摘要：與逐漸崩塌的市場信心相比，當(dāng)前的“救市”手段顯得頗為無力。某大型上市房企負(fù)責(zé)人表示，從供應(yīng)端來看，外資逐漸撤出樓市，大型房企收縮戰(zhàn)線，中小企業(yè)謀求轉(zhuǎn)型；從需求端來看，觀望情緒已經(jīng)形成。這種情緒已成為市場主流，短期內(nèi)很難改變。
資料圖
對一些地方政府來說，房地產(chǎn)市場的問題似乎已經(jīng)從“救不救”演變成了“如何救”。在一些地方政府明確發(fā)文“救市”的同時(shí)，還有地方政府并未發(fā)文，但以窗口指導(dǎo)的形式對市場進(jìn)行調(diào)整�！熬仁小奔扔忻餍迼５溃钟邪刀汝悅}。
分析人士認(rèn)為，現(xiàn)有的救市政策無力托起在地方經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中獨(dú)大的房地產(chǎn)市場。未來數(shù)月，市場低迷的態(tài)勢難有根本改變。即便如此，未來仍可能有更多城市加入“救市”大軍。分類調(diào)控、新型城鎮(zhèn)化或是地方政府考量的重要政策因素。在樓市調(diào)控方面，地方政府無疑被賦予了更多權(quán)限和更大空間，但這種調(diào)整騰挪仍需在“紅線”之內(nèi)。在堅(jiān)守底線的前提下，未來地方政府的自我調(diào)整可能成為常態(tài)。
暗中“救市”恐非個(gè)案
自廣西南寧公開推出一系列措施、打響“救市”第一槍以來，不斷有城市加入“救市”行列。據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道稱，5月7日江蘇常州天寧區(qū)召集開發(fā)商會議，搜集開發(fā)商意見，醞釀具體救市政策。上述會議中，有關(guān)部門工作人員提到，針對目前常州高庫存的現(xiàn)狀，計(jì)劃停建安置房，轉(zhuǎn)而向拆遷戶補(bǔ)貼購房款，鼓勵居民購買商品房。希望各房企項(xiàng)目樓盤可以提供部分定向房源用于拆遷戶申請購買，并給予一定優(yōu)惠。
盡管并未公布具體的優(yōu)惠細(xì)節(jié)，但對于市場供應(yīng)嚴(yán)重過剩、被稱為“鬼城”的常州來說，“救市”似乎已成為政府部門明確發(fā)出的信號。
至此，全國已有6個(gè)城市傳出有調(diào)整樓市政策的意向，甚至正式發(fā)布了相關(guān)文件。除常州外，江蘇無錫、天津?yàn)I海新區(qū)、廣西南寧、安徽銅陵和浙江寧波均在此前傳出“救市”的消息。
值得注意的是，被稱作首個(gè)“裸奔救市”的安徽銅陵，已悄然將相關(guān)文件《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》從網(wǎng)站上撤下。銅陵市政府部門的相關(guān)人士向中國證券報(bào)記者表示，尚不清楚撤除的原因，但文件已經(jīng)下發(fā)，有關(guān)職能部門已在執(zhí)行。
記者還了解到，此前曾廣為流傳、并引起市場關(guān)注的福建版救市政策“閩十條”，雖未以紅頭文件的形式發(fā)布，但當(dāng)?shù)卣块T已將其視為窗口指導(dǎo)文件，其措施也正在執(zhí)行中。
“除了明確發(fā)文或表態(tài)之外，還有不少城市的在‘暗中’悄悄救市�！备＝ㄊ》康禺a(chǎn)界一位資深人士表示，早在今年3月，福建部分城市的政府部門就已知會開發(fā)商，強(qiáng)調(diào)政策松綁的可能。
接受記者采訪的專家也表示，公開救市的城市只是“冰山一角”，某些條款尺度可能較大，不便公開發(fā)文。以北京周邊的燕郊為例，該地區(qū)實(shí)施限購政策已久，但購房者仍然能夠以萬元左右的代價(jià)獲取購房資格，這在當(dāng)?shù)匾咽恰肮_的秘密”。
市場預(yù)期無力扭轉(zhuǎn)
盡管“救市”行為頗受社會關(guān)注，但從近幾日的市場反應(yīng)來看，相關(guān)地區(qū)的樓市并無出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)跡象。“因?yàn)槎�城市的戶籍政策相對比較松，限購政策對市場的影響有限。所以，即使以松綁限購的方式來救市，其作用也十分有限。”北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
與逐漸崩塌的市場信心相比，當(dāng)前的“救市”手段顯得頗為無力。某大型上市房企負(fù)責(zé)人表示，從供應(yīng)端來看，外資逐漸撤出樓市，大型房企收縮戰(zhàn)線，中小企業(yè)謀求轉(zhuǎn)型；從需求端來看，觀望情緒已經(jīng)形成。這種情緒已成為市場主流，短期內(nèi)很難改變。
