“今天是過(guò)戶(hù)最后一天，明天就停止過(guò)戶(hù)了。”北京市通州區(qū)太玉園附近的某房產(chǎn)中介向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，“現(xiàn)在不好說(shuō)，以后還能不能買(mǎi)賣(mài)”。
11月30日，記者實(shí)地探訪(fǎng)了有全國(guó)最大“小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)”之稱(chēng)的太玉園。迫于北京市清理小產(chǎn)權(quán)房、拆除部分小產(chǎn)權(quán)房的動(dòng)作，太玉園以及周邊不少同類(lèi)小產(chǎn)權(quán)社區(qū)已經(jīng)開(kāi)始“收斂”，暫停買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)。
值得一提的是，“雖然停止了過(guò)戶(hù)，但小區(qū)業(yè)主的報(bào)價(jià)仍然高達(dá)1萬(wàn)元/平方米。”某中介銷(xiāo)售人員向記者表示，停止過(guò)戶(hù)的前20天內(nèi)，幾乎每套房總價(jià)都提升了10萬(wàn)元。然而，據(jù)記者了解，約1萬(wàn)元/平方米的價(jià)格是太玉園歷史上的最高售價(jià)。
單套總價(jià)驟增10萬(wàn)元
11月30日，記者來(lái)到位于北京市通州區(qū)東南側(cè)的張家灣鎮(zhèn)，記者發(fā)現(xiàn)，一排六層、七層高的紅色建筑分為東西兩個(gè)區(qū)域，隔開(kāi)兩個(gè)社區(qū)的主路兩旁商鋪林立，同時(shí)擠滿(mǎn)了小攤小販，頗顯熱鬧和凌亂。
值得注意的是，記者目測(cè)發(fā)現(xiàn)，太玉園社區(qū)體量非常大，即便是主路兩旁沿街建筑都有十棟以上，向后面延伸的樓房已經(jīng)數(shù)不清楚。
“太玉園社區(qū)大概有80棟樓，9000戶(hù)，第一期開(kāi)盤(pán)應(yīng)該是在2001年，最新的建筑則是2009年或者2010年開(kāi)盤(pán)的，目前這個(gè)社區(qū)住著4萬(wàn)人左右�！蹦持薪闄C(jī)構(gòu)的銷(xiāo)售人員向記者表示，“最近，太玉園和祥和樂(lè)園漲價(jià)很快，20天內(nèi)，單套總價(jià)報(bào)價(jià)基本都漲了10萬(wàn)元。這也挺正常的，普通商品房可能一夜之間就上漲10萬(wàn)元”。
不過(guò)，據(jù)記者了解，小產(chǎn)權(quán)房因其土地來(lái)源的特殊性和相關(guān)政策規(guī)定，買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)非常大，因此其價(jià)格波動(dòng)并不大。
有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，小產(chǎn)權(quán)房不像普通商業(yè)住宅，房屋所占土地來(lái)源比較復(fù)雜，有的是村里的建設(shè)用地，有的是林業(yè)用地，有的干脆就是耕地。尤其是侵占林業(yè)用地和耕地蓋房的行為，實(shí)際上是嚴(yán)重違法的。
正如華遠(yuǎn)地產(chǎn)任志強(qiáng)曾堅(jiān)定地向本報(bào)記者稱(chēng)，小產(chǎn)權(quán)房就是違法的。
不過(guò)，正如記者實(shí)地探訪(fǎng)所看到的一樣，太玉園社區(qū)體量非常巨大，社區(qū)內(nèi)有公交車(chē)穿行。據(jù)悉，該社區(qū)總占地面積約2000畝，目前已經(jīng)入住的家庭有上萬(wàn)戶(hù)。
鑒于此，不少買(mǎi)房人雖然認(rèn)為全國(guó)最大的小產(chǎn)權(quán)社區(qū)清理可能比較困難，無(wú)償拆除的可能性比較小，但依然不敢隨便出手，所以其價(jià)格波動(dòng)相對(duì)比較平緩。盡管如此，小產(chǎn)權(quán)房漲價(jià)與買(mǎi)賣(mài)之風(fēng)仍然有愈演愈烈之勢(shì)。
據(jù)記者了解，太玉園2001年開(kāi)盤(pán)，當(dāng)時(shí)開(kāi)盤(pán)價(jià)格僅為700元╨平方米左右，到2005年時(shí)，該社區(qū)的平均房?jī)r(jià)已經(jīng)為每平方米3400元。此后，因相關(guān)部門(mén)并未清理小產(chǎn)權(quán)房，來(lái)這里買(mǎi)房的人越來(lái)越多，房子也越蓋越多。2009年，太玉園小區(qū)第五期的開(kāi)盤(pán)均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了5600元╨平方米。2012年和2013年上半年，該區(qū)二手房?jī)r(jià)格在7000元/平方米左右波動(dòng)。
更為值得注意的是，近期，中國(guó)共產(chǎn)黨第十八屆三中全會(huì)提出了建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，新賦予農(nóng)民對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能等財(cái)產(chǎn)權(quán)利。這被部分業(yè)內(nèi)人士解讀為，小產(chǎn)權(quán)房有“轉(zhuǎn)正”為大產(chǎn)權(quán)房的可能性。
