國際零售巨頭沃爾瑪正在為此前的瘋狂擴張“埋單”，這不僅包括沃爾瑪正在和即將在中國關(guān)閉的25家門店，還包括一些已簽約但未正式進駐的門店。
記者獨家獲悉，正是因為這些簽約但未入駐的門店，讓沃爾瑪陷入業(yè)主方的多起仲裁請求，而這些與沃爾瑪發(fā)生糾紛的項目均位于二三線城市，包括河北石家莊、江蘇連云港、安徽黃山和浙江寧波等地區(qū)。目前，多個業(yè)主方已對沃爾瑪提出仲裁申請，索賠額均達億元左右。
戛然而止的合作
河北石家莊，中華大街，這里是當(dāng)?shù)刈罘比A的商圈之一，但是，處于該黃金地段的海悅天地廣場不但招商未滿，甚至還有不少商鋪撤出了。
作為海悅天地廣場業(yè)主方的石家莊金正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“金正公司”)很是無奈，因為這一切緣起于其與沃爾瑪?shù)暮献鹘K止。
“我們原本已與沃爾瑪簽約，為其專門打造項目，并以沃爾瑪為招商熱點引入眾多商鋪，結(jié)果還未開業(yè)，沃爾瑪就終止了與我們的合作，不僅造成我們硬件投入上的巨大損失，還讓其他大量沖著沃爾瑪來的商鋪也退租了�！苯鹫鞠嚓P(guān)負責(zé)人張偉強(化名)向記者透露。
張偉強所在的金正公司，在石家莊當(dāng)?shù)啬孟伦罘比A地段開發(fā)海悅天地廣場購物中心，作為必備業(yè)態(tài)，其在數(shù)年前就啟動了賣場招商工作。幾年前，當(dāng)?shù)剡�缺乏全球知名的國際零售品牌，因此當(dāng)有機會與沃爾瑪接洽時，金正公司非常興奮。
“當(dāng)時沃爾瑪開發(fā)人員也非常熱情，雙方合作意愿很強烈，于是在2010年12月，我們和沃爾瑪(中國)投資有限公司簽訂了《房屋租賃協(xié)議》，約定其承租我們開發(fā)的綜合商業(yè)項目的一層和地下一層作為賣場。協(xié)議約定在2012年6月30日前完成一裝工程，并在2012年9月30日前將通過綜合竣工驗收的租賃房屋交給沃爾瑪方面。據(jù)原計劃，沃爾瑪賣場應(yīng)在2013年8月左右開業(yè)�！睆垈姼嬖V記者，因為沃爾瑪對硬件要求頗高，比如層高、后場設(shè)置等都有硬性規(guī)定，因此雙方協(xié)議簽訂后，金正公司便投入了大量資金專為沃爾瑪賣場進行建設(shè)。
然而，讓張偉強始料未及的是，在金正公司建設(shè)一段時間后，雙方在工程溝通方面開始出現(xiàn)問題。
“簽約半年后，沃爾瑪方面在2011年6月確認賣場區(qū)域商品布置圖，在我們根據(jù)該圖紙施工過半時，2011年12月，沃爾瑪方面要求我們按照新的設(shè)計圖調(diào)整商品布置圖，到2012年2月，沃爾瑪再次致函我們稱‘公司標(biāo)準(zhǔn)修改’，因沃爾瑪兩次對圖紙的重大調(diào)整，于是我們要求沃爾瑪方面派人與我們、設(shè)計院共同確認圖紙，當(dāng)時沃爾瑪方面表示會在2012年3月初確認圖紙�！睆垈姳硎荆叭欢�，此后沃爾瑪方面并未及時確認設(shè)計圖，也未及時提供防火分區(qū)、設(shè)備房等相關(guān)圖紙。之后又陸續(xù)發(fā)生工程修改和確認方面的問題。”
張偉強告訴記者，金正公司為沃爾瑪投入大量資金按其標(biāo)準(zhǔn)進行建設(shè)，但沃爾瑪方面卻兩次變更工程圖紙和裝修指令，且未按合同約定及時提供并確認設(shè)計資料，導(dǎo)致一裝工程延期。
盡管合作過程中發(fā)生上述問題，但張偉強不會想到，這會成為日后雙方終止合作的“導(dǎo)火索”。在張偉強看來，生意伙伴在合作過程中出現(xiàn)問題在所難免。
“直到2013年4月左右，沃爾瑪方面還在給我們發(fā)圖紙，看上去一切都在正常進行中。然而，毫無征兆的事情發(fā)生在2013年7月，沃爾瑪方面以一裝及交房逾期為由解除《房屋租賃協(xié)議》，要知道逾期交房是因沃爾瑪方面一直沒有及時確認圖紙。要說拖延，沃爾瑪本身也是有責(zé)任的，但現(xiàn)在變成說我們違約要解除合作，這讓我們難以接受�！睆垈娬f，“隨后我們還趕赴深圳要求沃爾瑪履行協(xié)議，卻遭到拒絕。”
