今年春夏兩季，美國住房市場(chǎng)保持了強(qiáng)勁的增長勢(shì)頭，房價(jià)、銷量和新房開工量等多項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)釋放利好信號(hào)，種種跡象表明沉寂多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)再度迎來了一波投資熱潮。
然而，次貸危機(jī)的舊傷仍未遠(yuǎn)去，有人擔(dān)心當(dāng)前市場(chǎng)投資情緒高漲來得太快太猛，可能會(huì)催生新的房產(chǎn)泡沫。美國業(yè)界認(rèn)為，現(xiàn)在就擔(dān)心房產(chǎn)泡沫還為時(shí)尚早，當(dāng)前住房市場(chǎng)只是向次貸危機(jī)前的正常水平回歸。
房市利好消息連連
美國房地產(chǎn)市場(chǎng)近日來利好消息不斷。美國全國住宅建筑商協(xié)會(huì)17日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)住宅建筑商今年6月份首次看好市場(chǎng)前景，一改過去約7年來的悲觀情緒。
該協(xié)會(huì)主席里克賈德森解釋說，住宅建筑商的樂觀情緒主要來自于當(dāng)前購房需求持續(xù)增加，而待售房屋庫存量不斷減少。
美國商務(wù)部18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份新房開工量環(huán)比增長6.8%。美國住房抵押貸款融資巨頭房利美預(yù)計(jì)，獨(dú)棟住宅開工量在2013年將達(dá)67.2萬套，同比增長23%。與獨(dú)棟住宅相比，公寓住宅開工量增長更為突出。美國全國住宅建筑商協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家大衛(wèi)·克羅認(rèn)為，公寓住宅開工量在2013年預(yù)計(jì)將增至33.4萬套，同比增長35%，這樣才能達(dá)到供需平衡。房地產(chǎn)行業(yè)增長也是整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要推動(dòng)力。去年第四季度，住宅固定投資增長了17.5%。
購房需求增加不僅推動(dòng)了新房開工量，也推升了舊房銷售價(jià)格。根據(jù)美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，4月份美國各類舊房銷售中間價(jià)為每套19.28萬美元，同比增長了11%，也是連續(xù)第14個(gè)月同比增長。
房利美認(rèn)為房價(jià)上升趨勢(shì)還將持續(xù)。房利美今年5月份關(guān)于房價(jià)走勢(shì)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，認(rèn)為美國房價(jià)未來12個(gè)月房價(jià)會(huì)繼續(xù)上漲的受訪者占55%，而認(rèn)為房價(jià)會(huì)下降的僅占7%，為3年來的最低水平。
在房市持續(xù)回暖的推動(dòng)下，美國人投資房產(chǎn)的熱情被再度點(diǎn)燃。根據(jù)美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，4月份美國舊房銷量按年率計(jì)算達(dá)497萬套，同比增長9.7%，為連續(xù)第22個(gè)月同比上升。
信安環(huán)球投資有限公司基金經(jīng)理李曉西告訴記者，在亞利桑那州和佛羅里達(dá)州等在次貸危機(jī)中房價(jià)大幅下跌地區(qū)，為抓住房市上漲的先機(jī)，一些投資公司過去幾個(gè)月甚至整街購買待售房產(chǎn)。
房利美的調(diào)查報(bào)告也印證了這一觀點(diǎn)。報(bào)告顯示，美國人購房和售房信心在5月份急速上升，當(dāng)月76%的受訪者認(rèn)為當(dāng)前是購房最佳時(shí)機(jī)，環(huán)比增加5個(gè)百分點(diǎn)。40%的受訪者認(rèn)為是當(dāng)前是售房最佳時(shí)機(jī)，環(huán)比增加10個(gè)百分點(diǎn)，同比增加24個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到3年來的最高水平。
