溫州：昔日領(lǐng)漲而今領(lǐng)跌 樓市風(fēng)光不再
我們把視線(xiàn)轉(zhuǎn)向樓市。如果說(shuō)在股市大跌的背后，隱約可見(jiàn)投資者對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擔(dān)心的話(huà)，那么在溫州，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的下滑，則已經(jīng)讓這里的樓市感到了陣陣寒意。素以“炒房”而著稱(chēng)的浙江溫州，作為中國(guó)樓市里的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。在一度領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià)之后，卻迎來(lái)了連續(xù)十幾個(gè)月的領(lǐng)跌。
2012年初以來(lái)，溫州一直是全國(guó)70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)領(lǐng)跌的城市，甚至在今年4月份更是成為了70個(gè)大中城市中，唯一一個(gè)二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市，尤其是那些曾經(jīng)風(fēng)光一時(shí)的豪宅，簡(jiǎn)直成了漲得越高、跌得越狠，那么究竟是什么原因?qū)е聹刂莸臉鞘腥绱说恍菽�？為此，我們的記者�?zhuān)門(mén)趕到了溫州。
溫州：當(dāng)年炒房很瘋狂 房號(hào)能賣(mài)幾十萬(wàn)
秦曉云是溫州一家房產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人，從事房產(chǎn)中介行業(yè)多年的她，目睹了溫州樓市近10年間的變遷。秦曉云告訴記者，在她剛剛?cè)胄械?004年，溫州樓市炒作的現(xiàn)象已經(jīng)十分明顯。很多新開(kāi)樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)之后，即遭到爆炒。秦曉云向記者展示了她曾經(jīng)跟蹤過(guò)的溫州某樓盤(pán)的二手房交易記錄，從第一期開(kāi)盤(pán)開(kāi)始，短短兩三個(gè)月的時(shí)間，二手房市場(chǎng)的價(jià)格已經(jīng)從加價(jià)幾萬(wàn)，到幾十萬(wàn)。
溫州某房產(chǎn)中介加盟店店長(zhǎng)秦曉云：我覺(jué)得原始記錄上其實(shí)挺有意思，體現(xiàn)當(dāng)年溫州人瘋狂炒房瘋狂盈利的現(xiàn)象。04年只是一個(gè)縮影，08、09年更為瘋狂。
隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，越來(lái)越多的溫州人將房子作為投資品，越來(lái)越多的炒作資本進(jìn)入樓市。炒作的介入，進(jìn)一步推高了樓價(jià)，這種效應(yīng)在09、10年的時(shí)候達(dá)到頂峰。一時(shí)間，大家對(duì)房子趨之若鶩，新樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)即售罄的場(chǎng)景接連上演。甚至只是一個(gè)購(gòu)房資格，都會(huì)在短時(shí)間內(nèi)得到爆炒。溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究中心研究員陳鴻，用“瘋狂”兩個(gè)字來(lái)形容溫州炒房高峰時(shí)情況。
溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻：瘋狂到什么程度，一個(gè)號(hào)，一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)的順序號(hào)都可以在一個(gè)小時(shí)之內(nèi)爆炒到，價(jià)值一分錢(qián)不值的，爆炒到30萬(wàn)、50萬(wàn)，甚至都有成交，那么這個(gè)市場(chǎng)是瘋掉了。
