樓市這是怎么了?與以往的“漲聲”不同，這兩天從長(zhǎng)三角傳出來的則是降價(jià)聲。
杭州的一個(gè)樓盤18日晚上宣布以15800元/平方米的均價(jià)清盤之后，距這個(gè)樓盤不遠(yuǎn)的一個(gè)樓盤馬上迎戰(zhàn)，直降數(shù)千元，以13800元/平方米的均價(jià)應(yīng)戰(zhàn)。在杭州樓市打響降價(jià)第一槍的同時(shí)，江蘇常州的一個(gè)名為“雅居樂星河灣”的樓盤也傳來大幅降價(jià)的消息——最低價(jià)僅相當(dāng)于前期均價(jià)的4.5折。
其中杭州一家打折的開發(fā)商透露，資金吃緊和此前產(chǎn)品定位存在問題是這波打折的重要原因，對(duì)他們來說，想趁機(jī)用時(shí)間換空間。另有接近常州雅居樂星河灣項(xiàng)目開發(fā)商的知情人士告訴本報(bào)記者，由于該樓盤的戶型過大且定價(jià)偏高，首次開盤并沒有得到市場(chǎng)的充分認(rèn)可�！伴_發(fā)商對(duì)外宣稱賣出50套房源，但實(shí)際上真正簽約的只有10套左右�！�
樓市的風(fēng)吹草動(dòng)，也讓資金供給方更趨謹(jǐn)慎。昨日，興業(yè)銀行被曝開始停止房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)和供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)，另有多家銀行內(nèi)部人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者稱，今年銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款肯定會(huì)有所收緊。
克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，大范圍的“降價(jià)潮”不會(huì)到來，因?yàn)槟壳袄习傩盏馁?gòu)買力還是比較強(qiáng)，但是過時(shí)的產(chǎn)品和城市郊區(qū)大盤等兩類產(chǎn)品可能會(huì)降價(jià)�！霸诮�(jīng)過一輪初步調(diào)整之后，一些過于激進(jìn)的企業(yè)將面臨洗牌�！�
杭州：“高處不勝寒”
馬年的第一波降價(jià)，誰(shuí)也沒想到會(huì)發(fā)生在杭州。
一份降價(jià)名單在網(wǎng)上流傳開來，不只是上述兩家開發(fā)商，就連萬(wàn)科在杭州的樓盤都在路邊赤裸裸地打出了一個(gè)廣告，從濱江一個(gè)樓盤來萬(wàn)科的客戶，就可以得到禮品。
“吃相這么難看，打得這么兇猛。”這在杭州歷史上是非常少見的，杭州的一個(gè)國(guó)企開發(fā)商對(duì)記者表示，這背后，是開發(fā)商資金吃緊，對(duì)后市判斷不足，只能拼命拋盤的現(xiàn)實(shí)。
透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，到2014年1月底，杭州商品房庫(kù)存創(chuàng)紀(jì)錄地突破12萬(wàn)套，達(dá)到120476套。這個(gè)數(shù)字，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過北上廣，杭州的存量房比想象中更多。
不僅如此，一組數(shù)據(jù)顯示，2013年杭州共成交商品房85823套，成交面積934.4萬(wàn)平方米;而2012年，杭州成交商品房83690套，成交面積890.6萬(wàn)平方米。即便按照前兩年的去化能力，杭州目前的存量房源也需要大約一年半才能消化。
盡管杭州樓市庫(kù)存高企，但土地市場(chǎng)熱情不減。2013年，杭州出讓土地達(dá)225宗，折合面積12216.9畝，1326.9億元的出讓總收入，較2012年增長(zhǎng)一倍多，創(chuàng)下杭州土地出讓收入的新紀(jì)錄。2014年1月杭州土地成交金額高達(dá)339.56億元，創(chuàng)單月成交金額最高紀(jì)錄。
“杭州的供需一直都不健康�！币患议_發(fā)商對(duì)記者透露，成交量急劇下降，成交價(jià)格下跌，這才是樓市下行的兩大信號(hào)。他們還是試圖進(jìn)入杭州樓市，并且認(rèn)為局部市場(chǎng)有機(jī)會(huì)。
二三線城市的這種風(fēng)險(xiǎn)苗頭在土地市場(chǎng)也有所印證�！暗貎r(jià)就像打了雞血一樣往上跑�！币患襾碜愿＝ǖ拈_發(fā)商表示，從恒大、陽(yáng)光城、泰禾等這些閩系開發(fā)商2013年的拿地經(jīng)歷可以看到，大家紛紛回歸一線城市，就是為了最大限度地回避風(fēng)險(xiǎn)。
常州：個(gè)案還是普遍?
