這幾天，李圓(化名)正在四處搜尋深圳的小產(chǎn)權(quán)房信息。在一個(gè)有7年小產(chǎn)權(quán)房居住經(jīng)驗(yàn)的姐妹的鼓勵(lì)下，她決定也購(gòu)入一套�！白宰【蛨D物美價(jià)廉，這么多人都買(mǎi)了，政府也不會(huì)強(qiáng)拆，還說(shuō)不定會(huì)‘轉(zhuǎn)正’。”
每一次政策的“風(fēng)吹草動(dòng)”，都有可能造成投資者的實(shí)際行動(dòng)，李圓的說(shuō)法就代表了大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房者的“賭博”心態(tài)。
近日，由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心課題組提出的“383”改革方案刺激了深圳投資者的購(gòu)買(mǎi)欲。其中提出，在集體建設(shè)用地入市交易的架構(gòu)下，對(duì)已經(jīng)形成的小產(chǎn)權(quán)房，按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問(wèn)題。
“90后”小產(chǎn)權(quán)房中介王曉華對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者說(shuō)：“這幾天看房的人好多，電話也特別多。新聞每天都把小產(chǎn)權(quán)房當(dāng)頭條，上一次新聞就給我們打一次廣告，不管是好消息還是壞消息�！贝饲�，鑒于小產(chǎn)權(quán)房的地下交易性質(zhì)，中介和銷(xiāo)售人員只能混跡于各大論壇和QQ群。
對(duì)于目前充斥市場(chǎng)的“轉(zhuǎn)正”猜想帶來(lái)的短期“小產(chǎn)權(quán)熱”，業(yè)內(nèi)人士表示擔(dān)憂。深圳市房地產(chǎn)研究中心主任助理卓潔輝對(duì)本報(bào)記者表示，“383”方案只是簡(jiǎn)單提了一句，沒(méi)有清晰配套規(guī)則，也沒(méi)有說(shuō)清楚“轉(zhuǎn)正”條件，需要經(jīng)過(guò)哪些程序，這可能會(huì)對(duì)土地管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)造成短期混亂。小產(chǎn)權(quán)房能否真正“轉(zhuǎn)正”，各地肯定要遵循國(guó)家立法和相關(guān)政策。
一季度73個(gè)違建樓盤(pán)在售
李圓看中了深圳龍華新區(qū)一個(gè)叫清湖灣的小產(chǎn)權(quán)樓盤(pán)，“外觀和花園小區(qū)差不多，鄰近地鐵，還說(shuō)有專(zhuān)用車(chē)位”。不過(guò)，最打動(dòng)她的還是房?jī)r(jià)——4780元~5730元/平方米，僅有一條馬路之隔的商品房“花半里”二手房均價(jià)已超2.5萬(wàn)元/平方米。
盡管周?chē)S密布，房子也沒(méi)有房產(chǎn)證，李圓還是入手了，首付六成，剩下的分兩年付款，年利率10%。她的觀點(diǎn)是，物美價(jià)廉才是王道。這也是小產(chǎn)權(quán)房的最大優(yōu)勢(shì)。
通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)，并向集體經(jīng)濟(jì)組織之外的人銷(xiāo)售的商品住房。我國(guó)明令禁止農(nóng)民住宅向城市居民出售、禁止城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，小產(chǎn)權(quán)房也處于不合法但事實(shí)存在的“擦邊球”狀態(tài)。
而深圳官方認(rèn)為，深圳不存在通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房。因?yàn)樯钲诮?jīng)過(guò)1992年和2004年兩次農(nóng)村城市化改造后，全市原農(nóng)業(yè)戶口人員已全部轉(zhuǎn)為城市居民，農(nóng)村集體土地已轉(zhuǎn)為國(guó)有。因此官方認(rèn)為，深圳農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑不屬于小產(chǎn)權(quán)房。
但小產(chǎn)權(quán)房這一概念早已傳遍市場(chǎng)。根據(jù)深圳民間俗稱，小產(chǎn)權(quán)房分為統(tǒng)建、投建和自建三類(lèi)，包括村集體土地所建的統(tǒng)建樓或集資樓、企業(yè)拿地投資所建建筑，以及村民用宅基地合作自建的農(nóng)民房。深圳的新增小產(chǎn)權(quán)房主要是村委和開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)的違建房。
