中國樓市再增新的離場者。4月26日，高富諾基金的首席執(zhí)行長雷納透露，嘉實房地產(chǎn)投資已停止擬推出的規(guī)模5億美元、投資幣種為美元的嘉實房地產(chǎn)投資中國綜合回報基金的募資，嘉實房地產(chǎn)投資正轉(zhuǎn)為將中國資金投向海外房地產(chǎn)市場。

　　此前，李嘉誠父子在2013年下半年以來持續(xù)拋售內(nèi)地物業(yè)，累計超200億元曾引起市場高度關(guān)注。

　　公開信息顯示，成立于2012年的嘉實房地產(chǎn)投資是嘉實基金管理公司聯(lián)手英國高富諾基金組建的專注于大中華地區(qū)投資的私募地產(chǎn)基金管理平臺，其所管理的資產(chǎn)規(guī)模曾一度高達(dá)28億元。

　　嘉實房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)向美國房地產(chǎn)市場只是眾多國內(nèi)地產(chǎn)基金近期密集下注美國市場的一個例子。

　　由于中國房地產(chǎn)市場調(diào)控形成的悲觀預(yù)期和美國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，部分高端投資者開始通過私募基金的方式淘金美國房地產(chǎn)市場。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報獲悉，至少包括中金公司和平安信托推出的投資美國房地產(chǎn)市場基金受到了市場的熱捧。

　　事實上，中國人已經(jīng)成為美國房地產(chǎn)市場不可忽視的重要買家之一。咨詢公司RhodiumGroup的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2013年1至10月中方投資者已經(jīng)在美國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域投資了58.9億美元，近6倍于2011、2012年投資總額9.6億美元。

　　值得注意的是，上世紀(jì)80年代日本資本去美國買樓的情形很相似，由于房地產(chǎn)的投資者周期長、流動性不好，加上當(dāng)時日本對美國的法律制度等不了解，最終大部分在美國買樓的日本投資者都損失慘重�！半m然現(xiàn)在去美國買樓的中國資本大多有專業(yè)的美國投資顧問，但這些專業(yè)的投資顧問對美國的樓市也是由嚴(yán)重分歧的”，香港的一位地產(chǎn)私募基金負(fù)責(zé)人說。

　　密集下注

　　作為專注于大中華地區(qū)投資的私募地產(chǎn)基金管理平臺，嘉實房地產(chǎn)的股東方之一—總部位于倫敦的高富諾基金首席執(zhí)行長雷納在4月26日稱嘉實房地產(chǎn)將暫停投資中國樓市轉(zhuǎn)而投資美國市場。這是繼炒的沸沸揚揚的李嘉誠父子拋售內(nèi)地物業(yè)后海外資金撤離的又一個標(biāo)志性事件。

　　與嘉實房地產(chǎn)高調(diào)宣稱轉(zhuǎn)向美國市場不同的是，經(jīng)濟(jì)觀察報獲悉，至少包括中金公司和平安信托等國內(nèi)機構(gòu)早已"偷偷"地行動起來，近期可能已經(jīng)向高端客戶完成募集開始下注美國房地產(chǎn)市場。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報獲得一份中金保德信美國房地產(chǎn)投資基金的推介材料顯示，中金公司將聯(lián)手美國保德信房地產(chǎn)投資管理公司共同發(fā)起一款美國房地產(chǎn)直接投資基金的私募產(chǎn)品，該基金目標(biāo)規(guī)模是3億美元，最高上限3.5億美元，最長存續(xù)期為8年，基金預(yù)期的內(nèi)部收益率為15-20%。投資策略為專注投資美國房地產(chǎn)市場核心類、增值類和機會類房地產(chǎn)項目。

　　除中金公司外，平安信托也在近期和美國NEUBERGER　BERMAN　公司聯(lián)合發(fā)起投資美國抵押房產(chǎn)貸款產(chǎn)品海盛新博信托計劃。該產(chǎn)品最長存續(xù)期為10年，認(rèn)購起點為300萬人民幣。該基金主要通過低價收購某些不良住宅抵押貸款及相關(guān)房地產(chǎn)資產(chǎn)，獲取不良資產(chǎn)處置中的回報。

　　一位中金公司人士透露，中金保德信美國房地產(chǎn)投資基金目前可能已經(jīng)認(rèn)購?fù)戤�。平安信托的一位區(qū)域負(fù)責(zé)人也稱，海盛新博由于認(rèn)購起點不高，同時對國內(nèi)信托產(chǎn)品頻頻出事的不信任，轉(zhuǎn)投這款產(chǎn)品的客戶非常多。

　　事實上，公開信息顯示，嘉實基金近期推出的“外匯通”業(yè)務(wù)，可幫助國內(nèi)投資者在海外實現(xiàn)直接投資，包括購置不動產(chǎn)。該業(yè)務(wù)在倫敦等城市推出的首期房產(chǎn)已售空。