其實，與張偉強有同樣煩惱的還有胡平(化名)和馬國正(化名)。
胡平所在的連云港市遠通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“遠通公司”)，在2009年8月與沃爾瑪(江蘇)商業(yè)零售有限公司簽訂《意向書》，并于同年12月簽訂《房屋租賃協(xié)議》，遠通公司負責(zé)為沃爾瑪建設(shè)賣場。
“此后，我們按沃爾瑪要求投入巨資建設(shè)，經(jīng)3年多時間，至2013年9月28日，我們向沃爾瑪方面發(fā)函要求他們進場，同年9月30日，沃爾瑪聲稱對租賃標(biāo)的物檢查，并表示物業(yè)未能符合租賃協(xié)議約定的進場施工條件。10月11日，我們針對沃爾瑪提出的未滿足進場施工條件及修理清單所列問題進行回復(fù)和解答。但是在10月25日，沃爾瑪就向我們發(fā)出了關(guān)于終止《房屋租賃協(xié)議》的通知�！焙奖硎�。
胡平還告訴記者：“但我們對沃爾瑪所謂‘未完成項目清單’所列8項事由，逐一對照和研判后認為均是牽強的理由，如‘外墻涂料施工’在沃爾瑪方面2013年9月30日的修理清單中并沒有列明，但在10月25日的‘未完成項目清單’中卻單獨列出，作為終止協(xié)議事由�！焙奖硎�，因為合約終止，該公司投建的賣場還未開業(yè)就“黃”了。
在安徽黃山的馬國正也處于同樣的境地，他向記者出示了與沃爾瑪方面的公司往來函件。
“我們黃山天盈福地置業(yè)發(fā)展有限公司(下稱‘天盈福地公司’)與沃爾瑪(安徽)商業(yè)零售公司于2011年2月簽訂合同，沃爾瑪擬租賃我們開發(fā)的六期商業(yè)裙樓2~3層部分物業(yè)，約1.2萬平方米，該期工程在進展中因規(guī)劃調(diào)整審批流程復(fù)雜，政府對該商業(yè)項目規(guī)劃做了數(shù)次論證，造成審批時間滯后，加之沃爾瑪對工程要求不斷變更，使工程進度受影響，原定2012年5月底進場裝修未能達成。我們對這一情況于2012年5月初致函沃爾瑪項目負責(zé)人作了說明，沃爾瑪方對此也未表示異議。此后我們與沃爾瑪方仍正常溝通并繼續(xù)按其要求施工，直至2013年5月，沃爾瑪突然停止與我們聯(lián)絡(luò)并在8月份致函，稱因我們未按約定時間達成其進場裝修條件，指我們違約，沃爾瑪方要求解除租賃合同�！碧煊５毓鞠嚓P(guān)負責(zé)人馬國正強調(diào)，在2012年5月后，沃爾瑪方面一直與其保持溝通并不斷變更工程要求直至2013年4月，但之后，沃爾瑪方突然提出解約，實在令人難以接受，且其解約理由也不成立。
記者在采訪中了解到，寧波慈溪也有一個類似項目，也由當(dāng)?shù)亻_發(fā)商按沃爾瑪要求建設(shè)賣場后，因同類問題被沃爾瑪終止合作，導(dǎo)致還未開業(yè)就結(jié)束。
業(yè)主擬索賠上億元
張偉強、胡平、馬國正等皆表示，沃爾瑪?shù)挠布蠛芴厥�，因此所有工程都是按沃爾瑪要求打造，單個項目耗資9000萬元至1億多元不等，而如今都還沒有營業(yè)就被沃爾瑪終止了合作，這些投資也就“打了水漂”。
雖然也有業(yè)主去尋找過其他零售商品牌入駐，但是每家品牌對硬件要求有所不同，一時間很難解決空置問題。
“空置的不僅是賣場，我們這類三四線城市，很少有國際大品牌進入，因此簽約后，我們在購物中心招商時就打出了沃爾瑪即將進駐的廣告，于是很多中小商鋪就沖著沃爾瑪品牌租賃了購物中心的其他商鋪。如今沃爾瑪開業(yè)不成，很多中小商戶認為我們欺騙他們，既然沃爾瑪不來了，他們也沒有繼續(xù)租賃我們商鋪的意愿，于是很多商戶都退租了。粗略估計一下，我們購物中心地下一層到4層，目前已有約三分之一商戶退租。這對我們而言又是一筆巨大的經(jīng)濟損失。”張偉強苦惱地表示。
而比之退租，馬國正的煩惱更大�！包S山當(dāng)?shù)胤浅Ｖ匾曃譅柆斶@類國際大品牌，因為一個沃爾瑪可以帶動當(dāng)?shù)睾芏嘞嚓P(guān)商業(yè)的發(fā)展。要知道我們原本在當(dāng)?shù)貎H是做一個3萬平方米的酒店項目，但是就因為對沃爾瑪?shù)闹匾�，我們重新做了整體規(guī)劃和論證，并報當(dāng)?shù)卣畬徟�，把一個3萬平方米的酒店項目建成了現(xiàn)在10萬平方米的購物中心項目，這一切都是為了沃爾瑪�？扇缃裎譅柆斮u場連開業(yè)都開不了，這讓我們整個項目陷入巨大的尷尬，還帶來巨額的經(jīng)濟損失�！瘪R國正說。