數(shù)據(jù)顯示，截至2011年12月，深圳違法建筑達(dá)37.94萬(wàn)棟，建筑面積高達(dá)4.05億平方米，是深圳市總建筑面積的49.27%。
一份深圳官方調(diào)研報(bào)告顯示，今年一季度深圳有73個(gè)違建樓盤(pán)在售，其中以寶安沙井和龍華觀瀾最多，分別有15個(gè)和16個(gè)。房?jī)r(jià)最高已達(dá)7900元/平方米，均價(jià)為4127元/平方米。一季度深圳市新建商品房交易均價(jià)則為19869元/平方米，是違法建筑掛牌均價(jià)的4.8倍。
一些銀行也加入到小產(chǎn)權(quán)房的銷(xiāo)售中。上述調(diào)研報(bào)告顯示，一季度，有42.5%的違建在售樓盤(pán)可以按揭貸款。違法建筑也為深圳帶來(lái)可觀的租金和租賃稅收入，分別是37.6億元、1.8億元。
事實(shí)上，小產(chǎn)權(quán)房在全國(guó)多地都大行其道。根據(jù)全國(guó)工商聯(lián)調(diào)研得出的數(shù)據(jù)，從1995年到2010年，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房建筑面積累計(jì)超過(guò)7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。
置風(fēng)險(xiǎn)于度外的賭局
在高房?jī)r(jià)和限購(gòu)政策的刺激下，深圳的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)已經(jīng)成為一個(gè)繁榮多年的地下市場(chǎng)，就像一場(chǎng)賭局，只要人們?cè)纲�服輸。
“膽大的就賺了，沒(méi)膽的就一直猶豫，從2008年到現(xiàn)在這里的小產(chǎn)權(quán)房(每平方米)從3000多元漲到了6000多元，沒(méi)買(mǎi)的就眼巴巴看著后悔�！蓖鯐匀A指著剛建成還正在發(fā)售中的龍崗區(qū)布吉南嶺村的黃金(1310.80,
2.70, 0.21%)豪庭對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。
黃金豪庭的周?chē)�，還分布著寶嶺花園、金龍花園、金龍豪庭、荔枝花園、嶺南花園等七八個(gè)小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)，都在2008年前后建成。
對(duì)于在村集體土地上集資建房的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，高度和密度意味著金錢(qián)收益，所以小產(chǎn)權(quán)房多是“握手樓”，對(duì)面樓的陽(yáng)臺(tái)伸手可及，一層樓達(dá)11戶之多。因?yàn)樵O(shè)計(jì)和格局問(wèn)題，有60%的房子采光很差，白天進(jìn)入房間還要開(kāi)燈。樓下星羅棋布的是小吃、五金、建材等各種店鋪。
即使如此“品相”的小產(chǎn)權(quán)房在市場(chǎng)上也供不應(yīng)求，42平方米的一房一廳已經(jīng)賣(mài)到了35萬(wàn)元。
“有的人把自己的商品房賣(mài)三四百萬(wàn)，一下子買(mǎi)十幾套小產(chǎn)權(quán)房，每個(gè)月收租一兩萬(wàn)。五年房?jī)r(jià)就能翻倍�！蓖鯐匀A覺(jué)得這是一筆劃算的投資。
王曉華通常為投資客提供“一條龍”服務(wù)，投資客買(mǎi)房后在管理處登記了名字后就交給他出租、催租，一個(gè)租客搬走了，他就找搞衛(wèi)生的阿姨收拾一下，再放租給下一個(gè)人。如果需要出售，投資客會(huì)繼續(xù)把房子交給他代理。他手里拿著一堆鑰匙，清楚地記得每個(gè)鑰匙對(duì)應(yīng)的樓層和房間。
但高回報(bào)也意味著高風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房者通常和開(kāi)發(fā)商簽購(gòu)房合同，一次性交付房款，購(gòu)房者除獲得一份《合作建房協(xié)議書(shū)》外，還要花500元律師見(jiàn)證費(fèi)，獲得一份律師見(jiàn)證書(shū)。