　　此外，近期也有消息稱，為了滿足客戶資產(chǎn)配置的需求，平安銀行私人銀行也正謀劃聯(lián)合其他機構(gòu)推出投資美國市場的地產(chǎn)基金。

　　投資者熱捧美國房地產(chǎn)市場來源于其預(yù)期的高收益。平安信托和中金公司對應(yīng)的推介產(chǎn)品的數(shù)據(jù)顯示：截至去年11月30日，海盛新博產(chǎn)品的境外管理機構(gòu)——美國 NEU-BERGER　BERMAN　公司去年在抵押房產(chǎn)貸款領(lǐng)域的投資策略已產(chǎn)生23.01%的年化收益率(扣除相應(yīng)費用前)；中金保德信基金的境外資產(chǎn)管理方——美國保德信房地產(chǎn)投資管理公司旗下PRISA　III　基金成立以來年化回報率達(dá)到了12.91%。

　　由于美國房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，公募基金發(fā)行的投資美國上市交易的房地產(chǎn)信托憑證、房地產(chǎn)信托憑證的交易型開放式指數(shù)基金以及房地產(chǎn)行業(yè)上市公司股票等的QDII業(yè)績也出現(xiàn)了大幅上升。海通證券數(shù)據(jù)顯示，截至3月底，鵬華美國房地產(chǎn)基金今年以來收益率達(dá)到9.78%，在所有的QDII基金中排名第一。

　　機會與風(fēng)險并存

　　除私募基金服務(wù)的高端客戶投資美國房地產(chǎn)市場外，大型企業(yè)去美國買樓也成為新的潮流。公開信息顯示，2013年下半年以來，就已經(jīng)先后有SOHO中國14億美元購買美國通用汽車大樓40%的權(quán)益；復(fù)星7.25億美元購買 One　Chase　Manhattan　Plaza等。

　　中國人已經(jīng)成為美國房地產(chǎn)市場不可忽視的重要買家之一。中金保德信美國房地產(chǎn)投資基金的推介材料顯示，2012年，中國人在美國購置房產(chǎn)花費90億美元。在美國置業(yè)的海外投資者中，有11%來自中國。

　　根據(jù)咨詢公司RhodiumGroup的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2013年1至10月中方投資者已經(jīng)在美國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域投資了58.9億美元，近6倍于2011、2012年投資總額9.6億美元。

　　鵬華美國房地產(chǎn)基金經(jīng)理裘韜認(rèn)為，房地產(chǎn)證券的走勢與經(jīng)濟(jì)和就業(yè)的趨勢不可能長期背離，相比危機中的政府開支及危機后的個人消費，私營機構(gòu)的資本支出將是下一個重要增長點，新增雇員、設(shè)備、庫存、成品等都需要物理空間來安置，房地產(chǎn)能很好地反映這一需求變化。和美國以往的房地產(chǎn)危機比較，目前美國房地產(chǎn)市場在時間上和復(fù)蘇過程上均處于中期，“我們預(yù)期未來數(shù)年美國房地產(chǎn)市場仍將有良好的表現(xiàn)”。

　　瑞銀證券財富管理研究部主管高挺日前也表示，美國房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲應(yīng)該是可持續(xù)的。當(dāng)前美國房價并沒有達(dá)到最近數(shù)年的最高值區(qū)間，美國住房按揭利率處于較低水平，美國新屋銷售和新開工數(shù)據(jù)向好，隨著美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還有不小的上升空間。

　　不過淘金美國房地產(chǎn)市場的機會當(dāng)中也存在風(fēng)險。“今天中國資本去美國買樓的情形和上世紀(jì)80年代日本資本去去美國買樓的情形很相似，由于房地產(chǎn)的投資者周期長、流動性不好，加上當(dāng)時日本對美國的法律制度等不了解，最終大部分在美國買樓的日本投資者都損失慘重。雖然現(xiàn)在去美國買樓的中國資本大多有專業(yè)的美國投資顧問，但這些專業(yè)的投資顧問對美國的樓市也是由嚴(yán)重分歧的”，香港的一位地產(chǎn)私募基金負(fù)責(zé)人說。

　　事實上，中金保德信美國房地產(chǎn)投資基金的推介材料也提示，該基金的投資者也將面臨投資風(fēng)險、宏觀風(fēng)險、匯率風(fēng)險和稅務(wù)風(fēng)險等主要風(fēng)險問題。

　　公開信息顯示，2014年2月份，因為不看好美國房地產(chǎn)市場，美國對沖基金巨頭比爾·阿克曼(Bill　Ack-man) 將商業(yè)地產(chǎn)巨頭 General　Growth股票全部出清。