昨日上午，一則有關(guān)監(jiān)管層“窗口指導(dǎo)”個(gè)人住房貸款的消息，攪動(dòng)了中國(guó)樓市敏感的神經(jīng)。
隨后央行發(fā)布消息稱(chēng)，人民銀行副行長(zhǎng)劉士余在5月12日主持召開(kāi)了住房金融服務(wù)專(zhuān)題座談會(huì)，從合理配置信貸資源、科學(xué)合理定價(jià)、提高服務(wù)效率、有效防范信貸風(fēng)險(xiǎn)、建立信息溝通機(jī)制五大方面要求銀行進(jìn)一步改善住房金融服務(wù)工作。
一位與會(huì)的股份行副行長(zhǎng)告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，央行召開(kāi)此次會(huì)議的主要內(nèi)容，是針對(duì)個(gè)人住房貸款排隊(duì)、銀行惜貸等情況的出現(xiàn)，希望銀行加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款的服務(wù)，對(duì)已經(jīng)批準(zhǔn)的個(gè)人住房貸款提高放款效率。會(huì)議并沒(méi)有提及加大投放力度等具體的政策。
據(jù)上述副行長(zhǎng)介紹，當(dāng)天與會(huì)的銀行包括五大行，主要的股份制銀行如招行、民生、華夏、光大等銀行，還有郵儲(chǔ)銀行。央行則稱(chēng)，共有15家銀行的負(fù)責(zé)人與會(huì)。
盡管監(jiān)管層的動(dòng)作被一些市場(chǎng)人士視為“救市”，但接受本報(bào)采訪(fǎng)的一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉主要涉及民生等方面考量，提法也不算新，不必過(guò)度聯(lián)想。
“劉行長(zhǎng)講話(huà)的目的，我理解還是從"維穩(wěn)"角度出發(fā)，當(dāng)然會(huì)對(duì)市場(chǎng)的心理有一定影響。但是并非對(duì)住房貸款有所放松，實(shí)質(zhì)影響應(yīng)該不會(huì)太大�！庇泄煞菪泄芾韺尤耸繉�(duì)本報(bào)表示。
點(diǎn)名優(yōu)先滿(mǎn)足首套房貸
在當(dāng)前的樓市敏感期，央行此次“窗口指導(dǎo)”激起輿論無(wú)限遐想，市場(chǎng)緊盯的還是會(huì)否出現(xiàn)信貸放松的信號(hào)。
在信貸資源的配置上，央行在會(huì)議上要求：“合理配置信貸資源，優(yōu)先滿(mǎn)足居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求�！�
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，央行上述要求主要針對(duì)市場(chǎng)首次購(gòu)買(mǎi)自住商品房的需求，這一提法并非首次。在2012年年初，央行就曾明確提及滿(mǎn)足首次購(gòu)房家庭的貸款需求。隨后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升。
針對(duì)央行要求銀行支持個(gè)人購(gòu)房貸款，多位接受本報(bào)采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，如果沒(méi)有銀根的實(shí)質(zhì)性放松，此類(lèi)窗口指導(dǎo)的效果可能會(huì)比較有限。
“銀行各種考核指標(biāo)壓力很大，并不會(huì)因此出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)向。”克而瑞上海（樓盤(pán)）機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，如果存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，房貸自然會(huì)松動(dòng)，折扣也會(huì)變大。還有分析人士認(rèn)為，與其將此次監(jiān)管層的動(dòng)作與市場(chǎng)行情聯(lián)系起來(lái)，不如關(guān)注其對(duì)民生等領(lǐng)域的考量。
比如有開(kāi)發(fā)商對(duì)本報(bào)表示，商業(yè)銀行作為市場(chǎng)主體，逐利無(wú)可厚非�！暗�?yàn)槭滋追抠J涉及民生問(wèn)題，所以，我建議政府可以考慮用公共財(cái)政給首套購(gòu)房者貼息，這在國(guó)外是有先例的�！�
