只漲不跌的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返�！�
真正的市場(chǎng)拐點(diǎn)已到
從溫州到杭州，從杭州到北京，樓市方向轉(zhuǎn)變的節(jié)奏似乎正在經(jīng)歷著從量變到質(zhì)變的最后一級(jí)跳躍。雖然明顯的暴風(fēng)雨尚未來(lái)臨，但從近兩個(gè)月來(lái)看，國(guó)內(nèi)樓市傳出來(lái)的各類(lèi)降價(jià)、砸盤(pán)、倒閉、轉(zhuǎn)讓等消息，讓敏感的人已經(jīng)能感覺(jué)出風(fēng)雨欲來(lái)前的信風(fēng)。判斷風(fēng)向的方法很簡(jiǎn)單，在沒(méi)有新的政策打壓的情況下降價(jià)，是真的降價(jià)。
野村證券是外資投行看空中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的代表，其在研報(bào)中表示，中國(guó)住房市場(chǎng)的供給過(guò)剩和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資困難，一起導(dǎo)致了樓市的冷卻，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整已經(jīng)不再是是與否的問(wèn)題，而是有多嚴(yán)重的問(wèn)題。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚也認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫非常嚴(yán)重，樓市拐點(diǎn)已經(jīng)來(lái)到。
國(guó)際資本的逆流，是造成這次資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的外部顯性條件。向松祚認(rèn)為，按照目前美聯(lián)儲(chǔ)退出QE的節(jié)奏，最遲會(huì)在今年10月份完全退出購(gòu)債，明年一季度，美聯(lián)儲(chǔ)可能會(huì)開(kāi)始緩慢加息。
除了來(lái)自外部的壓力，中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)調(diào)整是房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向轉(zhuǎn)變的最根本原因。金融地產(chǎn)不分家，而金融的核心是利率，利率水平是一切資產(chǎn)價(jià)格的衡量標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)打擊最大的正是利率的變化。如今，數(shù)千億的儲(chǔ)蓄資本已經(jīng)通過(guò)金融創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化，且規(guī)模仍然在滾雪球式的增長(zhǎng)，假以時(shí)日，全社會(huì)融資成本將大幅提高，房地產(chǎn)必將受到重?fù)簟?/P>
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉表示，利率市場(chǎng)化之前，房地產(chǎn)作為載體，讓中國(guó)高收入家庭有了財(cái)富保值的方式。利率市場(chǎng)化之后，白領(lǐng)階層可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)理財(cái)，高收入階層可以通過(guò)信托實(shí)現(xiàn)較高回報(bào)，人們會(huì)理性的思考到底還需不需要買(mǎi)房投資。
轉(zhuǎn)折點(diǎn)不等于崩盤(pán)
樓市迎來(lái)拐點(diǎn)毋庸置疑，不過(guò)，外資投行們危言聳聽(tīng)式的“崩盤(pán)論”，并沒(méi)有得到國(guó)內(nèi)主流學(xué)界的承認(rèn)。獨(dú)立財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)表示，不管是官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，還是一些開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂跑路的消息，都證實(shí)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了2013年的量?jī)r(jià)飛漲的繁榮之后，的確迎來(lái)了歷史上最嚴(yán)峻的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
“但轉(zhuǎn)折點(diǎn)并不等于崩盤(pán)”。馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，中國(guó)的城鎮(zhèn)化依然是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的強(qiáng)勁動(dòng)力，從世界各國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展史來(lái)看，房地產(chǎn)崩盤(pán)都是在城鎮(zhèn)化完成之后，如果真要崩盤(pán)，也是在中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程結(jié)束之后。在他看來(lái)，要談“崩盤(pán)”，至少要到2017年之后。
與馬光遠(yuǎn)持相同觀點(diǎn)的還有很多人。他們認(rèn)為，中國(guó)樓市過(guò)去十年所表現(xiàn)出來(lái)的“黃金”時(shí)期已經(jīng)終結(jié)，樓市開(kāi)始進(jìn)入“中年”�！拔覀儽仨毘姓J(rèn)，目前中國(guó)的商品房供需失衡不是區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性的，而是整體性的，除非將考察的區(qū)域劃得非常小�！北本⿴煼洞髮W(xué)金融研究中心主任鐘偉認(rèn)為，結(jié)合預(yù)期變化、利率市場(chǎng)化以及供需失衡等因素分析，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)因?yàn)檎雠_(tái)政策而出現(xiàn)顯著的變化，因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走過(guò)了青年，進(jìn)入中年的成熟期。
“拐點(diǎn)論”、“中年論”之外，還有“秋天論”。清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)雖然出現(xiàn)了比較明顯的衰落，但房?jī)r(jià)不會(huì)像美國(guó)2007年、2008年那樣大規(guī)模的下降，主要原因在于，現(xiàn)在已經(jīng)持有房產(chǎn)的中國(guó)家庭不會(huì)像美國(guó)金融危機(jī)時(shí)期美國(guó)居民那樣被迫拋售，所以整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入“秋天”，而不是“冬天”。