一位接近方興地產(chǎn)人士向《證券日報》記者表示，方興將把該地打造高端住宅，但方興認為，從單價、總價和溢價率方面比較來看，該地都算不上上海新地王
1月28日，上海和廣州兩地的土地出讓紀錄將2014年土地市場開年就推向高潮，廣州、上海兩地同一天賣地收入超過了159億元。
其中，廣州賣地進賬58.3億元，保利地產(chǎn)先后以8億元、16.6億元分別創(chuàng)下了番禺、黃埔地塊區(qū)域樓面價單價新高紀錄；而上海則拍出了總價101億元的住宅用地，被業(yè)內(nèi)認定為上海住宅用地總價地王。
“2014年1月23日至今，在6天時間內(nèi)，廣州前海、杭州以及上海等地都拍出了地王�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，這一輪地王出現(xiàn)的力度超過歷史紀錄，相比往年樓市最火爆期出現(xiàn)的地王，本輪地王的單價、總價都突破了市場的想象力。
售價或達8萬元/平方米
1月28日，現(xiàn)場經(jīng)過28分鐘、154輪激烈廝殺，最終方興地產(chǎn)以101億奪得上海閘北區(qū)大寧路街道325街坊住宅用地，折合樓板價47609元/平方米，溢價率111.5%，成為上海住宅用地總價地王。
“此前，上海成交總價最高地塊為新鴻基217億元獲得的徐家匯地塊；單價最高為華僑城52783元/平方米獲得的蘇河灣地塊；溢價率最高為臨港新城地塊，溢價率高達445%�！鄙鲜鼋咏脚d地產(chǎn)的內(nèi)部人士向《證券日報》記者表示，方興認為，從單價、總價和溢價率方面比較來看，該地都算不上上海新地王。
此外，該人士還向《證券日報》表示，該地塊位于上海內(nèi)中環(huán)間，距離上海市中心人民廣場6公里，臨近1號線及南北高架，屬于上海大寧國際社區(qū)核心位置，區(qū)域配套完善，并擁有上海大學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育資源。鑒于此，方興地產(chǎn)稱，將把該地塊打造成高端住宅產(chǎn)品，成為中國第五座金茂府。
“方興地產(chǎn)目前在北京、蘇州等地運作的高端住宅非常成熟，在各地落地的金茂府項目都屬于市場頂級高端豪宅，因此運作上海大寧地塊對于在高端市場有經(jīng)驗和競爭力的方興地產(chǎn)來說，風(fēng)險相對小很多�！睆埓髠ハ蛴浾弑硎荆摰貕K周圍中高端物業(yè)售價目前已經(jīng)接近5萬元/平方米，因此該項目預(yù)計未來售價將超過7萬元/平方米。
“從該地周邊的住宅項目看，方興的項目未來入市價格在8萬元-9萬元∕平方米的可能性很大。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進也向《證券日報》記者表示，此外，預(yù)計2014年上海高端物業(yè)政策會有所放寬，方興地產(chǎn)或許瞄準了這一政策趨勢，從而積極補倉。
不過，嚴躍進也向本報記者強調(diào)，該地塊總價和單價都較高，運營該項目需要充足的資金，而且未來上市價格定價也對將項目取得預(yù)售許可證和銷售情況都有很大影響。
一、二線城市6天現(xiàn)3個地王
事實上，據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2014年開年之際，上海、廣州以及杭州等多個城市頻繁出現(xiàn)地王，房企在一、二線城市的土地市場競爭已經(jīng)愈發(fā)呈現(xiàn)白熱化趨勢。
1月23日，深圳前海地塊再受熱捧，商業(yè)用地T201-0080宗地公開招標(biāo)出讓以134億元、樓面地價28113元/平方米，再次刷新深圳單價、總價“雙料”地王紀錄。該地塊由美國兆華斯坦開發(fā)公司聯(lián)合深圳市前海國際能源金融中心摘得。
同日，杭州單價地王也再度誕生。融信投資集團以33.84億元奪下去年由于市場過熱而被暫停的杭州西湖區(qū)翠苑單元地塊，折合樓面地價為2.94萬元/平方米。
更值得一提的是，北京市土地整理儲備中心最近發(fā)出公告，暫停出讓4宗用地。張大偉認為，這與北京土地市場1月份的活躍行情顯然不無關(guān)系，預(yù)計未來一周，上海仍有可能誕生單價地王。
張大偉稱，2013年以來各地地王出現(xiàn)最頻繁，甚至成為普遍現(xiàn)象，一、二線城市只要出現(xiàn)土地交易，價格就飆升。
更為值得注意的是，大部分地王地塊的樓面價已經(jīng)超過了區(qū)域內(nèi)在售物業(yè)價格，尤其北京、上海、天津等地的地王，已經(jīng)秒殺了在售的絕大部分物業(yè)。
對此，有業(yè)內(nèi)人士稱為，以近期全國主要城市的地王為例，如果想達到房企預(yù)想的利潤空間，那么未來入市定價最起碼要高于現(xiàn)在周邊在售物業(yè)平均價格一半左右。此外，大型房企普遍預(yù)判，2014年地產(chǎn)行業(yè)資金鏈偏緊，同時，融資成本正在節(jié)節(jié)攀升，屆時入市地王或?qū)⒚媾R利潤被侵蝕，甚至消化緩慢等風(fēng)險。
不過，盡管如此，目前從全國土地市場看，2月份預(yù)計也將延續(xù)升溫趨勢。實際上，據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，目前北京掛牌待售土地規(guī)模已經(jīng)達到了242萬平方米，預(yù)計累計土地出讓金將突破300億元。
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