受房?jī)r(jià)上漲和抵押貸款利率上升影響，潛在購(gòu)房者的購(gòu)房負(fù)擔(dān)能力有所下降，美國(guó)房市復(fù)蘇節(jié)奏近期有所放緩。上周全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)（NAR）發(fā)布的報(bào)告顯示，2月份美國(guó)二手房銷(xiāo)售下降至19個(gè)月新低。分析人士認(rèn)為，這主要是受到冬季嚴(yán)寒天氣、房?jī)r(jià)上升以及住房供應(yīng)量下降的影響，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇還將繼續(xù)，但此前強(qiáng)勁勢(shì)頭難以維持。
多項(xiàng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳
全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)（NAR）報(bào)告顯示，2月份美國(guó)二手房銷(xiāo)售量環(huán)比下降0.4%，至年化460萬(wàn)套的水平，為2012年7月份以來(lái)的最低水平。
美國(guó)二手房銷(xiāo)售從2012年中開(kāi)始上升，到去年7月達(dá)到年化538萬(wàn)套的水平后持續(xù)下滑，迄今銷(xiāo)量已經(jīng)下滑了14.5%。分析人士表示，二手房銷(xiāo)售量下滑主要是受抵押貸款利率和住房?jī)r(jià)格上升的影響，此外受到抑制的庫(kù)存和反常惡劣的天氣狀況可能也是導(dǎo)致二手房銷(xiāo)售量下降的原因。上周美國(guó)30年期抵押貸款利率為4.32%，自去年春季觸及歷史低位以來(lái)已經(jīng)反彈1個(gè)百分點(diǎn)。
去年全年美國(guó)二手房累計(jì)銷(xiāo)量達(dá)到510萬(wàn)套，為過(guò)去七年中的最高水平，但仍低于健康市場(chǎng)環(huán)境下年化550萬(wàn)套的銷(xiāo)售水平。
此外美國(guó)商務(wù)部公布的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)季節(jié)調(diào)整后美國(guó)2月新房開(kāi)工量年化水平環(huán)比下滑0.2%，至90.7萬(wàn)套。全美住房建筑商協(xié)會(huì)(NAHB)的數(shù)據(jù)顯示，3月份房?jī)r(jià)指數(shù)從2月份的46小幅回升至47，低于市場(chǎng)預(yù)期。該指數(shù)低于50意味著更多受訪者認(rèn)為市況不好。此前受異常嚴(yán)寒天氣影響，2份住宅建筑商信心指數(shù)大幅下滑至去年9月以來(lái)的新低。
全美住宅建筑商協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家大衛(wèi)·克勞表示，包括建筑用地和專(zhuān)業(yè)勞動(dòng)力的短缺，原材料價(jià)格上升，以及待售新屋庫(kù)存處于極低水平等一系列因素增加了住宅建筑商的擔(dān)心。
不過(guò)也有跡象顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在未來(lái)幾個(gè)月回升。2月份美國(guó)待售二手房的庫(kù)存增加6.4%，為200萬(wàn)套，2月份二手房平均售價(jià)為18.9萬(wàn)美元，比去年同期增長(zhǎng)9.1%。在美國(guó)南部和西部地區(qū)，二手房銷(xiāo)售在繼續(xù)改善。
房市投資需求偏高
數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)二手房銷(xiāo)售市場(chǎng)上投資需求占據(jù)較高比例，首次購(gòu)房者占據(jù)比例仍處于歷史低位。今年2月，全現(xiàn)金交易占整個(gè)二手房銷(xiāo)售交易中的比例從一年前的32%上升到35%，全現(xiàn)金交易大多數(shù)反映的是投資需求。2月首次購(gòu)房者比例下降到28%，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)健康環(huán)境下40%的比例。首次購(gòu)房者比例不高主要受到信貸標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格等因素影響。
不過(guò)黑石集團(tuán)CEO施瓦茨曼日前接受媒體采訪時(shí)表示，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不再是投資“明星”標(biāo)的。他表示近年來(lái)美國(guó)房?jī)r(jià)上漲了20%，但是房地產(chǎn)投資回報(bào)一直固定在5%到10%之間。過(guò)去幾年中，黑石集團(tuán)向房地產(chǎn)市場(chǎng)投入約70-90億美元。
通常而言，春季是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售旺季。分析人士認(rèn)為，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇還在繼續(xù)。多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)2014年新房和二手房銷(xiāo)售將繼續(xù)增長(zhǎng)，提振經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步改善以及就業(yè)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。去年美國(guó)住宅建筑實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)的增長(zhǎng)，并為去年美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)了三分之一個(gè)百分點(diǎn)。
房地產(chǎn)行業(yè)人士表示，去年冬季不同尋常的嚴(yán)寒天氣阻礙了房屋銷(xiāo)售。隨著天氣轉(zhuǎn)暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)暖春。
BMO資本市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)家詹妮弗表示，一旦度過(guò)這段混亂期，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)扮演支持整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的角色。
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