當(dāng)前，銀行惜貸等情況在個(gè)人住房貸款領(lǐng)域時(shí)有發(fā)生。融360房貸數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，從目前情況看，各大銀行不僅提高利率，更已對(duì)房貸出現(xiàn)“戰(zhàn)略放棄”的態(tài)度，除國(guó)有銀行出于社會(huì)責(zé)任未減少房貸業(yè)務(wù)外，其他銀行正在逐漸減少個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，更多銀行駐點(diǎn)開(kāi)始撤離售樓處。
一位國(guó)有大行房貸業(yè)務(wù)人員對(duì)本報(bào)表示，目前中小銀行個(gè)人住房貸款相對(duì)緊張一些，但是大行在量上會(huì)有所保證。如果政策有要求，甚至可能會(huì)對(duì)個(gè)人住房貸款保證一定的規(guī)模，這一點(diǎn)大行可以做到。
“現(xiàn)在一些在中小銀行貸不到款的客戶(hù)，會(huì)到我們這里來(lái)做貸款，導(dǎo)致手里積的項(xiàng)目比較多，現(xiàn)在貸個(gè)人住房貸款可能要排隊(duì)�！鄙鲜鰢�(guó)有大行房貸業(yè)務(wù)人員稱(chēng)，由此可見(jiàn)市場(chǎng)對(duì)個(gè)人住房貸款的需求依然比較高。
要求合理定價(jià)并及時(shí)放貸
近年來(lái)，伴隨著國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策，銀行個(gè)人住房貸款也常出現(xiàn)排隊(duì)現(xiàn)象，亦有銀行因取消首套房貸利率優(yōu)惠引發(fā)客戶(hù)不滿(mǎn)。上述股份行副行長(zhǎng)告訴本報(bào)，這些現(xiàn)象也是央行召開(kāi)此次會(huì)議的主要指向。
劉士余就此表示，銀行在做個(gè)人住房按揭貸款的時(shí)候，要科學(xué)合理定價(jià)，綜合考慮財(cái)務(wù)可持續(xù)、風(fēng)險(xiǎn)管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平；提高服務(wù)效率，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款。
昨日媒體報(bào)道的一份本次會(huì)議的會(huì)議紀(jì)要顯示，央行還要求銀行理解社會(huì)底層人員的生存壓力，要有社會(huì)責(zé)任，做到財(cái)務(wù)可持續(xù)發(fā)展就好，不要過(guò)分追求商業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
“銀行不愿意多做個(gè)人住房貸款還在于按揭貸款收益太低，有的甚至不賺錢(qián)�！绷碛泄煞菪酗L(fēng)險(xiǎn)部門(mén)人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表達(dá)了銀行的尷尬。此前，央行要求對(duì)首套住房貸款利率可以實(shí)行85折優(yōu)惠，但是由于收益低加上信貸額度緊缺，銀行基本上取消了優(yōu)惠，有的甚至還選擇了利率上浮。
例如4月份以來(lái)，上海地區(qū)優(yōu)惠房貸利率幾乎絕跡。在融360調(diào)查的26家銀行中，只有匯豐銀行可以提供9折利率優(yōu)惠，五大行首套房貸利率一律為基準(zhǔn)，以光大、浦發(fā)為代表的部分商業(yè)銀行由于額度緊張，首套房貸款利率上調(diào)5%~10%不等，華夏銀行(600015,股吧)、上海銀行、寧波銀行(002142,股吧)則暫停了首套房貸款業(yè)務(wù)。
昨日，上海多家大型房產(chǎn)中介在經(jīng)過(guò)詳細(xì)調(diào)研后，均向本報(bào)反饋稱(chēng)，上海的個(gè)人房貸近期沒(méi)有任何松動(dòng)的跡象，不少銀行甚至還在繼續(xù)收緊房貸。
“最優(yōu)質(zhì)的客戶(hù)也是維持基準(zhǔn)利率，不少還要上浮5%~10%，沒(méi)有任何松動(dòng)�！币患掖笮蜕虡I(yè)銀行上海分行的信貸經(jīng)理告訴本報(bào)，放款時(shí)間也沒(méi)有優(yōu)化，“口頭上和客戶(hù)說(shuō)放款時(shí)間在1個(gè)月左右，實(shí)際上可能遙遙無(wú)期�！�
張大偉分析稱(chēng)，銀行個(gè)人住房貸款放款時(shí)間明顯拉長(zhǎng)，影響客戶(hù)交易。目前北京（樓盤(pán)）等城市二手房交易放款時(shí)間平均在3個(gè)月左右，相比往年拉長(zhǎng)一個(gè)月以上，導(dǎo)致很多交易停滯。同時(shí)銀行貸款額度緊張，4月1.23萬(wàn)億元居民存款搬離銀行，銀行平均成本提高，導(dǎo)致不太可能給購(gòu)房者優(yōu)惠。
關(guān)注“棄房”風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是銀行近年來(lái)主要關(guān)注的領(lǐng)域，在個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)方面，央行也要求關(guān)注“棄房”風(fēng)險(xiǎn)。
“現(xiàn)在個(gè)人住房貸款層面出現(xiàn)"棄房"的是個(gè)別地區(qū)極個(gè)別的案例，從同行來(lái)看，也并沒(méi)有具體說(shuō)誰(shuí)的"棄房"風(fēng)險(xiǎn)很大�！鄙鲜龉煞菪懈毙虚L(zhǎng)對(duì)本報(bào)表示，一些“棄房”的案例體現(xiàn)在當(dāng)?shù)匾恍┢髽I(yè)主或者炒房者在主業(yè)經(jīng)營(yíng)不好的時(shí)候，會(huì)放棄投資房地產(chǎn)。但是這還不能夠上升到區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)。
2013年，溫州市銀監(jiān)分局就對(duì)當(dāng)?shù)亍皸壏俊爆F(xiàn)象做過(guò)相關(guān)統(tǒng)計(jì)。截至2013年7月末，溫州各類(lèi)“棄房”案例有595例，其中按揭貸款不良余額為41277萬(wàn)元，出現(xiàn)“棄房”的為15例；因經(jīng)營(yíng)困難無(wú)法償還貸款，而對(duì)抵押房產(chǎn)“棄房”的有580戶(hù)。
張大偉表示，房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)在增加，特別是溫州等房?jī)r(jià)下調(diào)較大的城市，已經(jīng)出現(xiàn)了局部斷供的現(xiàn)象。這一現(xiàn)象的存在導(dǎo)致銀行不太可能在不大規(guī)模放水的情況下增加房貸額度。
在風(fēng)險(xiǎn)防控方面，根據(jù)央行披露的信息，上述會(huì)議要求銀行有效防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款各項(xiàng)管理規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)分析。
“總體而言，對(duì)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)還是趨于謹(jǐn)慎。我們現(xiàn)在發(fā)放個(gè)人住房貸款也會(huì)優(yōu)先選擇一些比較知名的大房企的樓盤(pán)，而一些中小開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)，我們會(huì)比較謹(jǐn)慎�！鄙鲜鰢�(guó)有大行房貸業(yè)務(wù)人員告訴本報(bào)。
在上述會(huì)議中，央行并未提及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸。前述股份行風(fēng)險(xiǎn)管理人士就此表示，對(duì)于開(kāi)發(fā)貸，銀行可能會(huì)總體收緊保持謹(jǐn)慎，嚴(yán)格按照“名單制”來(lái)管理。
“銀根持續(xù)緊縮已經(jīng)嚴(yán)重影響了我們的項(xiàng)目銷(xiāo)售�！庇虚_(kāi)發(fā)商告訴本報(bào)，“3月份以來(lái)，公司旗下項(xiàng)目的銷(xiāo)售就碰到了很大的困難，4、5月份更是每況愈下。我們也希望銀行能夠支持剛需購(gòu)房�！�
華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)日前更是公開(kāi)表示：“如果樓市有拐點(diǎn)，那也是被銀行‘打拐了’�！