李曉西認(rèn)為，總體而言，雖然房價(jià)漲幅不及標(biāo)普股指，但現(xiàn)階段投資房產(chǎn)仍是個(gè)不錯(cuò)的選擇。不但出租房產(chǎn)可以獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金收入，而且房產(chǎn)還有穩(wěn)定的升值空間。與股票投資相比，購房還可利用貸款杠桿，投資效率更高。目前房屋租金和房價(jià)比處于近20年來最高水平，買房付的月供扣除利息抵扣所得稅后往往比租金還便宜，所以經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)后租房住的居民慢慢就會(huì)轉(zhuǎn)向買房。
泡沫擔(dān)憂為時(shí)尚早
本輪房市復(fù)蘇伴隨著整體經(jīng)濟(jì)回暖，主要?jiǎng)右蚴莿傂栳尫�，而不是投機(jī)主導(dǎo)，而且房貸機(jī)構(gòu)的借貸標(biāo)準(zhǔn)并未大幅放松，多數(shù)貸款購房者償還能力沒有暴露出問題。
首先，當(dāng)前房市只是復(fù)蘇而并非過熱，供需都在向危機(jī)前正常水平回歸。從供給上看，房利美認(rèn)為，2013年全年美國新房開工量增加約23%，達(dá)到95萬套，盡管比2010年的低谷高出了60%，但與2005年的峰值200萬套相比依然相距甚遠(yuǎn)�，F(xiàn)階段的新房開工量甚至是自上世紀(jì)60年代以來的低位，而當(dāng)時(shí)美國人口還不到現(xiàn)在的三分之二。
從需求上看，瑞銀集團(tuán)美洲首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家莫里·哈里斯認(rèn)為，2000年以來美國每年新組建家庭約137萬戶，在次貸危機(jī)期間新組建家庭數(shù)量降至每年50萬，未來3年內(nèi)每年新組建家庭數(shù)量將增至130萬。隨著房市和經(jīng)濟(jì)不斷復(fù)蘇，大量積攢下來的住房需求需要釋放。
李曉西還告訴記者，金融危機(jī)期間很多新成立的年輕家庭由于擔(dān)心經(jīng)濟(jì)再次衰退，推遲了買房。現(xiàn)在美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢(shì)頭明確，這部分被推遲和抑制的剛性買房需求都會(huì)在近一兩年釋放出來。
其次，當(dāng)前房價(jià)并非過高，消費(fèi)者購房能力較強(qiáng)。根據(jù)美國聯(lián)邦住房金融署的數(shù)據(jù)，美國3月份房價(jià)比2007年4月的峰值還低12%，大致相當(dāng)于2004年11月的水平。
美國全國住宅建筑商協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全美73.7%的住房售價(jià)對(duì)于美國中等收入家庭而言是可以接收的。
不過，近期抵押貸款利率持續(xù)上升，增加了購房成本。過去6周，美國30年期定息抵押貸款利率上升超過0.6個(gè)百分點(diǎn)，美國另一家抵押貸款融資巨頭房地美預(yù)計(jì)今年下半年將維持在4.0%的水平。
但李曉西認(rèn)為，抵押貸款利率雖在上漲，但仍處于自1963年近50年以來的歷史低點(diǎn)附近，不會(huì)抑制潛在購房需求。
房地美首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家諾沙夫特也認(rèn)為，按照當(dāng)前房價(jià)和收入水平，抵押貸款利率要升至7%才會(huì)影響中等收入家庭的購房能力。房地美預(yù)計(jì)，今年抵押貸款簽約額將從去年的5180億美元增至6420億美元。
最后，美聯(lián)儲(chǔ)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，自2010年以來大部分房貸機(jī)構(gòu)的借貸標(biāo)準(zhǔn)略微放松，但遠(yuǎn)非寬松。這也解釋了為什么過去幾年來盡管抵押貸款利率一直位于歷史低谷，但住房銷量增長緩慢。
房利美的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度發(fā)放的抵押貸款平均信用評(píng)分達(dá)757分，雖然低于2010年的762分，但與660分以下的次級(jí)貸款相比，信用級(jí)別要改善許多。當(dāng)季貸款價(jià)值比也僅為75%，雖然高于2010年的68%，但與往往高達(dá)125%的次級(jí)貸款相比，放貸風(fēng)險(xiǎn)也大大降低。