美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要引擎。一些美國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)機(jī)構(gòu)近日發(fā)布的報(bào)告顯示，在經(jīng)歷了去年的快速上漲之后，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于分化階段，未來(lái)漲勢(shì)將較為溫和。
部分地區(qū)現(xiàn)泡沫跡象
房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司RealtyTrac近日發(fā)布的報(bào)告稱，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重分化，以美國(guó)七大城市為代表的主要城市房?jī)r(jià)已超出當(dāng)?shù)厝说某惺苣芰Α１M管利率創(chuàng)歷史新低，人們的承受能力卻比2006年房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的時(shí)候還要低。
房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估公司Zillow最近的一份房租調(diào)查顯示，以歷史價(jià)格作參考，美國(guó)邁阿密、洛杉磯、圣迭戈、舊金山、丹佛、圣何塞和波特蘭等城市中超半數(shù)的房租是在租客承受能力之外。而全國(guó)則有1/3的房租是超出租客承受能力的。
Zillow首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Stan Humphries認(rèn)為，隨著市場(chǎng)承受能力的下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)有越來(lái)越多令人擔(dān)憂的跡象，這些跡象很類似于當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰時(shí)候的跡象，如更大程度依賴非傳統(tǒng)的家庭籌資渠道，更低的首付和為了低房?jī)r(jià)不得不遠(yuǎn)離上班地帶來(lái)的壓力等。因此，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫還沒出現(xiàn)，但是在某些城市，已經(jīng)看到泡沫的身影了。
前華爾街投行分析師Mike Krieger認(rèn)為，租售比的下降使得部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)機(jī)構(gòu)投資者失去吸引力。加州、科羅拉多州、弗吉尼亞州和蒙大拿州等州的租售比已經(jīng)降至5%甚至更低，全美最大的房地產(chǎn)私募股權(quán)投資公司黑石集團(tuán)在加州的投資下降了90%。最糟糕的紐約市，租售比僅為3%，連國(guó)債的收益率都比不上。但是在相對(duì)偏遠(yuǎn)的諸如密歇根的Wayne縣等城市卻有著超過(guò)25%甚至高達(dá)30%的租售比。Krieger的觀點(diǎn)和Zillow相仿，即美國(guó)部分房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫跡象。
未來(lái)數(shù)月房?jī)r(jià)將溫和增長(zhǎng)
美國(guó)一些城市的房屋價(jià)格，如拉斯維加斯、舊金山、圣地亞哥等去年上漲了20%甚至更多，根據(jù)標(biāo)普的指數(shù)，即便是全美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平均也有13.4%的漲幅。不過(guò)由于抵押貸款利率也隨之上升，借款者需要支付的開支比一年前也增加了25%。
在這番上漲后，市場(chǎng)人士認(rèn)為，今年剩余時(shí)間內(nèi)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)特點(diǎn)將不同于去年。預(yù)計(jì)今年美國(guó)平均房屋價(jià)格將以單位數(shù)的增幅上漲，在勞動(dòng)就業(yè)增長(zhǎng)比較好的地區(qū)，房屋的價(jià)格相對(duì)而言將更為強(qiáng)勁。
評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)表示，去年美國(guó)大部分市場(chǎng)的房屋價(jià)格有較大上漲，尤其是在沿海地區(qū)。今年建筑行業(yè)仍將呈現(xiàn)出持續(xù)、溫和、周期性的改善。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將受益于緩慢擴(kuò)張的經(jīng)濟(jì)，而經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶來(lái)了就業(yè)的增加和消費(fèi)者信心的改善。新房?jī)r(jià)格今年的上漲幅度預(yù)計(jì)在2.5%-3.5%之間。
惠譽(yù)表示，較高的利率和房?jī)r(jià)已經(jīng)開始影響到這個(gè)市場(chǎng)，美國(guó)持續(xù)的寒冬也影響到了房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇。不過(guò)從歷史價(jià)格看，房?jī)r(jià)仍存在著吸引力。和收入以及商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格相比，住宅價(jià)格仍然被低估�；葑u(yù)表示，此輪美國(guó)房地產(chǎn)的復(fù)蘇并非V型反轉(zhuǎn)，迄今為止一直保持著溫和的擴(kuò)張。近幾個(gè)月，由于經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)遜于預(yù)期，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)張也較為平和，未來(lái)幾個(gè)月市場(chǎng)仍會(huì)穩(wěn)步溫和地上漲。
樓市陷兩難境地
進(jìn)入2014年春季，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面對(duì)一種兩難境地，一是太少的人在出售房屋，雖然房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲了很多。二是許多人很難獲得抵押貸款。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前在美國(guó)市場(chǎng)上只有可供銷售五個(gè)月的房屋，而在2012年可供銷售期限約5.9個(gè)月，而2011年約8.3個(gè)月。Zillow的數(shù)據(jù)顯示，約20%的美國(guó)房屋所有者以現(xiàn)價(jià)出售房屋的話還不夠歸還他們所借的貸款。市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，許多人都在觀望未來(lái)幾個(gè)月的行情。
另外，根據(jù)美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)商協(xié)會(huì)的預(yù)計(jì)，成屋的銷售今年預(yù)計(jì)達(dá)到500萬(wàn)套，比去年少10萬(wàn)，低于健康的市場(chǎng)所需要的550萬(wàn)套的數(shù)量。由于需要較高的首付，而首次購(gòu)房者無(wú)法通過(guò)賣舊屋來(lái)支付這筆開支，因此隨著房?jī)r(jià)的上漲，首次購(gòu)房者的數(shù)量則會(huì)減少。不過(guò)隨著25-34歲美國(guó)人在去年找到了工作，有了更多可支配收入，可以加入購(gòu)房大軍，情況可能會(huì)逐漸發(fā)生改變。
與此同時(shí)，美國(guó)銀行的放貸標(biāo)準(zhǔn)在放松。比如富國(guó)銀行提供最優(yōu)惠抵押貸款利率所需要的信用分?jǐn)?shù)從640分降到了600分。有些非銀行放款者要求的信用分?jǐn)?shù)更低。
美銀美林的統(tǒng)計(jì)顯示，過(guò)去12個(gè)月中，超過(guò)100萬(wàn)美元的房屋銷售增長(zhǎng)了14.4%，而低于10萬(wàn)美元的房屋銷售則減少了18%。而Zillow的統(tǒng)計(jì)則稱，較為昂貴的房屋價(jià)格上漲較快，其中三分之一較貴的房屋價(jià)格比其余三分之二價(jià)格上漲快20%。因此，在房地產(chǎn)投資中價(jià)值較高的房屋仍將是投資熱點(diǎn)。
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