但現(xiàn)實(shí)中，這份律師見(jiàn)證書(shū)并無(wú)法律效力。廣東信榮律師事務(wù)所主任、專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)律師張茂榮對(duì)本報(bào)說(shuō)，深圳市司法局也三令五申，律師不允許對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行見(jiàn)證，即使見(jiàn)證也沒(méi)有法律效力，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)只是一個(gè)心理上的保障，一旦發(fā)生糾紛，法院會(huì)判無(wú)效。
面對(duì)一些人對(duì)合同無(wú)效的質(zhì)疑，王曉華通常的回答是，風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題根本不用問(wèn)，買(mǎi)過(guò)的人再買(mǎi)就像買(mǎi)白菜一樣簡(jiǎn)單，如果說(shuō)2008年時(shí)有很多人不敢買(mǎi)，5年過(guò)去了，這么多人都賺到錢(qián)了，現(xiàn)在還怕什么？
顯然，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)被置于賭局之外。投資客一賭升值，二賭“轉(zhuǎn)正”，三賭至少政府不會(huì)拆。
深圳觀瀾的一名小產(chǎn)權(quán)房中介對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，地下市場(chǎng)很大，天天都有客戶，關(guān)外地區(qū)曾經(jīng)幾乎都是小產(chǎn)權(quán)房。政府10年都沒(méi)有動(dòng)，現(xiàn)在拆遷更不可能了，涉及的人群太大了。
這名中介對(duì)小產(chǎn)權(quán)房升值也充滿信心：“今年新(小產(chǎn)權(quán))房都不讓建了，現(xiàn)在的新房都是去年以前建成的，以后看趨勢(shì)也不會(huì)有新房了，房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲，有些客戶開(kāi)盤(pán)的時(shí)候買(mǎi)，過(guò)兩個(gè)月尾盤(pán)的時(shí)候賣(mài)出去轉(zhuǎn)手賺兩萬(wàn)塊沒(méi)問(wèn)題。”
與此同時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房還涉及一條包含基層公務(wù)員、村委會(huì)、社區(qū)股份制公司和私人開(kāi)發(fā)商的利益鏈條。深圳萬(wàn)豐村的一名房地產(chǎn)中介對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，2012年萬(wàn)豐小產(chǎn)權(quán)房出售價(jià)格在3500元～4500元/平方米，建設(shè)和裝修成本大約1000元/平方米，利潤(rùn)空間巨大，但這部分利潤(rùn)并沒(méi)有給村民分紅，而是進(jìn)了部分村委會(huì)干部和開(kāi)發(fā)商的腰包。
卓潔輝對(duì)本報(bào)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房本來(lái)是違法建筑，但卻屢禁不止，政府其實(shí)也很苦惱，因?yàn)槔骝?qū)動(dòng)，很難監(jiān)管。按照規(guī)定，很多違法建筑要拆除，但又涉及到社會(huì)穩(wěn)定的問(wèn)題，一旦真正執(zhí)行可能會(huì)造成動(dòng)蕩，政府對(duì)于這種執(zhí)法手段也很顧忌。另一方面，執(zhí)法力量不足、編制有限，很難靠查違力量遏制違建。
存量小產(chǎn)權(quán)房生死未卜
盡管廣東省對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度已非常明確，“不給予登記、不給予辦證、不給予流通”，但深圳民間交易依然活躍，不斷有人進(jìn)入賭局，又跳出賭局。目前的問(wèn)題是，對(duì)于存量小產(chǎn)權(quán)房到底如何處理，一直都沒(méi)有明確統(tǒng)一的說(shuō)法。
2011年11月，國(guó)土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》，明確指出“小產(chǎn)權(quán)房”不得登記發(fā)證。
2012年3月26日，國(guó)土部在其官網(wǎng)上公布了關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的處理新思路：先清理后治理。其中，“在建和未售、侵占耕地的小產(chǎn)權(quán)房”是主要的清理對(duì)象，其目的在于“杜絕小產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)發(fā)展”。而其后的治理工作，則主要針對(duì)已售的存量小產(chǎn)權(quán)房。但對(duì)于具體的治理方案，國(guó)土部尚未拿出詳細(xì)的辦法。