“雅居樂星河灣”樓盤是由品牌開發(fā)商雅居樂和星河灣共同打造的，主要由雅居樂操盤，于2月21日下午正式開盤，推出5、6、8、10四棟樓，面積為166~427平方米，最低價(jià)5380元/平方米。
在這部分房源中，精裝均價(jià)13000元/平方米，毛坯均價(jià)7000元/平方米，而此前毛坯房源均價(jià)為12000元/平方米。這意味著，開發(fā)商已是“六折甩貨”。
公開資料顯示，該個(gè)項(xiàng)目所在地塊由雅居樂于2009年11月斥資9.4億元競(jìng)得，項(xiàng)目總建筑面積約55.98萬(wàn)平方米，折合樓板價(jià)1679元/平方米。此后，雅居樂引入星河灣一起合作開發(fā)這一項(xiàng)目。然而，截至2012年年中，該樓盤卻一直沒有動(dòng)工，有媒體就此質(zhì)疑開發(fā)商有囤地之嫌。
2月23日下午兩點(diǎn)半左右，本報(bào)記者以購(gòu)房者身份致電該樓盤售樓處，一位售樓人員告訴記者：“目前，此次優(yōu)惠的各種戶型都還有，價(jià)格優(yōu)惠也不變。”
一位在常州有項(xiàng)目的開發(fā)商告訴記者，常州雅居樂星河灣所處的是常州新區(qū)的核心地段，這個(gè)位置如果現(xiàn)在推出土地，樓板價(jià)至少在3500元/平方米左右。雖然開發(fā)商拿地的樓板價(jià)較低，但由于開發(fā)商在拿地四年后才開盤，其間沉淀了大量的資金成本，故雅居樂星河灣目前的售價(jià)已經(jīng)是貼成本在銷售，而5380元/平方米的最低價(jià)已經(jīng)是虧本在賣。
值得一提的是，常州當(dāng)?shù)氐姆抗懿块T對(duì)雅居樂星河灣的降價(jià)行為感到不滿。據(jù)報(bào)道，常州市住房保障和房產(chǎn)管理局的一位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，雅居樂星河灣大幅度降價(jià)只是個(gè)案，是企業(yè)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略的過程�！霸摌潜P開發(fā)的不是常州市場(chǎng)主流產(chǎn)品，對(duì)常州房產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)造成長(zhǎng)久影響。常州房?jī)r(jià)沒有下跌空間，目前在常州開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)都是微利狀態(tài)，價(jià)格基本接近開發(fā)成本，不可能大幅度下跌�！�
不過，上述在常州有項(xiàng)目的開發(fā)商向記者坦言：“近期，我們項(xiàng)目的住宅部分，價(jià)格和成交量跌了10%~20%，商業(yè)部分則幾乎賣不動(dòng)�！蹦壳�，困擾這位開發(fā)商的問題是，是否要跟進(jìn)降價(jià)，特別是商業(yè)物業(yè)。
一家大型開發(fā)商向本報(bào)記者提供的內(nèi)部資料顯示，若按照常州約460萬(wàn)的總?cè)丝谟?jì)算，近四年來，常州的人均新增建筑面積達(dá)到20平方米，這一數(shù)值在國(guó)內(nèi)所有城市中排名前列。該開發(fā)商向記者強(qiáng)調(diào)：“在460萬(wàn)的總?cè)丝谥�，只有約三分之一擁有實(shí)際購(gòu)買力，這意味著，常州的實(shí)際新增建筑面積達(dá)到60平方米/人，這是一個(gè)很恐怖的數(shù)字�！�
一位不愿透露姓名的地產(chǎn)分析師對(duì)記者表示，常州這個(gè)城市一直都存在供應(yīng)過大的問題。如果除去武進(jìn)區(qū)，常州的市區(qū)面積是比較小的，核心區(qū)域與非核心區(qū)域的距離很近，這導(dǎo)致不同區(qū)域的房?jī)r(jià)水平相差很小，如果整體供應(yīng)很大，房?jī)r(jià)就更上不去了。
薛建雄認(rèn)為，常州這樣的城市存在的問題是，工業(yè)正在外移，但現(xiàn)在服務(wù)業(yè)又還沒起來，加上新增人口有限，同時(shí)樓市供應(yīng)量大，這些因素加起來，就會(huì)導(dǎo)致一些能力不強(qiáng)的開發(fā)商的產(chǎn)品滯銷，局部降價(jià)也成為一種必然。