樓市供需格局逆轉(zhuǎn) 房價整體將下行
2014年3月的樓市，并未像往年一樣出現(xiàn)一個小陽春。
截至3月中旬，各地樓市成交平淡，包括一線城市在內(nèi)的市場均出現(xiàn)了強烈的觀望情緒，北京、廣州甚至出現(xiàn)個別項目降價促銷或低價入市。
如果說2月份杭州德信降價還是小開發(fā)商的個別事件，那么3月份以來萬科、保利等大型地產(chǎn)商在一線城市的促銷動作，則可能預(yù)示了新一輪房地產(chǎn)下行周期的到來。
多位地產(chǎn)界人士認(rèn)為，今年樓市成交整體下滑已基本成為定局，而房價，在全國范圍內(nèi)也可能出現(xiàn)同比下跌。
3月樓市倒春寒
3月13日，上海易居房地產(chǎn)研究院報告指出，前2個月行業(yè)多項指標(biāo)“異動”降溫。1-2月，土地成交量增幅小幅收窄，成交價格處于高位；房地產(chǎn)投資增速整體平穩(wěn)，新開工面積增速下行明顯；商品房銷售增幅大幅回落，價格小幅下降；房企資金增幅放緩，國內(nèi)貸款占比上升。
3月18日，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月70大中城市房價環(huán)比上漲的城市個數(shù)減少5個，持平的城市個數(shù)增加7個，漲幅略有回落。
CRIC分析師馬千里認(rèn)為，就整體市場來看，房價增速明顯放緩。在關(guān)鍵的3月上旬，市場并沒有出現(xiàn)如多數(shù)人預(yù)期的“小陽春”，購房者保持了較為謹(jǐn)慎的觀望態(tài)度。
就城市而言，之前人們以為“不會降價”的一線城市也出現(xiàn)了房價松動。京滬穗深一線城市房價增速明顯下滑，自2013年四季度以來，四個城市同比增幅首次全部回落至20%以下，與其他城市的房價漲幅差距也在明顯縮小。
“2014年的春季樓市有點冷，倒春寒跡象明顯�！北本┲性禺a(chǎn)市場總監(jiān)張大偉說，北京樓市逐漸從2013年的恐慌性購房轉(zhuǎn)為觀望，購房者害怕高點入市，遭遇后期價格調(diào)整。
多家分析機構(gòu)認(rèn)為，進入3月，銀行“錢緊”并沒有得到根本性的好轉(zhuǎn)，往年年初銀行信貸政策的放松在2014年并沒有如期出現(xiàn)，取而代之的是房貸政策的持續(xù)收緊、首套房和二套房貸款利率上浮等。2014年年初，從杭州開始，常州、濟南、廣州等城市先后傳出樓盤降價消息，購房者觀望情緒發(fā)酵。
數(shù)據(jù)顯示，房企在3月上旬還在對企業(yè)全年策略進行調(diào)整，并未開始集中供應(yīng)。不過，一些房企已有意加快供應(yīng)，甚至提前開盤。
開發(fā)商降價跑量為上
3月份出現(xiàn)的新變量莫過于一線城市龍頭開發(fā)商的降價或低價入市行動。
以北京為例，此前的市場預(yù)期是全國房價下跌，北京也不會跌。而在本周，北京住總?cè)f科橙開盤售價為2.1萬元/平方米，遠低于預(yù)期的精裝修2.6萬元/平方米，刨去裝修的因素后，單價也低于預(yù)期3000元/平方米。
在廣州，保利地產(chǎn)旗下的保利·西海岸、保利·塞納維拉和保利·公園九里三個項目同時推出1成首付優(yōu)惠活動。首次置業(yè)者，首付1成，剩余部分可分4個月付清，二次置業(yè)則可獲得長達9個月的首付延期繳納時間。
蘇州萬科城則單價直降一千。分析人士稱，萬科城項目所在的吳中區(qū)，區(qū)域存量達230.34萬平方米，在蘇州外圍區(qū)域中是最高的，在1、2月市場平淡的背景下，萬科拿出85平方米的戶型降價跑量，是一種比較穩(wěn)妥的銷售策略。
張大偉說，從春節(jié)過后北京這一輪新建住宅剛需項目的定價來看，房企與客群之間的博弈已出現(xiàn)微妙的變化。在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預(yù)判出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)，供需格局已經(jīng)悄然生變。2013年北京單價2萬左右的剛需項目，供需比基本是1：4，目前已降低到1：2。預(yù)計3月份也很難升溫。
CRIC分析師楊小貝指出，開發(fā)商若想在上半年實現(xiàn)業(yè)績的突破，選擇跑量銷售的策略更為穩(wěn)妥。
供需結(jié)構(gòu)正在逆轉(zhuǎn)
張大偉提醒，2014年最值得關(guān)注的變量之一是樓市供求之間關(guān)系的變化。
野村證券稱，中國住宅竣工量、庫存已經(jīng)大大超過有效需求。按照價值來衡量，2013年中國土地出讓金飆升52.4%，首次超過4萬億元。按照面積來衡量，野村估算2013年一線城市土地出讓面積上升7%，二線城市3.7%，三四線城市上升23.2%；按價值分別上升159.3%、34.2%和57%。這將進一步加劇供需失衡狀態(tài)。
目前，房地產(chǎn)業(yè)界對于三四線城市將出現(xiàn)調(diào)整的觀點基本已無異議，而對于一線和熱點二線城市房價是否會跌，還有很大的分歧。
深圳一家大型地產(chǎn)商人士對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者說，如果市場進入調(diào)整，一線城市也不能幸免，頂多是調(diào)整幅度大小的問題。
深圳中原數(shù)據(jù)顯示，深圳大戶型公寓目前已出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，庫存高企，足以消化3年。
張大偉分析，從供應(yīng)端來看，2013年全國一線城市土地成交額創(chuàng)歷史新高，達到了5127億，土地價格也創(chuàng)新紀(jì)錄，這種情況下企業(yè)負(fù)債明顯提高，利潤率下滑，即使市場不景氣，企業(yè)也沒辦法捂盤，而必須上市。
從需求端來看，一線二線城市的需求實際上并不剛性，大部分購房者都是借助貸款等信貸工具，一旦信貸收緊，需求可能會明顯萎縮。“一線城市的高房價是建立在購房者信心剛性的基礎(chǔ)上。一旦因為信貸等因素導(dǎo)致普遍觀望，出現(xiàn)2008年、2011年的調(diào)整并非完全沒有可能。”張大偉說。
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