張茂榮對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，深圳曾在1999年、2002年、2004年出臺(tái)相關(guān)文件，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行打擊。2009年6月2日，深圳頒布《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》(下稱《決定》)，確立了深圳歷史遺留違法建筑處理工作先全面摸底再分類(lèi)處理的工作思路，對(duì)歷史遺留建筑處理措施，包括確權(quán)、沒(méi)收、臨時(shí)使用和拆除。
同時(shí)，《決定》需要深圳市政府制定實(shí)施辦法和配套措施。但到目前為止，《決定》的實(shí)施辦法和配套措施仍沒(méi)有出臺(tái)。張茂榮認(rèn)為，配套規(guī)定沒(méi)有出臺(tái)可能因?yàn)樯婕懊鎻V，情況復(fù)雜，權(quán)屬統(tǒng)計(jì)困難，涉及利益也盤(pán)根錯(cuò)節(jié)。
接近深圳土地政策制定層的卓潔輝表示，深圳一直在推進(jìn)歷史遺留問(wèn)題的處理工作，比如對(duì)于全市歷史遺留違法建筑的信息普查，以及擬定各項(xiàng)配套文件等，但根本解決小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題還是取決于國(guó)家立法和有關(guān)政策。
針對(duì)下一步土地改革的方向，此前有知情人士向本報(bào)記者透露，包括林權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)在內(nèi)的“三權(quán)”將可以進(jìn)行抵押融資。隨著提出將集體土地入市交易作為改革突破口之一的“383”改革方案的公開(kāi)，市場(chǎng)對(duì)土地制度改革也給予了相當(dāng)?shù)念A(yù)期。
“383”方案僅供決策層參考，是否會(huì)在十八屆三中全會(huì)報(bào)告中體現(xiàn)出來(lái)尚不得而知。但是，多位學(xué)者均對(duì)記者表示，這份報(bào)告所提及的總體方向是對(duì)的，也是大勢(shì)所趨。
“383”方案對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度，似乎為小產(chǎn)權(quán)房合法化打開(kāi)了一道門(mén)。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一建議即使被決策層接受，也必須經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的過(guò)程。張茂榮說(shuō)，現(xiàn)有法律框架不改變，小產(chǎn)權(quán)房不可能合法化，《土地管理法》的修訂不是一年兩年能完成的。
卓潔輝認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的解決要有堵有疏，長(zhǎng)期堵會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題，一窩蜂放開(kāi)也需要慎重考慮，需要穩(wěn)步推進(jìn)。對(duì)于深圳來(lái)說(shuō)，首先需要挑一些試點(diǎn)，試點(diǎn)成熟后再推開(kāi)。其次，小產(chǎn)權(quán)房入市要解決分配收益的問(wèn)題，要保證集體和集體成員得到應(yīng)有的利益，也要有一定的稅收和增值成本的調(diào)節(jié)，避免小產(chǎn)權(quán)房對(duì)商品房市場(chǎng)短期內(nèi)造成較激烈的沖擊。
業(yè)內(nèi)人士表示，同時(shí)在入市條件上也要有所甄別，分類(lèi)推進(jìn)。對(duì)于一些相對(duì)輕微的程序性違法，消防、質(zhì)量上跟普通商品房也比較接近的小產(chǎn)權(quán)房，可以通過(guò)一定機(jī)制上市；對(duì)于嚴(yán)重違法的，或質(zhì)量、消防存在嚴(yán)重問(wèn)題的小產(chǎn)權(quán)房，堅(jiān)決不能讓其上市。同時(shí)，通過(guò)城市更新，慢慢消化存量小產(chǎn)權(quán)房也是一種做法，只是需要相當(dāng)長(zhǎng)的周期。