央行座談前夕 環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈房貸已有多緊

　　由于市場(chǎng)資金成本整體較高，地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)累積，劉士余的講話是否真能帶動(dòng)商業(yè)銀行放松房貸，相關(guān)部門會(huì)否動(dòng)用宏觀政策工具，目前還難以確認(rèn)。

　　對(duì)于開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)和等待房貸審批的購(gòu)房戶來(lái)說(shuō)，央行副行長(zhǎng)劉士余在住房金融服務(wù)專題座談會(huì)上的講話意味深長(zhǎng)。

　　5月12日上午，央行副行長(zhǎng)劉士余主持召開住房金融服務(wù)專題座談會(huì)。劉士余的一些講話引發(fā)熱議。如“優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求”；“合理確定首套房貸款利率水平”；“及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款�！�

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者近日調(diào)查顯示，在地方政府政策調(diào)整背景下，各大商業(yè)銀行對(duì)三四線城市的房貸卻在進(jìn)一步收緊。其中，因受京津冀一體化利好因素影響的環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈也毫不例外。

　　但是，由于市場(chǎng)資金成本整體較高，地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)累積，劉士余的講話是否真能帶動(dòng)商業(yè)銀行放松房貸，相關(guān)部門會(huì)否動(dòng)用宏觀政策工具，目前還難以確認(rèn)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)桑豫峰認(rèn)為，房地產(chǎn)信貸是市場(chǎng)化程度最高的一個(gè)領(lǐng)域，商業(yè)銀行能在多大程度執(zhí)行央行的指導(dǎo)尚待觀察。

　　地方銀行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警

　　“自4月28日開始，我們接到上級(jí)通知，要求在嚴(yán)格執(zhí)行首套房4成首付的基礎(chǔ)上，基礎(chǔ)利率上浮1.2倍。”中國(guó)銀行(行情,問診)三河支行一位房貸部門人士表示。
　　中國(guó)工商銀行燕郊支行一位房貸部門負(fù)責(zé)人也說(shuō)，中國(guó)工商銀行燕郊支行目前也針對(duì)單價(jià)在1萬(wàn)元/平方米以上的樓盤，執(zhí)行首套房首付四成，利率上浮1.2倍的政策。另外，除了個(gè)別特定二手房代理行的業(yè)務(wù)，他們基本不再接收二手房貸業(yè)務(wù)。

　　對(duì)于信貸收緊的原因，多家銀行駐河北分支機(jī)構(gòu)給予21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的答復(fù)是，“省行對(duì)貸款規(guī)�？刂坪車�(yán)，銀行需要防控風(fēng)險(xiǎn)。”

　　記者致電河北省多個(gè)城市支行發(fā)現(xiàn)，河北省普遍在4月底上調(diào)了首套房利率，將原本在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮1.1倍調(diào)整為1.2倍。

　　中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行永清支行房貸部門相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，去年上半年時(shí)，河北省本地人首套房貸還可以做到基準(zhǔn)利率，而下半年就已經(jīng)被省行要求首套房首付四成，并將利率調(diào)整為基準(zhǔn)利率的1.1倍。五一假期前，省行再次要求，將首套房基準(zhǔn)再次上調(diào)至1.2倍。

　　除了首套房基準(zhǔn)利率上調(diào)，環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈一帶樓盤申請(qǐng)貸款的周期也越來(lái)越長(zhǎng)。位于香河的樓盤香城壹號(hào)一位業(yè)主告訴記者，自遞交貸款資料之日起，她已經(jīng)等待9個(gè)月了。開發(fā)商的樓盤封頂也至少有6個(gè)月，早就達(dá)到貸款標(biāo)準(zhǔn)。但貸款至今遲遲未發(fā)放。

　　“貸款被拒絕了，俺工作工資誠(chéng)信記錄都沒有問題，不知道為啥被拒絕了。大家要集合找富力反映去，其他人的都下來(lái)了為啥我們的沒下來(lái)？”香河樓盤富力新城一位業(yè)主憤怒地表示。

　　而銀行在審查貸款資格方面也變得愈發(fā)嚴(yán)格。富力新城一位業(yè)主告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，由于他以往存在一些信用卡還款逾期情況，銀行直接拒絕了他的貸款申請(qǐng)。他目前只能面臨湊齊剩余房款或者轉(zhuǎn)讓給其他買家的窘狀。

　　中國(guó)銀行三河支行房貸部門相關(guān)負(fù)責(zé)人通俗的說(shuō)法似乎可以解釋當(dāng)前銀行的心態(tài)�！胺�?jī)r(jià)太高了，我們認(rèn)為，目前的房子根本不值這么多錢。”

　　中國(guó)工商銀行燕郊支行房貸部門負(fù)責(zé)人稱，在去年下半年，燕郊房?jī)r(jià)從8000元/平方米一躍至1萬(wàn)元/平方米以后，他們就將首套房首付從三成調(diào)整為四成。而擴(kuò)大首付成數(shù)，可以防控樓市風(fēng)險(xiǎn)。

　　香河樓盤香榭家園一位銷售主管稱，在與他們合作的樓盤中，農(nóng)業(yè)銀行目前貸款利息最便宜。如果首付四成，農(nóng)業(yè)銀行只需要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%；而如果首付三成，則要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮15%。其他銀行基本上要上浮20%。
　　河北省的先行一步執(zhí)行恐具有風(fēng)向標(biāo)意義。