記者在采訪(fǎng)中了解到，2006年，溫州市區(qū)住宅銷(xiāo)售均價(jià)為每平米8000元左右，2010年已上漲為每平米25000元，5年內(nèi)溫州房?jī)r(jià)上漲超過(guò)200%。而在樓市火爆時(shí)期，溫州幾乎所有的企業(yè)都直接或間接涉足房地產(chǎn)投資，一些企業(yè)主甚至聯(lián)合起來(lái)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
溫州朗兆房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)葉維堅(jiān)告訴記者：房地產(chǎn)原來(lái)是非常一個(gè)暴利的行業(yè)，大家都抱團(tuán)進(jìn)入房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，其實(shí)溫州房地產(chǎn)走高，也由于溫州工業(yè)資本的進(jìn)入，不斷推高了地價(jià)，使得價(jià)格創(chuàng)造了比較高的價(jià)格以后，脫離了真正的需求。
溫州房?jī)r(jià)領(lǐng)跌全國(guó) 標(biāo)志性豪宅從最高價(jià)回落近半
就在2010年，當(dāng)溫州樓市在炒作資本的推動(dòng)下開(kāi)足馬力一路狂飆之時(shí)，一腳不期而至的急剎車(chē)，不僅讓溫州樓價(jià)的躥升戛然而止，而且還讓它在隨后進(jìn)入了延續(xù)至今的下行通道。這就是樓市的宏觀(guān)調(diào)控。那么調(diào)控的威力到底有多大？我們不妨先去看幾個(gè)曾經(jīng)的標(biāo)志性樓盤(pán)。
2011年下半年，一度火爆的溫州樓市開(kāi)始逐步降溫，到2012年，房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下降。鹿城廣場(chǎng)，是溫州標(biāo)志性的豪宅項(xiàng)目。這個(gè)位于甌江邊的樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)在4萬(wàn)左右。2011年樓市火爆時(shí)，鹿城廣場(chǎng)的二手房?jī)r(jià)格曾高達(dá)每平米8、9萬(wàn)元，而現(xiàn)在價(jià)格又跌回了開(kāi)盤(pán)時(shí)的起點(diǎn)。
溫州某房產(chǎn)中介加盟店
王輔興告訴記者：鹿城廣場(chǎng)，也叫錦玉園，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)高位的時(shí)候掛牌價(jià)已經(jīng)掛到了8萬(wàn)多，將近9萬(wàn)，成交據(jù)了解7萬(wàn)多，7萬(wàn)5以上有成交的。后來(lái)市場(chǎng)發(fā)生變化的時(shí)候，價(jià)格跌下來(lái)，大部分掛牌價(jià)都在5萬(wàn)多，成交大概在4萬(wàn)6左右，4萬(wàn)2、3。
價(jià)格大跌的并不只是鹿城廣場(chǎng)，那些曾因爆炒而一度大漲的樓盤(pán)，例如香緹半島、京都城等項(xiàng)目，最近價(jià)格也都大幅回落。
記者在暗訪(fǎng)中與香緹半島小區(qū)的保安交談中聽(tīng)到：現(xiàn)在這里(香緹半島)的房子比開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，賣(mài)的便宜，開(kāi)盤(pán)的時(shí)候炒到5萬(wàn)多，5萬(wàn)多6萬(wàn)，現(xiàn)在3萬(wàn)左右。
而在京都城小區(qū)外，某中介工作人員也表示：(京都城)價(jià)格兩萬(wàn)四五，價(jià)格兩萬(wàn)五上下，均價(jià)，(比原來(lái)低了吧？)低很多了，以前4萬(wàn)多，5萬(wàn)多都有。
而今年溫州幾個(gè)新開(kāi)樓盤(pán)，定價(jià)也趨于理性。像綠城海棠灣、萬(wàn)科瓏庭幾個(gè)項(xiàng)目，前期開(kāi)盤(pán)多在2萬(wàn)7、8，現(xiàn)在已經(jīng)降到2萬(wàn)2左右。不少業(yè)內(nèi)人士表示，從去年到現(xiàn)在，整個(gè)溫州樓市都處在一個(gè)去泡沫化的過(guò)程中。
專(zhuān)家：2012是“逃命年” 溫州樓市已擠掉四成泡沫
溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻：2012年本身溫州整個(gè)房?jī)r(jià)，泡沫擠掉了大約是35-40%，這樣的房?jī)r(jià)已經(jīng)擠掉，到了今年，同比這兩年，相比又?jǐn)D去了10%左右的泡沫。實(shí)際上去年一年就是逃命年，到今年上半年，實(shí)際上所有在溫州有項(xiàng)目的這些公司來(lái)講，就是逃命，以?xún)r(jià)換量。
溫州樓市：以?xún)r(jià)換量回籠資金 大戶(hù)型拼套產(chǎn)品滯銷(xiāo)
從去年到現(xiàn)在，溫州房?jī)r(jià)一直是領(lǐng)跌全國(guó)，可是這樣的領(lǐng)跌很有可能還要延續(xù)下去，因?yàn)閾?jù)溫州市物價(jià)局的統(tǒng)計(jì)，今年，溫州市區(qū)新建商品住宅的供應(yīng)量可能會(huì)達(dá)到160萬(wàn)平方米，是去年溫州市區(qū)新建商品住宅銷(xiāo)售量的2.4倍，是銷(xiāo)售最高峰2009年銷(xiāo)售量的1.5倍。有專(zhuān)家預(yù)測(cè)說(shuō)，需要約29個(gè)月也就是兩年多才能基本消除這些庫(kù)存。那么，高價(jià)買(mǎi)地的開(kāi)發(fā)商如何才能把房子賣(mài)出去呢？繼續(xù)來(lái)看報(bào)道。
葉維堅(jiān)在溫州樓市摸爬滾打了多年，他告訴記者，在限購(gòu)政策出臺(tái)之前，大戶(hù)型的高端樓盤(pán)在溫州非常走俏，可如今，這些項(xiàng)目由于總價(jià)太高，樓盤(pán)銷(xiāo)售紛紛受阻。為此開(kāi)發(fā)商不得不以?xún)r(jià)換量，來(lái)回籠資金。
溫州朗兆房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)葉維堅(jiān)告訴記者：高地價(jià)拿過(guò)來(lái)的這些開(kāi)發(fā)公司，一定是割血拋售，以量來(lái)定價(jià)格，其實(shí)12年的時(shí)候，比如說(shuō)置信原墅，當(dāng)時(shí)的全國(guó)地王，3萬(wàn)7的樓面價(jià)格，他就是以?xún)r(jià)換量走的，虧的走的。
置信原墅是溫州的一個(gè)典型高端豪宅項(xiàng)目，2010年這一樓盤(pán)以每平米3.7萬(wàn)元的樓面價(jià)成為了當(dāng)時(shí)的全國(guó)地王。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)預(yù)期，它的開(kāi)盤(pán)價(jià)至少在每平米7萬(wàn)到8萬(wàn)元左右。而去年5月，該項(xiàng)目最終開(kāi)盤(pán)時(shí)，售價(jià)僅高出樓面價(jià)1萬(wàn)元左右。盡管如此，但置信原墅至少比較成功地實(shí)現(xiàn)了以?xún)r(jià)換量的目標(biāo)。而溫州的另一個(gè)大戶(hù)型高端樓盤(pán)公園大地，就沒(méi)有這樣幸運(yùn)了，盡管公園大地的位置和環(huán)境都不錯(cuò)，但由于房源多為雙套拼甚至三套拼的大戶(hù)型，多產(chǎn)權(quán)和高總價(jià)成為了其“致命傷”。從2011年首次開(kāi)盤(pán)至今，雖經(jīng)多次降價(jià)，依然銷(xiāo)售不暢。
溫州朗兆房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)葉維堅(jiān)說(shuō)：現(xiàn)在在這樣的市場(chǎng)情況下，它沒(méi)有辦法，把它剪開(kāi)來(lái)賣(mài)。三套拼，等于是270來(lái)平方的，現(xiàn)在剪開(kāi)來(lái)，比如說(shuō)90平方一套，180平房一套，當(dāng)然，一剪的話(huà)，戶(hù)型就一塌糊涂了�，F(xiàn)在還在很艱難地賣(mài)。當(dāng)然價(jià)格也下來(lái)了。
記者在采訪(fǎng)中了解到，目前溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)以剛需為主，市場(chǎng)成交的多為小戶(hù)型、低總價(jià)的房源，而那些大面積的、特別是拼套戶(hù)型的房源，則因?yàn)楦甙旱目們r(jià)或限購(gòu)政策而成為了難賣(mài)的滯銷(xiāo)貨。