面對上述煩惱，幾位業(yè)主方紛紛啟動法律程序。
張偉強向記者出示了相關(guān)《仲裁申請書》和受理單據(jù)，他表示，金正公司已向華南國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會遞交了《仲裁申請書》并已獲受理。
張偉強認為，沃爾瑪方面無權(quán)解除合同，對方終止履行合同義務(wù)應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，張偉強要求沃爾瑪方面賠償金正公司包括裝修工程費、設(shè)施設(shè)備添置費、設(shè)計費等在內(nèi)的共計約9900萬元經(jīng)濟損失。
胡平透露，遠通公司打算下個月正式向上海國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會遞交《仲裁申請書》。他認為沃爾瑪方面單方終止租賃協(xié)議是嚴(yán)重違約行為，沃爾瑪方面應(yīng)該賠償包括但不限于實際損失及損失的預(yù)期收益計9023.76萬元，遠通公司保留向沃爾瑪方面單方終止合同導(dǎo)致其他購房人退房的經(jīng)濟損失，及相關(guān)政府部門取消了對遠通公司約1.2億元的優(yōu)惠稅收損失的追索權(quán)。
馬國正表示，天盈福地認為沃爾瑪提出的解約理由不成立，沃爾瑪?shù)拇朔N行為同時給數(shù)家中國企業(yè)帶來了巨大損失。天盈福地有可能向國際仲裁廳提交仲裁申請，維護自身合法獲賠的權(quán)利。而另一家寧波方面的業(yè)主方則表示，糾紛已在相關(guān)法律程序中，目前不便透露更多細節(jié)。
而在這幾起租賃合約糾紛中，沃爾瑪方面均認為是業(yè)主方違約。
以天盈福地公司為例，記者看到在一份沃爾瑪(安徽)商業(yè)零售有限公司給予天盈福地公司的公函中，沃爾瑪方面指出，由于天盈福地公司未能在雙方訂立的協(xié)議約定日期前完成進場條件，且經(jīng)沃爾瑪方多次催促但天盈福地公司一再拖延，導(dǎo)致沃爾瑪商場無法按時進場裝修并如期開業(yè)經(jīng)營，鑒于前述事實，沃爾瑪方面解除租賃協(xié)議的行為符合租賃協(xié)議中的約定，屬于合法解除。鑒于此，沃爾瑪方面認為天盈福地公司所指其“單方毀約”及要求賠償?shù)闹鲝埣葲]有事實根據(jù)，也沒有合同和法律依據(jù)，不能成立。
此外，對于馬國正提出的“因政府審批導(dǎo)致滯后的情況于2012年5月初致函沃爾瑪項目負責(zé)人作了說明，沃爾瑪方對此沒有表示異議”的說法，沃爾瑪方面在公函中指出，對于業(yè)主方所謂“因政府原因致本項目規(guī)劃審批延遲”導(dǎo)致工程延期的情況，沃爾瑪方面從未表示過諒解，對業(yè)主方提供的延期工程進度計劃也從未表示過認可或同意，且根據(jù)協(xié)議中相關(guān)約定，所謂“政府原因”不屬于不能預(yù)見、不能避免和不能克服的事件，業(yè)主方不能以此作為不履行進場義務(wù)的條件。
上海袁圓律師事務(wù)所律師陳軍分析，經(jīng)濟糾紛最關(guān)鍵要看合同約定，相信作為全球500強公司的沃爾瑪其法務(wù)團隊必然很強大，估計合同中的細則都經(jīng)過反復(fù)研究，其能夠發(fā)公函終止合作應(yīng)該是有合約依據(jù)的。
“但有一點，權(quán)利和義務(wù)都是雙方的，發(fā)生上述糾紛，要把責(zé)任全部由一方承擔(dān)不太合理。比如這幾家業(yè)主都涉及因工程問題而導(dǎo)致解約，那么在工程延期過程中是否雙方都有責(zé)任，并非100%怪罪于其中一方，而因此發(fā)生的經(jīng)濟損失也應(yīng)該按比例由雙方一起承擔(dān)�！标愜娬J為。