“土地流轉(zhuǎn)相關(guān)政策出臺(tái)后，太玉園房?jī)r(jià)一下子漲起來(lái)了，不但業(yè)主報(bào)價(jià)節(jié)節(jié)攀升，而且成交量增長(zhǎng)的也很快�！鄙鲜鲋薪殇N(xiāo)售人員向記者透露，“僅以我們店為例，每天至少成交1套，這很罕見(jiàn)”。
此外，該銷(xiāo)售人員還向記者表示，現(xiàn)在這個(gè)小區(qū)業(yè)主報(bào)價(jià)已經(jīng)攀升至約1萬(wàn)元/平方米了。“你想7000元/平方米買(mǎi)房，那是不可能了，業(yè)主的心里預(yù)期非常高，達(dá)不到他的心理價(jià)位，寧可租出去，也不輕易賣(mài)掉�！�
被迫暫停出售
不過(guò)，土地流轉(zhuǎn)相關(guān)政策出臺(tái)后，北京小產(chǎn)權(quán)房并沒(méi)有“風(fēng)光”幾天，相關(guān)部門(mén)又發(fā)聲開(kāi)始清理小產(chǎn)權(quán)房。近日，北京對(duì)多處小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目進(jìn)行拆除。據(jù)了解，今年公布的23個(gè)以“汽車(chē)營(yíng)地、生態(tài)農(nóng)莊、私家菜園”等名義違法建設(shè)租售的變相“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目中有18個(gè)已拆改到位，5個(gè)正在整改，拆除建筑物面積3.28萬(wàn)平方米。
據(jù)悉，北京將在近期對(duì)全市的小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)展一次集中排查，對(duì)新增、新建的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，尤其是對(duì)違反規(guī)劃，占用耕地、基本農(nóng)田的項(xiàng)目堅(jiān)決予以拆除。此前，北京已清理83個(gè)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，涉及土地面積5000畝(其中耕地132.94畝)，總建筑面積約381萬(wàn)平方米。
而當(dāng)《證券日?qǐng)?bào)》記者再次實(shí)地走訪(fǎng)太玉園后也發(fā)現(xiàn)，以前隨處可見(jiàn)的出售房屋的廣告信息都不見(jiàn)了。實(shí)際上，此前記者每次到太玉園后都能在不少地方發(fā)現(xiàn)出售房屋的條幅，甚至窗戶(hù)玻璃上直接寫(xiě)著“出售”二字，后面緊跟著售房人的電話(huà)號(hào)碼，而且社區(qū)多處告示牌上都貼滿(mǎn)了出售房屋的信息。不過(guò)，11月30日當(dāng)日，這些信息都不見(jiàn)了。目前，告示牌上幾乎全部都是出租房屋的信息。
“今天是過(guò)戶(hù)的最后一天，我剛剛帶客戶(hù)去過(guò)戶(hù)，明天就停止了。”一位中介人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，而且附近的祥和樂(lè)園之類(lèi)的小產(chǎn)權(quán)房都已經(jīng)停止過(guò)戶(hù)了。不過(guò)，他也表示，以后會(huì)不會(huì)恢復(fù)過(guò)戶(hù)還不好說(shuō)，也有可能只是暫時(shí)“避風(fēng)頭”。
值得一提的是，2012年9月中旬，相關(guān)部門(mén)曾經(jīng)宣布，清理79個(gè)在建、在售小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，太玉園就位列其中。當(dāng)時(shí)，太玉園也曾一度停止過(guò)戶(hù)，一度終止出售房屋行為。顯然，風(fēng)聲過(guò)后，太玉園依然“頂風(fēng)售賣(mài)”，成交價(jià)格甚至一路攀升。
“太玉園已經(jīng)成為一個(gè)越滾越大的雪球，清理起來(lái)非常難�！币晃徊辉妇呙臉I(yè)內(nèi)人士向記者表示，這個(gè)社區(qū)有上萬(wàn)戶(hù)居民，超過(guò)一半以上都是外地業(yè)主，而且社區(qū)不少樓是外地業(yè)主與本村業(yè)主混居的現(xiàn)象，加上背后的利益鏈，情況非常復(fù)雜。
太玉園社區(qū)為何能逐步變成全國(guó)最大的小產(chǎn)權(quán)社區(qū)？對(duì)此，《證券日?qǐng)?bào)》記者在實(shí)地探訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，太玉園位置非常優(yōu)越，不但社區(qū)內(nèi)有直達(dá)國(guó)貿(mào)的公交車(chē)通過(guò)，附近還有八通線(xiàn)地鐵站土橋站。記者特意乘坐直達(dá)國(guó)貿(mào)的公交車(chē)體驗(yàn)獲知，從小區(qū)內(nèi)上車(chē)到東三環(huán)國(guó)貿(mào)站需要1個(gè)小時(shí)，而到達(dá)最近的地鐵站僅需幾分鐘。
此外，太玉園由于其規(guī)模龐大，已經(jīng)成為潛在購(gòu)房者“心理安全”的首選小產(chǎn)權(quán)房居所，因此其成交量一直相對(duì)比較活躍。
更值得注意的是，村委會(huì)在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)過(guò)程中，每次交易可收取6萬(wàn)元過(guò)戶(hù)費(fèi)，上萬(wàn)套的房屋流轉(zhuǎn)，過(guò)戶(hù)費(fèi)就是一筆相當(dāng)大的費(fèi)用，而這項(xiàng)費(fèi)用的去向一直是個(gè)謎。