綠城海棠灣售樓處工作人員：我們這個(gè)戶(hù)型都是大戶(hù)型的，這一棟是258方的，這個(gè)是210的，還有一個(gè)我們主要的問(wèn)題在我們是兩個(gè)產(chǎn)權(quán)證的，比較難操作，對(duì)資金壓力考慮比較大。一般沒(méi)什么經(jīng)濟(jì)實(shí)力的話(huà)，也沒(méi)辦法買(mǎi)。所以說(shuō)我們銷(xiāo)售阻力就比較大了，如果一個(gè)證的話(huà)，早就沒(méi)有了。
專(zhuān)家：制造業(yè)不景氣致溫州樓市購(gòu)買(mǎi)力下降
很多人認(rèn)為，溫州房?jī)r(jià)大跌是因?yàn)闃鞘姓{(diào)控，是炒房者紛紛撤離導(dǎo)致的。但也有人認(rèn)為，這是實(shí)體經(jīng)濟(jì)衰退和居民購(gòu)買(mǎi)力下降的表現(xiàn)。那么到底是什么原因?qū)е聹刂輼鞘胁粩嘞禄�？一起�?lái)聽(tīng)聽(tīng)專(zhuān)家的看法。
溫州市委黨校研究員王健表示：過(guò)去的房?jī)r(jià)是高的，就單從性?xún)r(jià)比來(lái)說(shuō)，溫州的房?jī)r(jià)本身就屬于虛高的，所以他現(xiàn)在進(jìn)行價(jià)格的下降，或者我們叫回歸，這都是一個(gè)合理的選擇，也是一個(gè)市場(chǎng)的選擇。
王健分析，溫州房?jī)r(jià)回歸理性一方面是樓市調(diào)控的結(jié)果，同時(shí)也與溫州近年來(lái)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形勢(shì)密切相關(guān)。溫州市經(jīng)信委的數(shù)據(jù)顯示，2012年1至11月，溫州規(guī)模以上企業(yè)共虧損15.93億元，同比上升68.4%。所監(jiān)測(cè)的15個(gè)行業(yè)中的855家重點(diǎn)企業(yè)，有10個(gè)行業(yè)出現(xiàn)了利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)。而中小企業(yè)比較集中的服裝、制鞋、眼鏡、打火機(jī)等勞動(dòng)密集型行業(yè)，則因?yàn)榻陙?lái)勞動(dòng)力成本的持續(xù)上升，使得企業(yè)利潤(rùn)率進(jìn)一步下降。
溫州特靈輕工董事長(zhǎng)李建江告訴記者：今年溫州來(lái)講，整個(gè)制造業(yè)企業(yè)明顯的，盈利能力非常差。主要的原因就是，我們的勞動(dòng)成本比較高，去年和今年，作為溫州傳統(tǒng)制造業(yè)來(lái)講，至少勞動(dòng)成本漲了15%以上。勞動(dòng)成本高主要是我們整個(gè)溫州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有問(wèn)題，因?yàn)楹芏嗟漠a(chǎn)業(yè)還是比較低端，
李建江的公司既從事打火機(jī)制造，同時(shí)也涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。他表示，溫州樓市與當(dāng)?shù)刂圃鞓I(yè)密切相關(guān)，制造業(yè)不景氣不僅導(dǎo)致居民購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的意愿和能力雙雙下降，而且由于很多企業(yè)投資房地產(chǎn)的資金也都來(lái)自于制造業(yè)，或是通過(guò)抵押企業(yè)資產(chǎn)從民間和金融機(jī)構(gòu)借貸獲得，因此，制造業(yè)資金鏈緊張，勢(shì)必也一定會(huì)波及樓市。
溫州朗兆房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)葉維堅(jiān)表示：由于借貸危機(jī)以后，溫州的工業(yè)企業(yè)可能也陷入一個(gè)比較困難的狀況。房地產(chǎn)的投資，現(xiàn)在做工業(yè)企業(yè)的基本上撤退出來(lái)。從消費(fèi)層面來(lái)講的話(huà)，由于經(jīng)濟(jì)不景氣，所以也抑制了這種高端消費(fèi)。