形成上述判斷的依據(jù)，在于整體市場供需形勢的變化。分析人士認(rèn)為，經(jīng)過多年的房地產(chǎn)投資高速增長，當(dāng)前整體市場的供求關(guān)系已趨于平衡，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。
在這種背景下，高成交量很難維持，因?yàn)樽宰『透纳菩枨笙鄬τ邢�，而投資投機(jī)需求既被政策擠壓，又對市場缺乏信心。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的監(jiān)測，今年4月，30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為1266萬平方米，環(huán)比減少4.7%，同比減少21.0%。“五一”期間，樓市更是遭遇冰點(diǎn)。
“越是出手救市的城市，越證明其房地產(chǎn)市場有問題，我們不會關(guān)注這部分城市�！鄙鲜鲐�(fù)責(zé)人表示，局部的救市手段并不會挽救投資者的信心。
記者采訪的多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場的不確定性持有謹(jǐn)慎態(tài)度。今年房企的區(qū)域戰(zhàn)略布局普遍較為保守，且更愿意堅(jiān)守作為市場風(fēng)險(xiǎn)避風(fēng)港的一線城市，而非出手救市的三四線城市。
張大偉表示，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)趨勢性調(diào)整，除非再次出臺類似2009年的“四萬億”投資政策，否則地方政府的行為最多只能帶來短期利好，而不能改變房地產(chǎn)市場的調(diào)整趨勢。
樓市調(diào)控仍存“紅線”
“救市”是房地產(chǎn)市場的老話題。但與2011年下半年不同，如今多數(shù)城市的救市動作似乎已順利“闖關(guān)”。
對于此輪地方政府“救市”背后的個(gè)中原因，有分析人士指出，當(dāng)前的政策環(huán)境與2011年時(shí)有明顯不同。地方政府之所以能夠大膽出手“救市”，不僅僅是出于緩解地方財(cái)政壓力的考量，還在于當(dāng)前的政策環(huán)境，賦予了地方政府更大操作的空間。該人士表示，這種“救市舉措”或許有兩個(gè)重要的政策因素值得關(guān)注：
第一，“分類調(diào)控”的原則。分類調(diào)控意指針對不同地區(qū)的市場差異，允許各地進(jìn)行有針對性的調(diào)整，不搞“一刀切”。住建部副部長仇保興曾在今年的“兩會”期間表示，地方政府能夠自行調(diào)控的，就不要由中央政府來調(diào)控。
第二，新型城鎮(zhèn)化的大局。在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的過程中，廣大中小城市的房地產(chǎn)業(yè)將迎來廣闊的發(fā)展空間。按照十八屆三中全會報(bào)告的提法，要全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。小城市在城鎮(zhèn)化過程中發(fā)揮的作用有待挖掘，激活房地產(chǎn)市場也可為中小城市聚集人口提供條件。
事實(shí)上，多數(shù)業(yè)內(nèi)專家更傾向于管住地方政府的救市之手，而讓房地產(chǎn)市場自發(fā)調(diào)整。有觀點(diǎn)認(rèn)為，啟動大手筆的救市行動，會繼續(xù)助長土地財(cái)政和房地產(chǎn)獨(dú)大的局面，不利于地方經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展。因此，分析人士普遍預(yù)期，盡管給予了地方政府一定的自主調(diào)整空間，但中央政府仍會設(shè)置“紅線”，從全局高度掌控樓市調(diào)控政策的大方向，對尺度過大的救市行為進(jìn)行約束。
中國房地產(chǎn)研究會副會長陳國強(qiáng)認(rèn)為，在這種約束下，何時(shí)救？怎樣救？正在考驗(yàn)地方政府的執(zhí)政智慧。對于破題之道，他表示，一是矯正既有政策缺失，改變過去一些簡單粗放的做法，但也要防止矯枉過正；二是把握政策調(diào)整的尺度和力度，不觸碰政策紅線與底線，即主要在短期政策上做加減文章，不觸及長效與常態(tài)化政策；三是先行一步提前兌現(xiàn)戶籍制度改革等政策。
另有專家指出，已有的“救市”舉動可能會受到跟風(fēng)模仿，但并不會轉(zhuǎn)移至市場供需形勢仍相對嚴(yán)峻的一線城市。借助行政手段對一線城市樓市進(jìn)行約束，仍然是未來的政策方向，也是一道不可逾越的“防火墻”。
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