　　4月29日，銀監(jiān)會(huì)召開了2014年第一季度經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)，會(huì)上明確了今年商業(yè)銀行要防范化解包括地方政府融資平臺(tái)債務(wù)、房地產(chǎn)領(lǐng)域信貸、非標(biāo)債權(quán)業(yè)務(wù)這三大領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)。其中，針對(duì)房地產(chǎn)信貸，銀監(jiān)會(huì)要求，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)防范，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理和房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)分區(qū)域管理。

　　開發(fā)商的壓力

　　2014年年初，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，房企深陷資金鏈危機(jī)的現(xiàn)象頻現(xiàn)。繼浙江興潤(rùn)置業(yè)出現(xiàn)房企倒閉破產(chǎn)的現(xiàn)象之后，中小房企頻頻出現(xiàn)資金面的危機(jī)。

　　中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度，我國(guó)信貸不斷緊縮，首套房的利率已全部調(diào)整為基準(zhǔn)或基準(zhǔn)再上浮5%，個(gè)人按揭貸款同比增速持續(xù)下行，導(dǎo)致市場(chǎng)交易量下降，1-4月全國(guó)商品房銷售額僅為1.8萬(wàn)億元，同比下降7.8%，銷售面積2.8億平方米，同比下降6.9%。

　　據(jù)了解，受民間借貸、盲目擴(kuò)張等因素影響，光耀集團(tuán)就被曝出資金鏈危機(jī)，在惠州的多個(gè)項(xiàng)目相繼傳出延遲交樓、停工消息，部分業(yè)主也在網(wǎng)絡(luò)媒體和政府網(wǎng)絡(luò)問政平臺(tái)陸續(xù)發(fā)出維權(quán)帖子，以期維護(hù)自身權(quán)益。
　　而光耀集團(tuán)董事長(zhǎng)稱，其資金缺口有3億-5億元，只要能找到這筆錢，光耀就能緩過來(lái)。

　　無(wú)獨(dú)有偶，自4月30日起，青島君利豪集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱君利豪）董事長(zhǎng)王莉便與外界失去聯(lián)系。這位在青島擁有多個(gè)樓盤的女地產(chǎn)大亨，或因資金鏈斷裂跑路。目前欠貸至少在12億元以上，涉及三家以上的國(guó)有大型商業(yè)銀行以及多個(gè)民間借貸公司和個(gè)體。

　　從評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)來(lái)看，3月19日，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾及惠譽(yù)指出，中國(guó)小型地產(chǎn)公司——浙江興潤(rùn)置業(yè)也可能出現(xiàn)的債務(wù)違約情況，未來(lái)有可能繼續(xù)出現(xiàn)于其他小型開發(fā)商，導(dǎo)致銀行向大型開發(fā)商更為傾斜，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極化。標(biāo)準(zhǔn)普爾表示，今年內(nèi)地的房地產(chǎn)銷售前景不明朗，加上市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加劇烈，小型開發(fā)商的信貸環(huán)境急速惡化。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，如果銀行信貸緊縮導(dǎo)致的“錢荒”持續(xù)超過6個(gè)月以上，也就是到2014年5月之后銀行信貸緊縮環(huán)境仍然持續(xù)，那么，開發(fā)企業(yè)資金面預(yù)期緊缺的狀況就有可能由預(yù)期轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，那么，對(duì)于上述三類企業(yè)來(lái)講，如果短期內(nèi)遭遇的現(xiàn)金流緊張的狀況沒有辦法通過銷售、貸款等渠道解決時(shí)，這些企業(yè)有可能會(huì)出現(xiàn)債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)，成為下一個(gè)即將倒閉破產(chǎn)的房企。

　　央行風(fēng)向標(biāo)？

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管各地收緊房貸方式不同，但與地方政府“救市”不同的是，只有收緊沒有放松跡象。

　　CRIC研究中心前不久對(duì)全國(guó)22個(gè)城市的69家銀行分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行了電話調(diào)研，調(diào)研結(jié)果顯示，全國(guó)各城市銀行貸款總體收緊程度沒有放松。主要表現(xiàn)在：其一，近9成銀行首套房貸利率升至基準(zhǔn)甚至上浮5%到10%，個(gè)別上浮20%；其二，相比去年年末，僅2家銀行還有優(yōu)惠利率，近4成銀行的首套房貸利率上升5%到15%不等，半數(shù)首套利率維持原來(lái)水平；其三，二套房方面，22個(gè)城市中的6個(gè)城市調(diào)整了一直以來(lái)相對(duì)穩(wěn)定的二套房貸款利率，廣州、惠州較基準(zhǔn)利率上浮20%。

　　2014年以來(lái)，絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交冷淡，價(jià)格下滑，觀望情緒嚴(yán)重，雖然近期有少數(shù)城市對(duì)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)房地產(chǎn)的政策進(jìn)行了微調(diào)，但整體來(lái)說(shuō)，去年的房地產(chǎn)調(diào)控政策基本得以維持。真正對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響的，就是持續(xù)偏緊的房地產(chǎn)信貸政策。如果房地產(chǎn)信貸不松，地方政府的微調(diào)效果極為有限。

　　不過，中金房地產(chǎn)分析師寧?kù)o鞭則認(rèn)為，房地產(chǎn)還會(huì)是經(jīng)濟(jì)的平衡器，地方調(diào)控政策將逐步放松，尤其是近期房地產(chǎn)信貸面出現(xiàn)的正面信號(hào)。他認(rèn)為，隨著房?jī)r(jià)上漲壓力緩解，房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)快速放緩，且政策調(diào)控主導(dǎo)權(quán)下放地方，地方調(diào)控政策放松存在充分理由。從穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的角度考慮，還是銀行自身從盈利性層面考慮，房地產(chǎn)信貸面近期都存在向正面改善的可能性，從而拉動(dòng)短期需求超預(yù)期。