日前，國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局負責人表示，各地要按照要求堅決做到“三個一批”，即堅決拆除一批“小產(chǎn)權房”，堅決查處一批典型案件，嚴肅追究一批有關責任人員的責任。“三個一批”顯示了中央政府對小產(chǎn)權房的整治決心。
自我國住房市場化改革以來，小產(chǎn)權房已經(jīng)成為目前一個很難處理的現(xiàn)實問題。數(shù)據(jù)顯示，目前全國小產(chǎn)權房總量或已超過70億平方米。若按100平方米/套計算，相當于全國有7000萬套小產(chǎn)權房，以每戶三口人計算，相當于居住了2.1億人口。
解決小產(chǎn)權房問題涉及到三方面的因素：一是法律問題。目前來看，在短期內(nèi)修改基本土地制度的難度較大。二是政策問題。隨著土地權力被劃分得越來越細，比如對農(nóng)村土地“三權”的劃分(所有權、承包權和經(jīng)營權)，就為政策調(diào)整提供了依據(jù)。三是利益平衡問題。小產(chǎn)權房之所以興盛，一個重要原因是其中有巨大的利益——其中一個具體表現(xiàn)就是小產(chǎn)權房不用繳納土地出讓金。如果讓它“轉(zhuǎn)正”，必然涉及到巨大的利益差別。
這會對已經(jīng)用高價格購買大產(chǎn)權房的購買者形成不公平。另一個利益不平衡表現(xiàn)在，現(xiàn)在相當一批小產(chǎn)權房并不是真正由農(nóng)民自建的，而是少數(shù)村官在推動，并不能代表農(nóng)民的利益，由小產(chǎn)權房產(chǎn)生的利益，也不會公平地分配給當?shù)氐乃修r(nóng)民。因此，如果要解決小產(chǎn)權房問題，就必須平衡好相關的利益分配。比如，小產(chǎn)權房的購買者要補交一部分土地價款和房地產(chǎn)(行情
專區(qū))增值收益，而這些收益還要能公平地用于某些公共服務。再比如，采取某些措施，對那些高價購買大產(chǎn)權房的購買者以某種程度的補償。無論哪種方式，利益平衡的政策安排肯定是很復雜的。
此外，小產(chǎn)權房還要考慮其他方面的一些問題，比如市場秩序問題。在很多城市，小產(chǎn)權房并不都在遠離城市的鄉(xiāng)村，有相當一部分已經(jīng)在市中心地段。如果允許這些高價值地段的小產(chǎn)權房轉(zhuǎn)正，對原有的市場秩序?qū)a(chǎn)生不小的沖擊。土地的流轉(zhuǎn)也是需要關注的問題。小產(chǎn)權房要變得名正言順，肯定會涉及到土地流轉(zhuǎn)，還會涉及土地用途的改變。至于法律和政策是否承認這種流轉(zhuǎn)，這是具體改革時要重點關注的問題。
毋庸諱言，在未來改革中，小產(chǎn)權房是一個繞不過去的問題。那么，政府會如何整治小產(chǎn)權房？有人提出要合法化，將小產(chǎn)權房納入住房社會保障體系。很顯然，這種提法并不靠譜，小產(chǎn)權房雖然不被現(xiàn)行法律承認，但它卻是眾多老百姓真金白銀交易過的個人財產(chǎn)，如果通過法律工具來“一刀切”處理，將帶來社會的不穩(wěn)定因素，而且不少小產(chǎn)權房本身是農(nóng)村居民自住性質(zhì)的，很多不愿意轉(zhuǎn)正。
在筆者看來，小產(chǎn)權房問題的解決其實就是個利益分配問題。而與利益分配相比，更重要的則是未來中國土地制度的改革問題。十八屆三中全會明確提出要建成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，要達成使得基礎用地和國有用地同地同權同價。這意味著現(xiàn)行土地制度要進行根本性變革。如果從國土資源部的角色看，由他們來操作就很難推進，因為他們是制度的制定者。還需要考慮到地方政府的分稅制、土地財政、用地指標如何劃分等層面，這樣才能從根本上解決集體用地和國有用地同價同權的問題。如果僅靠區(qū)縣政府調(diào)整，從根本上解決的難度非常大。
總之，目前對小產(chǎn)權治理的政策和措施，都只是解決短期的矛盾問題，根本問題依然在于制度上的修改。而“三個一批”看似很嚴厲，但其短期目標似乎只是“抓典型”。后續(xù)工作能否推進值得進一步觀察。